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Cronología general sobre la ejecución hipotecaria (el proceso de la ejecución hipotecaria)
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El término ejecución hipotecaria se refiere a la venta, ordenada por el tribual, del inmueble que fue usado como aval para cubrir una deuda. El prestamista no le puede quitar su casa automáticamente, incluso si usted no ha pagado la deuda (hipoteca) y está atrasado en los pagos.

El proceso antes de acudir a los tribunales

Primer paso: Usted se atrasa en los pagos del préstamo

A usted se le considera atrasado o moroso tan pronto como deja de hacer un pago del préstamo (o si incumple el contrato de préstamo de alguna otra forma). Después de que usted se atrase, el prestamista se pone en contacto con usted por medio de una carta o una llamada telefónica para recordarle que el pago ha vencido.

Segundo paso: el prestamista le envía una notificación indicando que tiene la intención de hacer una ejecución hipotecaria

El prestamista por lo general espera hasta que usted se haya atrasado por lo menos en tres pagos antes de enviarle este aviso. La Ley Estatal para la Ejecución Hipotecaria Justa, The New Jersey Fair Foreclosure Act, exige que el prestamista le envíe este aviso. La ley también exige que se incluya cierta información adicional. Use la lista en la sección Las leyes que le pueden proteger contra la ejecución hipotecaria para verificar que el prestamista le ha dado toda la información a la que tiene derecho. Si este no lo hace, entonces usted puede incluir este hecho en la respuesta o en un pedimento (una petición escrita) que le envíe al tribunal para pedir que se desestime la acción que busca la ejecución hipotecaria. El prestamista tiene que enviarle la notificación al menos 30 días antes de presentar la demanda.

Si usted puede corregir el incumplimiento en ese momento (hacer los pagos atrasados), el prestamista tiene que aceptar su pago y no puede cobrarle por los honorarios del abogado.

El proceso ante la oficina encargada de llevar a cabo la ejecución hipotecaria

Primer paso: El demandante (el prestamista) presenta una demanda para la ejecución

El proceso jurídico para la ejecución de un inmueble no comienza hasta 30 días después de que usted recibe la notificación de la intención de hacer una ejecución hipotecaria, cuando el demandante (el prestamista o la compañía que inicia la demanda) presenta una demanda contra usted, el demandado (el propietario), ante la oficina encargada de llevar a cabo la ejecución, Office of Foreclosure. Esta oficina forma parte del Tribunal Superior de Nueva Jersey y está localizada en Trenton. La oficina se encarga de las ejecuciones hipotecarias y estas nunca son examinadas por un juez en su condado a menos que usted presente una respuesta a la demanda.

La demanda para la ejecución tiene que exponer todos los hechos que le darían al demandante el derecho legal a ejecutar la hipoteca.

Segundo paso: El demandante le notifica la demanda y le envía la citación

El prestamista tiene que hacer que a usted se le entregue personalmente una copia de la demanda y la citación. También le puede enviar una copia de la demanda y la citación por correo regular y certificado. Si el prestamista no le puede contactar, le pedirá al tribunal permiso para notificarle por medio de una publicación. Esto significa que no se le entregaran las notificaciones importantes en su domicilio, sino que serán solamente publicadas en el periódico.

Información sobre el programa estatal para la mediación. Junto con la demanda y la citación, usted debe recibir información sobre el programa estatal para la mediación. Tiene que solicitar la mediación antes de que pasen 60 días a partir de la fecha en que recibe la demanda. Si quiere luchar contra la ejecución hipotecaria, tendrá que solicitar la mediación y presentar una respuesta a la demanda. Si no puede hacer la solicitud dentro de los 60 días, no se le permitirá participar en la mediación. Si se le pasa la fecha límite, puede pedir al juez que le permita participar, pero tendrá que demostrar que fue por "circunstancias excepcionales". Si no puede mostrar una razón específica del por qué se le debería permitir otra oportunidad de participar en la mediación, el juez puede denegarle su solicitud. Sin embargo, esto no detendrá el proceso de la ejecución. Aun si solicita la mediación, es importante que presente una respuesta.

Tercer paso: Usted presenta una respuesta a la demanda

Usted, el propietario de la vivienda, tiene derecho a defenderse ante el tribunal contra la demanda por ejecución de hipoteca. Para hacerlo, usted tiene que presentar al tribunal su defensa en una respuesta escrita (una respuesta es una contestación escrita hecha por el demandado con respecto a una demanda). En su respuesta tiene que explicar por qué el prestamista no tiene el derecho legal de ejecutar la hipoteca.
En el sitio web de la Judicatura de Nueva Jersey podrá encontrar muestras de los formularios y las instrucciones para presentar una respuesta (en inglés). 

La fecha límite para presentar una respuesta. Usted tiene 35 días a partir de la fecha en que recibió la demanda y la citación para presentar una respuesta escrita. La mejor opción que el propietario de una vivienda tiene para luchar contra la ejecución hipotecaria es la de presentar una respuesta a tiempo.

Cuarto paso: La oficina encargada de llevar a cabo la ejecución hipotecaria examina su respuesta para determinar si la misma contesta o no contesta a la demanda.

La oficina examina cada respuesta para determinar si se trata de una contestación o no contestación a la demanda. Esto se hace porque la clase de respuesta que usted presente determina la forma en que seguirá la causa.

La contestación a la demanda. Una respuesta de contestación es cuando se analiza si la hipoteca es legal o correcta o si el prestamista tiene el derecho legal de ejecutar la hipoteca en su vivienda.

¿Qué se tiene que incluir en la contestación a la demanda? En la contestación, usted tiene que responder a cada una de las reclamaciones hechas por el prestamista (admitiéndolas si son verídicas, o negándolas si no lo son, o bien declarando que usted no tiene suficiente información para saber si lo son o no). Su respuesta también tiene que incluir Defensas (explicaciones de por qué usted no debería perder su vivienda durante la ejecución) y Reconvenciones (las quejas que usted tiene alegando que las acciones del prestamista pueden haber violado otras leyes). Si hubo otras personas implicadas en la preparación de su préstamo para convertirlo en un préstamo predatorio, usted tal vez tenga que presentar una Demanda contra Terceros y añadir dichas partes al pleito.

Una respuesta que admite todas las acusaciones hechas por el prestamista, o que declara que usted no tiene suficiente información para saber si las acusaciones en cada párrafo son verídicas, podría ser considerada como una respuesta sin contestación a la demanda y no será enviada al juez.

Para ver una descripción más detallada sobre las defensas y reconvenciones a la ejecución y una explicación de las leyes que el prestamista puede haber infringido, vea la sección Las leyes que le pueden proteger contra la ejecución hipotecaria.

En el sitio web de la Judicatura de Nueva Jersey podrá encontrar muestras de los formularios y las instrucciones para presentar una respuesta (en inglés).

Quinto paso: La oficina encargada de llevar a cabo la ejecución hipotecaria transfiere la causa al condado donde está localizada la propiedad

Si la oficina encargada decide que la respuesta que usted ha presentado es una contestación a la demanda, transferirá la causa al Tribunal Superior en el condado donde está localizado el inmueble y el asunto será asignado a un juez.

El proceso ante el Tribunal Superior en el condado donde está localizado el inmueble

Cuando la causa se transfiera a un juez del Tribunal Superior en el condado donde está localizado el inmueble, usted tendrá que prepararse para un juicio. El prestamista tratará de convencer al juez, ya sea por medio de un pedimento (petición escrita) o durante el juicio, de que tiene el derecho de iniciar una ejecución hipotecaria del inmueble en cuestión. Usted tiene que convencer al juez de que, según los motivos descritos en su respuesta, el prestamista no tiene ese derecho.

Antes del juicio

(a) Pedimento para que se entregue un fallo sumario

  • El pedimento del prestamista para que se entregue un fallo sumario. Un sumario es una clase especial de pedimento. En este, el prestamista le pide al tribunal que decida la causa a su favor sin llevar a cabo un juicio o ningún otro procedimiento jurídico. Muchas veces, el prestamista presenta un pedimento para un fallo sumario tan pronto como usted entrega una respuesta. Para ganar este tipo de pedimento, el prestamista tiene que demostrarle al tribunal que:

    • El prestamista y el propietario están de acuerdo con todos los hechos importantes que afectarían a la decisión del juez, y
    • La ley está completamente del lado del prestamista.

  • Su respuesta al pedimento para que se entregue un fallo sumario . El demandado/propietario de la vivienda tiene que notificar y entregar una respuesta escrita al pedimento. Si el propietario no notifica ni entrega una respuesta, entonces el prestamista ganará automáticamente, sin tener en cuenta si tiene razón o no.

  • La decisión del tribunal sobre el pedimento para un fallo sumario . Para decidir un pedimento con respecto al fallo, el juez revisará el pedimento presentado por el prestamista y su respuesta para decidir si usted tiene cualquier defensa legal contra la ejecución hipotecaria. Cuando el tribunal recibe los papeles, también puede llevar a cabo una audiencia antes de tomar una decisión.

  • La decisión a favor del prestamista. Si el juez decide que usted no tiene una defensa legal, por lo general, emitirá un fallo a favor del prestamista. Esto significa que el prestamista ahora tiene el derecho de proceder con la ejecución hipotecaria sobre su vivienda.

  • La decisión a su favor (el propietario). Si el juez decide que el propietario tiene una defensa legal contra la ejecución, probablemente emitirá un fallo a su favor. Esto significa que usted y el prestamista irán a juicio.

Encontrará estos formularios en inglés en el sitio web de la Judicatura de Nueva Jersey.

(b) La presentación de pruebas, Discovery

La presentación de pruebas es otra actividad que ocurre antes del juicio. Se trata del proceso en el cual las partes (el demandante y el demandado) usan varios tipos de instrumentos para pedir documentos, acciones y cualquier otra información antes de que el juicio ocurra. En una causa de ejecución hipotecaria, cada uno puede pedirle al otro que proporcione información que pueda ayudar a demostrar o refutar el derecho a ejecutar la hipoteca.

  • La instancia para la entrega de documentos. Una de las formas más comunes para la presentación de pruebas en causas de ejecución hipotecaria es la instancia para la entrega de documentos (pedido de documentos). Para obtener una muestra de un pedido de documentos, vea el enlace Formularios para la ejecución hipotecaria (en inglés). Si usted es propietario de una vivienda y se representa a sí mismo, puede enviar un pedido de documentos al abogado del prestamista junto con su respuesta o lo antes posible, después de que notifique y entregue su respuesta. El prestamista entonces tiene 35 días para entregarle los documentos que usted pidió. Si el prestamista no responde, usted puede presentar un pedimento escrito pidiéndole al juez que le ordene al prestamista responder al pedido de documentos o solicitar que se desestime la demanda hecha por el prestamista por no responder. (Vea a continuación ¿Qué pasa si una de las partes no proporciona las pruebas solicitadas?).

  • Los interrogatorios y declaraciones judiciales. Si usted tiene un abogado, este hará el pedido de documentos; también le puede enviar al abogado del prestamista una lista de las preguntas (llamada interrogatorios). Otro modo de conseguir respuestas a sus preguntas es pedirles a los testigos del prestamista que contesten bajo juramento (una declaración jurada extrajudicial) en presencia de un secretario del tribunal. El prestamista también tiene el derecho de pedirle información. Si usted está representado, el prestamista también puede pedirle que proporcione documentos, conteste preguntas escritas, o comparezca ante un secretario y que emita una declaración judicial.

  • ¿Qué pasa si una de las partes no proporciona las pruebas solicitadas? Cada una de las partes es responsable de llevar a cabo su propia proposición de pruebas. El tribunal no dará instrucciones a las partes en este litigio ni les dará ningún formulario para que llenen a fin de conseguir la información necesaria. Si el prestamista o el propietario no responden a las peticiones de pruebas del otro, el prestamista o el propietario pueden entregarle al tribunal un pedimento para que se obligue al otro a responder o  hacer frente a una sanción. Por ejemplo, si usted es el propietario y no responde al pedido de pruebas hecho por el prestamista, el prestamista puede entregarle al tribunal un pedimento para que excluya (rechace) su respuesta. Si el juez la rechaza, la demanda será enviada de regreso a la oficina encargada de llevar a cabo la ejecución hipotecaria, y esta procederá como si no se hubiera presentado ninguna respuesta. Por lo tanto, es muy importante que usted responda a cualquier pedido de pruebas que el prestamista le haga.

  • Un pedimento para hacer cumplir la presentación de pruebas. En el sitio web de la Judicatura de Nueva Jersey podrá encontrar muestras de los formularios y las instrucciones de cómo presentar un pedimento para hacer cumplir la presentación de pruebas (en inglés).

(c) La conferencia para el manejo de la causa.

El juez asignado a la causa puede enviar una carta a las partes para organizar una conferencia para el manejo de la causa (CMC, Case management conference). Dicha conferencia CMC es una reunión que le incluirá a usted (o su abogado), al juez y al abogado del prestamista. El objetivo principal de esta reunión es establecer una lista con fechas límites para la proposición de pruebas. Acuérdese de pedir suficiente tiempo para conseguir la información que necesita. Durante la conferencia, el tribunal también puede programar la fecha del juicio. La conferencia CMC no es una audiencia oficial en la sala del tribunal. Nadie prestará juramento, y el juez no tomará ninguna decisión sobre si el prestamista puedep liquidar la hipoteca o no. En la reunión, el juez puede hacer algunas preguntas para hacerse una idea de las cuestiones implicadas en la causa. El juez puede explorar si es posible llegar a un acuerdo sin que se lleve a cabo un juicio.

El juicio

En un juicio, el prestamista tiene que demostrar que tiene el derecho de ejecutar la hipoteca. Entonces usted debe demostrar que debido a la defensa que ha presentado, no se le debería permitir al prestamista ejecutar la hipoteca. Revise las posibles defensas en la sección Las leyes que le pueden proteger contra la ejecución hipotecaria.

El proceso después de que usted presente una respuesta de no contestación a la demanda o si no presenta ninguna respuesta.

La petición del prestamista para que se dicte un fallo por incumplimiento

Si se le pasa la fecha límite para presentar una respuesta, o da una respuesta de No Contestación a la demanda, el prestamista probablemente presentará papeles ante el tribunal pidiendo que se dicte un fallo por incumplimiento (admite oficialmente que usted no entregó una respuesta).

Su respuesta: Un pedimento para dejar sin efecto (revocar) el incumplimiento. La Regla 4:43-3 del Tribunal de Nueva Jersey permite que usted presente una petición escrita ante el tribunal pidiendo que anule/revoque el incumplimiento y le dé otra oportunidad para presentar una respuesta. Usted tiene que demostrar que hay motivo suficiente para que el juez se la dé. La causa O’Conner v. Abraham Altus, 67 N.J. 106, 129 (1975) es un ejemplo donde un juez dejó sin efecto un fallo por incumplimiento, porque había una razón justificada. La razón justificada por lo general significa que usted tiene una defensa contra la ejecución de hipoteca.

Para ver una descripción más detallada sobre las defensas y reconvenciones a la ejecución y una explicación de las leyes que el prestamista puede haber infringido, vea la sección Las leyes que le pueden proteger contra la ejecución hipotecaria.

La petición del prestamista para que se dicte un fallo final

Si usted no responde a la petición del prestamista para un fallo por incumplimiento, este puede continuar y pedirle al tribunal que dicte un fallo final a su favor. El prestamista lo hace por medio de un pedimento para que se dicte un fallo final; sin embargo, antes de que el prestamista pueda presentar dicho pedimento, tiene que notificarle a usted y darle así  la posibilidad final de sanear el incumplimiento.

  • La notificación del pedimento hecho por el prestamista para que se dicte un fallo final. Catorce días antes de que el prestamista le pida al tribunal que dicte un fallo final tiene que enviarle a usted una notificación en forma de una carta haciéndoselo saber.

  • Su respuesta: una declaración de buena fe. Si usted cree que hay una probabilidad razonable de sanear (pagar lo que debe y así parar la ejecución hipotecaria), debe responder con una declaración de buena fe 10 días después de recibir la notificación enviada por el prestamista. Tendrá 45 días a partir de la fecha de recepción de la notificación para sanear el incumplimiento. Envíe su respuesta por correo certificado, solicitando el acuse de recibo.

  • Su respuesta: la bancarrota. Si tiene intención de declararse en bancarrota, sería una buena idea hacerlo antes de que se dicte un fallo en su contra en la causa de la ejecución. De lo contrario puede que tenga que solicitar al Tribunal Superior que vuelva a abrir la causa de ejecución hipotecaria de modo que pueda presentar su defensa ante el Tribunal Superior o el Tribunal de Bancarrota.

El pedimento hecho por el prestamista para que se dicte un fallo final

Si usted no puede sanear la deuda, el prestamista presentará un pedimento (petición) ante el tribunal para que se dicte un fallo final a favor del mismo. Este es un fallo que dice que el prestamista tiene derecho a embargar la propiedad. Tal fallo indica la cantidad de dinero que el prestamista tiene derecho a recibir cuando la propiedad sea vendida en la subasta judicial.

  • Su respuesta: una objeción al pedimento del prestamista. En este momento, si usted no está de acuerdo con la cantidad del fallo, tendrá 10 días para presentar una objeción al pedimento del prestamista. Esta objeción puede cambiar la cantidad del fallo para la ejecución de la hipoteca, pero no impedirá la ejecución.

  • Su respuesta: un pedimento para invalidar (anular) el fallo final. Aun después de que el juez haya dictado un fallo final a favor del prestamista, usted tiene una última posibilidad para invalidar el fallo: volver a abrir la causa, presentar una respuesta y quizás impedir la ejecución. Las Reglas del Tribunal de Nueva Jersey 4:50-1 permiten que usted presente un pedimento (petición) ante el tribunal para invalidar (anular) el fallo. Usted debe adjuntar una copia de su respuesta a la petición para invalidar el fallo. También debe incluir el pago de los costos de la presentación que son 30,00 dólares o una solicitud para la exoneración de los costos.

Para obtener una muestra de cómo presentar un pedimento para invalidar el fallo o fallo por incumplimiento y/o la solicitud para la exoneración de los costos de la presentación, consulte la sección Formularios para la ejecución hipotecaria (en inglés).

El proceso de la subasta judicial

Si el juez le concede el fallo final al prestamista, también publicará un mandato judicial de ejecución que le ordena al Sheriff del condado vender su casa al mejor postor en una subasta. Usted recibirá una notificación informándole de la fecha en la que se subastará su casa. La información también  se publicará en un periódico.

Su respuesta: La petición para aplazar (retrasar) la subasta judicial - Ante la oficina del Sheriff

Si su casa va a ser puesta en una subasta judicial, usted puede solicitar en persona ante la oficina del Sheriff del condado que la venta se aplace hasta dos veces por un total de 30 días cada una. Estos retrasos se conocen como aplazamientos o prórrogas. Tiene que pagar en la oficina del Sheriff para que se procese dicho aplazamiento. Tiene que estar dispuesto a pagar hasta 50 dólares en efectivo o giro postal. No tiene que demostrar que hay un motivo suficiente ni comparecer ante un juez para conseguir estas prórrogas.

Su respuesta: La petición para aplazar (retrasar) la subasta judicial - Ante el tribunal

También puede solicitar un aplazamiento en el Tribunal Superior, División de Equidad, en el condado donde el inmueble está localizado. Los tribunales a menudo conceden aplazamientos para permitirle que participe en el programa de mediación hipotecaria brindado por el tribunal. Sin embargo, raramente se conceden aplazamientos por cualquier otra razón, excepto en circunstancias excepcionales, tales como permitirle a un propietario que concluya una venta o una nueva financiación para el inmueble, que aún está en proceso.

Los formularios para solicitar los aplazamientos de modo que se puedaparticipar en el programa de mediación hipotecaria están disponibles en el sitio web de la judicatura del estado.

Nota: Estas prórrogas son temporales y no le darán la oportunidad de presentarle al juez ninguna de sus defensas. Sólo le dan la oportunidad de tratar de terminar algún otro plan que pueda tener.

Cómo recuperar el inmueble después de la subasta judicial

Después de la subasta, usted tiene 10 días para rescatar (recuperar) el inmueble. Durante este período, puede conservar el inmueble por medio de una nueva financiación o una venta. Una bancarrota que se presenta después de la subasta judicial amplía el período durante el cual puede recuperar la propiedad, pero por el momento, usted no podrá presentar su defensa en el tribunal de bancarrota.

Si el prestamista gana la causa, entonces el Sheriff vende el inmueble. El dinero de la subasta se le paga al prestamista para compensar el incumplimiento del propietario. Si la casa se vende por más de la cantidad debida de la hipoteca, entonces el propietario tiene derecho a recibir la diferencia. Si la casa se vende por menos de la cantidad debida de la hipoteca, entonces el prestamista tiene el derecho de demandar al propietario para cobrar el resto del dinero que se le debe; a esto se llama déficit.

Después de la subasta, usted recibirá un aviso del Sheriff donde se le dice cuándo tendrá que desocupar (mudarse de) la casa. Si usted no se muda en aquella fecha, entonces el Sheriff puede entrar a la propiedad y sacarle a usted y a sus pertenencias.

Recuerde que finalizar una ejecución incontestada puede tardar un año o más, desde la fecha de la notificación de la intención de hacer la ejecución hipotecaria hasta la fecha en que el Sheriff toma posesión del inmueble.

Ya que puede serle más fácil entender el proceso si lo ve en un formato diferente, el cuadro a continuación describe el mismo proceso mencionado anteriormente cuando el propietario presenta una respuesta de no contestación a la demanda o no responde.

El proceso de ejecución cuando el propietario presenta una respuesta de no contestación a la demanda o no responde.

ACCIÓN

LAPSO DE TIEMPO

COMENTARIOS:

El incumplimiento del préstamo

Por lo general la omisión de tres meses de pagos hipotecarios

El prestamista, después de la primera falta de pago, puede enviar una carta para recordarle al propietario que tiene un pago atrasado.

La notificación de la intención de empezar una ejecución hipotecaria

La tiene que enviar al menos 30 días antes de que el prestamista pueda presentar la demanda.
Si el propietario le ofrece pagar la cantidad entera que debe, el prestamista la tiene que aceptar y restablecer el préstamo. En ese momento, no le pueden cobrar los honorarios de los abogados ni costos judiciales.

La notificación tiene que contener lo siguiente:

  • Una descripción de la participación que tiene el prestamista sobre la vivienda. Esto quiere decir que el aviso tiene que indicarle al propietario que el prestamista tiene una hipoteca sobre la vivienda.

  • Una declaración de la naturaleza del incumplimiento. En otras palabras, el aviso le tiene que indicar por qué el prestamista quiere ejecutar la hipoteca (por ejemplo, porque no hizo ciertos pagos).

  • Una declaración indicándole al propietario que tiene el derecho a sanear, es decir,  a pagar lo que debe y detener la ejecución hipotecaria.

  • Información sobre cómo sanear.

  • Una declaración de cuánto tiene que pagar el propietario para saldar la deuda.

  • La fecha para cuándo debe subsanar para evitar la ejecución, junto con el nombre y número de teléfono (tiene que dar por lo menos  30 días).

  • Lo que sucederá si el propietario no paga.

  • Una declaración que diga que el propietario puede detener el proceso de ejecución, aun después de presentarse la demanda.

  • Una declaración indicando al propietario que aún puede transferir el título de la vivienda a otra persona en ese momento.

  • Una declaración aconsejando al propietario que consiga un abogado, junto con la información para comunicarse con el servicio de remisión de abogados del condado y los Servicios Legales.

  • Una lista de los recursos disponibles para ayudar a sanear, junto con la información para comunicarse con el Departamento Estatal de la Banca y Seguros.

  • El nombre y la dirección del prestamista.

  • El nombre y la dirección del representante del prestamista en caso que se tenga que comunicar para resolver una disputa.

Demanda entablada en Trenton ante la oficina para la ejecución hipotecaria (hay que pagar)

Se le tiene que entregar al propietario (ya sea en persona o por correo) dentro de 30 a 60 días a partir de la fecha en que se presentó.

Los propietarios por lo general no son conscientes de que hay una demanda.

Tan pronto como se presenta la demanda, el propietario puede ser también responsable por gastos adicionales, tales como los honorarios de los abogados y costos que se añaden para subsanar la deuda.

Se entrega la demanda al propietario (puede ser por correo o en persona)

35 días para contestar. La respuesta tiene que ser presentada en la oficina para la ejecución hipotecaria en Trenton. 60 días para solicitar la mediación.

La notificación de la demanda tiene que cumplir con las normas procesales y los estándares para llevar a cabo el proceso debido; el propietario tiene que recibir la demanda y citación como tal, informándole de los derechos y responsabilidades que tiene y de las fechas de vencimiento). Sin embargo, si el prestamista no puede entregarle la demanda al propietario personalmente, el tribunal le dará permiso para notificarle por medio de un edicto publicado en el periódico local.

El propietario podrá pedirle al juez que tome medidas en contra del prestamista si se determina que este no se aseguró de que el propietario recibiera un aviso (que realmente lo supiera) indicando que el prestamista había presentado la demanda en su contra.

Junto con la demanda y la citación, el propietario recibirá una notificación con la información referente al programa estatal de mediación. El propietario puede pedir una mediación en ese momento o en cualquier momento después de que se presente la demanda.

Respuesta: no se impugna

De 30 a 75 días

La Unidad para las Ejecuciones Hipotecarias no envía un aviso si decide que la respuesta no contesta la demanda (no indica que la hipoteca no es válida o que el prestamista no tiene el derecho a ejecutar la hipoteca).

Si no se presenta una respuesta, o si no se contesta, el prestamista puede presentar un documento ante el secretario del juez pidiendo que se dicte un fallo por incumplimiento. El prestamista puede pedir que se dicte un fallo de incumplimiento tan pronto como haya pasado 35 días a partir del momento en que el propietario recibió la demanda y la citación.

Notificación de que se registre un fallo final

14 días antes de que el juez dicte el fallo final

 

 

El prestamista tiene que enviarle al propietario una carta ofreciéndole una última oportunidad para sanear la deuda. Si existe laposibilidad razonable de que el propietario pueda pagar, este tiene que responder por medio de una declaración en buena fe dentro de los 10 días después de recibir la notificación para ganar 45 días a partir de la fecha de la carta para el saneamiento del incumplimiento. La respuesta tiene que ser enviada por correo certificado y con acuse de recibo.

El pedimento para que se dicte el fallo final.

En cualquier momento después de que se dicte el fallo por incumplimiento. Sin embargo, el propietario tiene diez días para responder antes de que se dicte el fallo final.

El prestamista tiene que presentar un pedimento (una petición escrita) ante el tribunal y entregárselo al propietario, pidiendo que se dicte un fallo final de ejecución hipotecaria. La petición tiene que incluir las pruebas del prestamista y tiene que darle al propietario 10 días para que pueda oponerse a que se dicte la orden.

En ese momento, si el propietario piensa que la cantidad que el prestamista alega que debe no es correcta, puede presentar una protesta escrita. El hecho de oponerse puede cambiar la cantidad del fallo de la ejecución hipotecaria, pero no evitará quela misma se lleve a cabo.

Termina el derecho del propietario a pagar sólo los atrasos.

El propietario tiene el derecho a rescatar el inmueble. (Rescatar quiere decir saldar la hipoteca en su totalidad. Esto normalmente se hace por medio de la refinanciación de la hipoteca con un nuevo préstamo).

El juez puede dictar un fallo a favor del prestamista después de 10 días si no hay ningún otro acreedor hipotecario (otras partes que tengan hipotecas, gravámenes, contratos de arrendamiento, o restricciones en relación al inmueble en cuestión) o después de 30 días si hay otros acreedores. El fallo no se dicta automáticamente; el prestamista tiene que presentar un pedimento ante el tribunal (en otras palabras, solicitar que le otorguen estas reparaciones).

Mandamiento de ejecución

De 45 a 120 días

La subasta judicial tiene que ser programada dentro de los 120 días desdeque el Sheriff haya recibido el mandamiento.

Se programa la subasta judicial.

28 días.

El edicto se tiene que publicar (en un periódico) según los estatutos (de acuerdo con las leyes).

Si el propietario está considerando declararse en bancarrota, tiene que hacerlo antes de la subasta judicial para poder conservar el derecho a redimir.

El propietario tiene el derecho a pedirle al sheriff que aplace (fije otra fecha) la subasta un total de dos veces.

28 a 30 días para cada aplazamiento.

La solicitud para aplazar tiene que hacerse en persona en la oficina del sheriff. La oficina del sheriff casi siempre permitedos aplazamientos de hasta 30 días cada uno. La oficina del sheriff le cobrará por la tramitación del aplazamiento.

Aplazamientos adicionales

 

El propietario tiene que presentar un pedimento (una petición formal escrita) ante el tribunal. Se requiere una nueva orden judicial con la nueva fecha de la subasta, aun si el prestamista acepta la nueva fecha.

La subasta judicial

Quedan 10 días para rescatar (pagar todo, comúnmente refinanciando por medio de un nuevo préstamo)

Después de que el Sheriff venda el inmueble, el propietario tendrá 10 días para tratar de recuperarlo, si salda el monto total de la hipoteca.

El traspaso de la escritura

Dos semanas a partir de la fecha de la venta

Termina el derecho a rescatar.

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11/27/2019