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Cómo terminar o romper el contracto
TODO CONTRATO, ESCRITO u oral, dura sólo un período específico, un mes o un año. Este capítulo le explica tres formas de cómo acabar o terminar con el contrato. Primero, le explica cómo terminar un contrato cuando el período del arrendamiento ha llegado a su fin y se pueda mudar. Segundo, le explica las consecuencias legales de romper un contrato antes de que se haya vencido y cuándo se puede mudar porque el propietario se rehúsa a reparar serios defectos en la vivienda. Tercero, el capítulo habla de qué sucede con el contrato cuando el inquilino se muere.
Atención! Antes de terminar o romper un contrato, debe entender una regla básica sobre las leyes de Nueva Jersey para los arrendatarios y propietarios. Conforme a la Ley en contra del desalojo usted no puede ser desalojado simplemente porque su contrato se terminó. En el capítulo 9, Las causas para el desalojo, se explica que un inquilino sólo puede ser desalojado si el propietario puede demostrar, conforme a la ley, una de las causas válidas. El final o la expiración de un contrato no es una razón válida para el desalojo. Esto significa que sin importar la duración de su contrato, usted no tiene que mudarse sólo porque éste ha terminado. También quiere decir que, a no ser que usted o el propietario lo terminen, todo contrato anual o mensual se renueva automáticamente. La única excepción a esta regla es si usted vive en un edificio que tiene sólo dos o tres apartamentos y el propietario habita en uno de ellos.
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¿Por qué se puede terminar un contrato?
Los propietarios y arrendatarios tienen diferentes motivos para querer terminar un contrato. Según lo declarado anteriormente, el propietario no puede desalojarlo solamente porque su contrato se ha terminado. Por eso, la única razón por la que el propietario puede terminar su contrato es que le ofrezca uno nuevo con diferentes clausulas, tal como un alquiler más alto o nuevas reglas. Al final de su contrato, el propietario no puede hacer que usted se mude, pero puede pedirle que pague más alquiler o que siga nuevas reglas.
Por otra parte el inquilino, a menudo, quiere terminar el contrato porque se quiere salir del apartamento.
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La notificación para terminar un contrato
Para terminar un contrato, el inquilino o el propietario debe darle al otro una notificación por escrito, antes de que dicho contrato concluya, declarando que el convenio no será renovado. Si no se da el aviso o no se da durante el tiempo requerido, el contrato se renovará automáticamente, al menos en base mensual, por lo general con los mismas las clausulas y condiciones. Cite: N.J.S.A. 46:8-10.
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Cómo se puede terminar un contrato de un año. Para terminar este tipo de contrato, a no ser que se especifique algo diferente, usted debe darle al propietario una notificación por escrito, por lo menos un mes completo antes del final del contrato. La nota debe decirle al propietario que usted se mudará cuando el contrato llegue a su fin. Además, a no ser que se indique lo contrario, para que el propietario le pueda subir el alquiler o cambiarle las clausulas del contrato, éste debe darle una notificación un mes antes de que el contrato por un año se termine. Recuerde, que no puede ser desalojado solamente porque el propietario dio su contrato por terminado.
Por ejemplo, si el contrato anual se termina el 30 de junio, usted le tiene que dar al propietario un aviso por escrito antes del 1 de junio, diciéndole que piensa terminar el contrato el día 30 de junio. El no dar el aviso apropiado puede causar que se cree, automáticamente, un contrato mensual. En dicho caso, usted podría ser responsable del alquiler de por lo menos un mes adicional. En este ejemplo, su falta a dar aviso puede permitirle al propietario cobrarle por el alquiler del mes de julio y restarlo de la cantidad de su depósito de garantía.
Si el contrato o el aviso del propietario dice que usted debe firmar un nuevo contrato antes de cierta fecha o que sino lo hace se tiene que mudar en la fecha en que su contrato actual expira, su falta a renovar el contrato pondrá al propietario sobre aviso que usted tiene la intención de mudarse al final del período del contrato. Avísele al propietario, si se opone a los cambios descritos en el contrato. Estos cambios deben ser prudentes. Véase el capítulo 9, Las causas para el desalojo. Si entonces decide no mudarse, usted se convertirá en un arrendatario mensual. Cite: Kroll Realty v. Fuentes, 163 N.J. Super. 23 (App. Div. 1978) y Lowenstein v. Murray, 229 N.J. Super. 616 (Law Div. 1988). Sin embargo, estará sujeto al desalojo por negarse a firmar un nuevo acuerdo.
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Cómo se puede terminar un contrato de mes a mes. Para terminar cualquier acuerdo de alquiler que no tenga un término específico, debe presentarle al propietario, con un mes de anticipación, una notificación por escrito. Entonces puede mudarse al final del mes. Cite: N.J.S.A. 2A:18-56.
Por ejemplo, digamos que usted tiene un contrato mensual, el alquiler se vence el primero de cada mes, y se quiere mudar del lugar el 30 de junio. Usted tiene que darle un aviso por escrito al propietario antes del 1 de junio diciéndole que usted se mudará el 30 de junio y que terminará su contrato en dicha fecha.
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Qué sucede si se muda antes de que el contrato se acabe
Si usted se sale antes que se termine el contrato, el propietario puede hacerlo responsable por el alquiler que se venza hasta que el apartamento o casa sea alquilada otra vez, o hasta el final del contrato.
Por ejemplo, si se va en julio y su contrato se vence el 31 de octubre, usted podría tener que pagar por el alquiler de agosto, septiembre, y octubre. Pero si otro arrendatario se muda al lugar el 1 de septiembre, entonces el propietario puede demandarlo a usted sólo por el alquiler de agosto. Esto no sucede si el propietario acuerda por escrito en que usted se mude antes de que el contrato se acabe.
Si el arrendatario se muda antes del final del contrato, el propietario debe tratar de alquilar de nuevo el apartamento. Esto significa que para recuperar el alquiler por los meses que quedan en el contrato, el propietario debe demostrar que buscó otro arrendatario pero no lo encontró. El propietario debe expresar, por ejemplo, que comenzó inmediatamente a anunciar el apartamento vacante y a entrevistar posibles inquilinos. Cite: Sommer v. Kridel, 74 N.J. 446 (1977).
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Déle al propietario un aviso por anticipado. En cuanto usted sepa que se mudará antes del final de su contrato, notifíqueselo por escrito al propietario. Trate de obtener, por escrito, la aprobación para romper el acuerdo. Si él se niega a darle el permiso y usted conoce a alguien que está interesado en su apartamento, envíele al propietario en una carta el nombre de dicha persona o personas.
Cuando la fecha de salirse llegue, saque todas sus pertenencias y devuélvale, puntualmente, las llaves al propietario o al superintendente. Trate de que alguno de los dos le firme un recibo por las llaves, o lleve a un amigo para que atestigüe la devolución. Después de que se mude del lugar, trate de averiguar cuándo su antiguo apartamento es ocupado y cuánto cobran por el alquiler.
Cuando se mude de la vivienda, no tiene que dar la nueva dirección. Pero si quiere que le devuelvan su depósito de garantía, usted debe darle su nueva dirección al propietario del lugar de donde usted se mudó.
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¿Qué sucede si usted decide no mudarse? A veces, los arrendatarios le notifican al propietario que se van a mudar porque han encontrado otro apartamento que es más económico o está en mejores condiciones. ¿Qué puede hacer si el nuevo apartamento no está disponible o se presenta algún problema que le impida mudarse a éste? Si esto pasa, usted no tiene que mudarse sólo porque dio el aviso. No obstante, puede haber otras consecuencias financieras. Si está preocupado, debe ponerse en contacto con la oficina de los Servicios Legales o la asociación de arrendatarios en su estado o vecindario. Sin embargo, su propietario no puede desalojarlo simplemente porque no se mudó cuando dijo que lo haría. Cite: Chapman Mobil Homes v. Huston, 226 N.J. Super. 405 (1988).
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Las reclamaciones para el cobro del alquiler. Conforme a la ley en contra del desalojo, el propietario no puede cobrarle el alquiler o ningún dinero que usted le deba durante una demanda para el desalojo. El tener éxito en una demanda para el desalojo sólo le da al propietario la posesión de la vivienda. Esto no se puede hacer en conjunto con una demanda para cobrarle el dinero. Para demandarlo por el alquiler porque usted rompió su contrato, o por daños al apartamento, el propietario debe presentar una demanda por separado por el costo de los daños, por lo general, en el tribunal de reclamaciones de menor cuantia.
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El mudarse a causa de las malas condiciones en la vivienda
Si el propietario se rehúsa a hacer las reparaciones necesarias a su apartamento, usted puede mudarse antes de que el contrato termine, sin que se le haga responsable del alquiler por el tiempo que queda en el contrato. Es importante tener prueba de dichas condiciones. Usted puede obtener tal prueba al pedir que se haga una inspección del edificio y al tomar fotografías antes de que se mude. En esta situación, la ley hace al propietario responsable de romper el contrato al fallar en su deber de proveerle al inquilino una vivienda segura y decente. Esto se llama desalojo constructivo. Véa el capítulo 6, Su derecho a una vivienda segura y apropiada, para obtener una explicación de la obligación que tiene todo propietario a mantener la vivienda en buen estado.
Para solicitar un desalojo constructivo hay que seguir ciertas reglas:
- Conforme a esta regla, usted puede romper su contrato si las condiciones en su apartamento son tan malas que es muy difícil vivir allí. Algunos de los ejemplos serían, si en el invierno usted no tiene ninguna calefacción, o si su salud y seguridad están en peligro. Conjuntamente, el propietario no hizo el arreglo aun después de haber recibido el aviso que usted le envió, el cual, si le es posible, debería ser por escrito. Cite: Marini v. Ireland, 56 N.J. 130 (1970); C.F. Seabrook v. Beck, 174 N.J. Super. 577 (App. Div. 1980).
- Si, debido a las malas condiciones, usted se muda antes de que el contrato se termine, el propietario puede demandarlo para cobrarle el alquiler por el tiempo que queda en el contrato. Es casi seguro que el propietario se rehúse a devolverle su depósito de garantía. Usted puede terminar en el tribunal porque el propietario le ha demandado por el alquiler sin pagar o porque usted demanda al propietario para que le devuelva su depósito. El que usted gane o pierda el caso dependerá de que tan serias crea el juez fueron las condiciones que según usted lo obligaron a mudarse. Los jueces por lo general le permiten al arrendatario romper un contrato sólo cuando existen condiciones muy graves, como no tener calefacción, no tener agua, tener un sanitario roto, un elevador roto, inundaciones, o perturbaciones excesivas y constantes.
- Es importante que le dé al propietario una notificación de las condiciones defectuosas y una cantidad de tiempo razonable para hacer las reparaciones antes de mudarse y pedir un desalojo constructivo. Su aviso debería ser por escrito y enviado por correo certificado, con acuse de recibo. Quédese con una copia.
- Si debido a las malas condiciones en su apartamento, fue obligado a mudarse antes del final de su contrato, usted todavía tiene derecho a que le devuelvan el depósito de garantía.
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La muerte o discapacidad del arrendatario o de su cónyuge
La ley reconoce que a menudo la muerte o alguna enfermedad grave hace que la gente busque una vivienda menos cara, incluyendo mudarse a vivir con otros miembros de la familia. La ley estipula que cualquier contrato por un año o más puede ser terminado antes de la expiración si el arrendatario o el esposo o esposa se muere. El arrendatario, el ejecutor o administrador del arrendatario, o el esposo sobreviviente, si el nombre de ambos esposos está en el contrato, debe darle al propietario una notificación por escrito de la terminación del contrato. Dicha terminación se hace válida 40 días después de que el propietario recibe el aviso por escrito si (1) el alquiler hasta aquel punto ha sido pagado en su totalidad; (2) la propiedad es desocupada al menos cinco días laborables antes de que se cumplan los 40 días; y (3) en caso que el arrendatario se muera, el contrato no prohíbe que se termine antes de la fecha de vencimiento. Cite: N.J.S.A. 46:8-9.2.
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El reembolso de los impuestos a la propiedad. Cuando un contrato se termina debido a la muerte del arrendatario, cualquier reembolso por impuestos a la propiedad o crédito que no se le haya pagado al arrendatario antes de que el contrato termine se le pagará al ejecutor testamentario, al administrador del patrimonio, o al esposo sobreviviente. Cualquier propietario que no haga tal cosa se hace responsable, ante el patrimonio del arrendatario o el esposo sobreviviente, por el doble de la cantidad del reembolso por impuestos a la propiedad a la que el arrendatario tenía derecho o $100, o la cantidad que sea mayor. Cite: N.J.S.A. 54:4-6.7; N.J.S.A. 54:4-6.11.
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El contrato puede no sobrevivir la muerte del arrendatario. En un caso de que la persona que firmó el contrato muera, una decisión reciente del tribunal dice que los miembros del hogar del arrendatario que le sobreviven, podrian no ser protegidos por la ley contra el desalojo. Cite: Maglies v. Estate of Guy, 386 N.J. Super. 449 (App. Div. 2006). Este caso se apeló ante la Corte Suprema de Nueva Jersey, la cual, en el momento de la publicación, todavía no había tomado una decisión. Visite nuestro Sitio Web para obtener actualizaciones sobre este asunto.
Debe tener cuidado si el propietario intenta incluir alguna sección en su contrato que requiere que los miembros de su familia dejen el apartamento inmediatamente o poco después de la muerte del arrendatario mencionado en el contrato. Los tribunales han mantenido que es posible que el arrendatario tenga que aceptar el contrato con tal sección, pero se han rehusado a decidir si los miembros de la familia del arrendatario, que permanecen después de la muerte de éste, deberían ser protegidos por la ley en contra del desalojo. Los tribunales han dejado que esta pregunta sea decidida en el momento que surja. Si el propietario le pide firmar un contrato con dicho tipo de sección en él, escriba en el contrato que usted firma “bajo protesta”. Cite: Riverview Realty v. Williamson, 284 N.J. Super. 566 (App. Div. 1995).
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En caso de una enfermedad o un accidente del arrendatario. Cualquier contrato por un año o más puede ser terminado antes de que expire, si el arrendatario o su cónyuge, queda discapacitado a causa de una enfermedad o accidente. En tal caso, el arrendatario o el esposo debe notificarle al propietario mediante un formulario disponible en la Oficina de Nueva Jersey para los Asuntos de la Comunidad. Para solicitar una copia, llame al 1-609-633-6606. El formulario requiere (1) una certificación del médico encargado del tratamiento diciendo que el inquilino o el cónyuge no puede regresar a trabajar; (2) una prueba de la pérdida de ingreso; y (3) la prueba de que cualquier pensión, seguro, u otra ayuda a la que el arrendatario o el esposo tienen derecho, no son suficientes para pagar el alquiler, aún si se le suma cualquier otro ingreso. La cancelación del contrato entra en vigor 40 días después de que el propietario recibe el aviso por escrito. La propiedad además debe ser desocupada y la posesión devuelta al propietario por lo menos cinco días antes del día 40. Cite: N.J.S.A. 46:8-9.1
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La vivienda que no es de fácil acceso para personas discapacitadas
La ley le permite a los arrendatarios que son discapacitados romper el contrato de arrendamiento si el propietario, después de haber sido avisado, no ha podido hacer que la vivienda sea de fácil acceso al arrendatario discapacitado o a algún miembro discapacitado de la familia. Para romper su contrato bajo estas circunstancias, usted debe notificarle por adelantado al propietario. La notificación debe contener (1) una declaración de su médico diciendo que usted está permanentemente discapacitado; y (2) una declaración diciendo que usted le pidió al propietario hacer de la casa o el apartamento un lugar accesible a costas del propietario y que el propietario fue incapaz o no estuvo dispuesto a hacer tal cosa. Cite: N.J.S.A. 46:8-9.2.
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