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La valorización fiscal a la propiedad
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En las próximas semanas, todo propietario de vivienda recibirá la valuación y la factura de los impuestos a la propiedad para el año 2018. Los impuestos a su propiedad se basan en la valorización que la ciudad hace respecto al precio del inmueble. Debido a la volatilidad en el mercado inmobiliario en los últimos años, es posible que su vivienda pueda tener un valor inferior al señalado por la ciudad. Usted podría reducir los impuestos a la propiedad si puede demostrar que el valor del inmueble es inferior al tasado por la ciudad.

Para empezar a entender cuál es el valor de su vivienda, es una buena idea comenzar hablando con un agente inmobiliario local. Pregúntele a dicho agente si puede darle una lista de casas comparables que estén para la venta, o que hayan sido vendidas en su vecindario y que sean similares a la suya. A los efectos de una apelación a la valorización fiscal, sólo puede utilizar las ventas comparables dentro del año fiscal previo desde el 30 de septiembre al 1 de octubre. Así que, por ejemplo, si usted está apelando este año, puede utilizar las ventas ocurridas desde el 30 de septiembre de 2016 hasta el 1º de octubre de 2017. Basado en estas ventas, su agente inmobiliario puede darle una idea de cuánto vale su casa. 

Entonces, con la información que ha recibido del agente, prepare el Formulario A-1 Comp Sales—Comparable Sales Analysis Forms (de la oficina fiscal de Nueva Jersey) (En inglés). Puede pedirle este formulario a su asesor local de impuestos. Este formulario también le servirá para entender lo que es el valor de su vivienda y le ayudará a prepararse para hablar con su asesor local de impuestos o presentar una apelación a la valuación.

Después de evaluar el precio de su casa, si usted cree que el precio real de su hogar es inferior al tasado, hable con el asesor de impuestos en la ciudad donde reside. Es mejor llamar antes para ver si necesita hacer una cita para hablar con el asesor. Con la información que obtenga, tal vez pueda convencer al asesor que su casa ha sido sobre valorada.

Si el asesor no está de acuerdo con usted y no está dispuesto a cambiar el precio, usted puede apelar la decisión del asesor. Póngase en contacto con la junta de supervisión fiscal en el condado y pida los formularios para presentar una apelación respecto a los impuestos a la propiedad. De igual manera, puede pedir estos formularios e información al asesor de impuestos y en línea (vea la guía de cómo apelar los impuestos a la propiedad en Nueva Jersey, A Guide to Tax Appeal Hearings (publicada en inglés por la oficina fiscal de Nueva Jersey). Tendrá que presentar este formulario ante la junta de supervisión fiscal en el condado antes del 1 de abril o dentro de los 45 días a partir de la correspondencia masiva respecto a los avisos de valuación. (Hay una excepción si usted vive en el Condado de Monmouth o si se ha implementado una valorización en todo el municipio. Consulte con su asesor o la junta del condado para confirmar la fecha en que tiene que presentar su apelación). 

Cuando presente la apelación, usted tiene que estar al día con el pago de los impuestos a su vivienda. Hay una tarifa por hacer la presentación basada en el valor del inmueble. En el caso de las viviendas con un valor menor a los 150.000 dólares, el costo de la presentación es de 5 dólares. En el caso de las viviendas con un valor mayor a los 150.000 dólares pero menor a los 500.000, el costo de la presentación es de 25 dólares. Para las viviendas con un valor de más de 500.000, pero menos de 1.000.000 el costo es de 100 dólares. El costo de la presentación para viviendas con un costo mayor al 1.000.000 es de 30.00 dólares.

Una vez que haya preparado y presentado estos formularios ante la junta de supervisión fiscal, se le notificará la fecha y la hora de la audiencia. En la audiencia, el abogado de la municipalidad representará a la ciudad donde se encuentra el inmueble. Usted puede llevar a un abogado para que le represente, pero también se puede representar a si mismo. El asesor municipal podría comparecer en la audiencia para dar testimonio como perito respecto al valor de su casa. Usted también puede presentar un perito para que atestigüe por su parte. Si decide presentar un perito en la audiencia, tendrá que enviar al asesor y a cada miembro de la junta del condado una copia del informe de la valorización hecha por dicho experto con al menos siete días de anticipación a la audiencia.

En la audiencia, usted es responsable de demostrar que su valuación es correcta. La prueba mas creíble que usted tendrá es la evidencia de las ventas comparables. Puede entregar información adicional sobre ventas comparables hasta siete días antes de la audiencia. Esté preparado para explicarles a los miembros de la junta sobre aquellos aspectos de su casa que son similares a las vivienda que usted ha seleccionado y argumentar por qué el precio de venta de estas es una indicación del valor de su inmueble. Por ejemplo, ¿Tienen el resto de las casas el mismo número de dormitorios y baños? ¿Está su casa construida en un lote del mismo tamaño? ¿Tiene su casa un porche de patio como las otras ? 

Igualmente hay otras cosas que pueden afectar el valor de una vivienda. Si desea argumentar que hay algo que tiene un impacto negativo en su hogar, usted tendrá que proporcionar pruebas. Por ejemplo, si el título de propiedad tiene restricciones que limitan la forma en qué se puede utilizar el inmueble o lo qué se puede construir en el mismo, usted tendrá que mostrar prueba de estas restricciones. De nuevo, siete días antes de la audiencia, le tendrá que presentar al asesor municipal y a los miembros de la junta todo lo que vaya a utilizar para sustentar su versión.

La junta de supervisión fiscal tiene que ventilar y decidir todas las apelaciones antes de que se cumplan tres meses a partir del último día de la fecha para la presentación de la apelación. Las decisiones se publicarán después de que la junta tome una determinación. Si se le niega la apelación, usted puede apelar de nuevo ante el tribunal de asuntos tributarios en Nueva Jersey. Este recurso tiene que interponerse dentro de un plazo de 45 días a partir de la fecha en la que se le notificó de la decisión por correo. En la base de datos del Poder Judicial de Nueva Jersey, Forms Search Database, encontrará información para la presentación de ese recurso. (Claves: "Property Tax." Customer: "Self Representation").

En el sitio web del Departamento Federal del Tesoro encontrará otros recursos útiles para preparar su apelación respecto a los impuestos a la propiedad. Vea Una guía de cómo apelar los impuestos a la propiedad en Nueva Jersey y Cómo se valora un inmueble en el impuesto a la propiedad (publicadas en inglés por la oficina fiscal de Nueva Jersey). Algunas juntas de supervisión fiscal tienen sus propias guías. Asegúrese de visitar el sitio web de la junta de supervisión fiscal en su condado o llamar a hacer alguna consulta.

3/8/2018