Contenido:
Los programas especiales de ayuda a los arrendatarios
El programa para prevenir la pérdida del hogar, la asistencia a inquilinos desplazados y las rebajas tributarias a la propiedad
NUEVA JERSEY HA ESTABLECIDO programas para prevenir la pérdida del hogar (homelessness) que les dan a las personas de bajos ingresos y que enfrentan un desalojo por la falta de pago, ayuda para pagar la renta atrasada. El estado también maneja un programa de ayuda a los desplazados que deben mudarse porque la vivienda no es habitable o segura. De igual manera, el estado tiene un programa que les brinda rebajas tributarias a los arrendatarios. Estos programas son mencionados en este capítulo.
Cada programa tiene un propósito especial, reglas propias y es administrado por una agencia estatal o local diferente. El capítulo a continuación le ayudará a decidir si puede llenar los requisitos para obtener esta ayuda y dónde debe ir a solicitarla. Léalo con cuidado; pero si tiene algún problema con cualquiera de estos programas, es posible que se quiera poner en contacto con la oficina de Servicios Legales de su localidad.
Parte superior de la página
Los programas para la prevención del desalojo
Nueva Jersey tiene varios programas de ayuda a las personas que están en peligro de ser desalojados y de quedarse sin hogar porque no pueden pagar el alquiler. Los dos principales son el programa para la Ayuda de urgencia (EA), y el Programa para prevenir la pérdida del hogar (HPP). EA sólo está disponible a quien recibe o llene los requisitos para recibir ayuda del bienestar público o del Ingreso de Seguridad Suplementaria (SSI). HPP está disponible a quien esté empleado o recibiendo pago por desempleo o por discapacidad.
Parte superior de la página
El programa para prevenir la pérdida del hogar (HPP)
El programa (HPP) es financiado por el estado y manejado por el Departamento para los Asuntos de la Comunidad. El objetivo principal del programa es el de ayudar a la gente que encara el desalojo por no pagar el alquiler, y que con un poco de ayuda tienen la posibilidad de retener la vivienda. Cite: N.J.S.A. 52:27D-280. HPP también puede darle ayuda a las personas que ya se han quedado sin hogar. HPP paga el depósito de garantía y el alquiler por unos meses para que estas personas se puedan mudar a una vivienda, si logran demostrar que en el futuro podrán pagar el alquiler por si mismos.
Parte superior de la página
La ayuda con el pago de la renta atrasada para los arrendatarios que encaran el desalojo. HPP les proporciona a los arrendatarios dinero para que le paguen al dueño el alquiler vencido para prevenir el desalojo. Para poder recibir la asistencia de HPP, usted debe reunir ciertos límites en el ingreso. Debe mostrar que se atrasó en el pago debido a una crisis temporal, tal como haber sido despedido del trabajo. También, debe demostrar que si HPP paga el alquiler atrasado, en el futuro usted podrá continuar pagándolo. Igualmente debe decir que el propietario le ha entregado una citación y demanda para el desalojo por falta de pago. Para poder recibir la ayuda de HPP, debe llenar un formulario de inscripción y proporcionar información detallada sobre sus ingresos y mostrar la demanda para el desalojo pendiente en su contra. Si llena los requisitos, HPP puede pagar el alquiler de hasta seis meses atrasados.
Parte superior de la página
Los vales girados por HPP. HPP les da vales a los arrendatarios que llenen los requisitos. El vale es una promesa que HPP le pagará al propietario la cantidad del vale, la cual es igual a la cantidad que el arrendatario tiene que pagar para evitar ser desalojado. Si HPP pacta darle un vale para cubrir el alquiler que debe, usted debe negociar con el propietario para que acepte el vale como pago. Si el propietario está de acuerdo en firmar el vale, también debe estar de acuerdo en anular la demanda para el desalojo.
Si no puede hacer que el propietario lo firme antes de la audiencia, entonces le debe pedir al juez que durante la audiencia para el desalojo le ordene al propietario a aceptar el vale. Los tribunales han tomado varias decisiones en las cuales las causas para el desalojo han sido anuladas porque los fondos habían sido puestos a la disposición del propietario. La Corte Suprema de Nueva Jersey ha ratificado la ley que dice que al propietario no puede “discriminar” contra ningún arrendatario que reciba colaboraciones para pagar el alquiler Cite: Franklin Tower One, L.L.C. v. N.M., 157 N.J. 602 (1999).
Parte superior de la página
Como solicitar la asistencia del programa para prevenir la pérdida del hogar. Los fondos de HPP para cubrir el alquiler atrasado son distribuidos por los representantes del programa que trabajan de las oficinas satélites localizadas en todo el estado. Usted puede solicitar directamente en la oficina de HPP que sirve a su condado. De igual forma, las agencias comunitarias o de servicios sociales pueden escribir una carta de remisión por usted.
Para obtener la dirección y el número de teléfono de la oficina que cubre su área, llame a la oficina principal del programa marcando el (609) 633-6204.
La dirección principal del programa es:
Homelessness Prevention Program
Department of Community Affairs
P.O.Box 806
Trenton, NJ 08625-0806
A menudo obtener la decisión de HPP, de si realmente le ayudaran o no, toma tiempo. Usted talvez no tenga mucho porque el propietario ya comenzó el proceso para el desalojo y ya tiene una fecha de comparecencia ante el tribunal. Es muy importante que se ponga en contacto con HPP tan pronto como sepa que el caso ha sido entablado y que les avise cuando será la audiencia.
Parte superior de la página
HPP tiene fondos limitados. HPP cada año recibe una pequeña cantidad de dinero del Estado. La mayoría de los años, HPP no recibe suficientes fondos para ayudar a todo aquel que lo necesita. De la misma manera HPP no obtiene el capital necesario para tener en cada condado suficientes empleados que reciban las solicitudes y puedan procesar la ayuda requerida por los arrendatarios. Esta escasez financiera quiere decir que usted tal vez se dé cuenta que la oficina local de HPP se ha quedado sin fondos, sobre todo en la primavera cuando el año fiscal estatal llega a su fin. De igual forma esto también significa que le será difícil ponerse en contacto con una oficina local o que le aprueben una solicitud a tiempo para prevenir un desalojo. Si tiene problemas para obtener la ayuda de HPP, póngase en contacto con la oficina de los Servicios Legales de su localidad o pídale ayuda a la agencia para la prevención de la pérdida del hogar que opera en su comunidad.
Parte superior de la página
Si le niegan la ayuda de HPP. Si HPP le niega la petición, le deben enviar un aviso explicándole por qué fue rechazado. Usted tiene derecho a oponerse a la negativa en una audiencia informal que debe solicitar. Lamentablemente, la audiencia no es urgente, y es probable que sea desalojado antes de que se lleve a cabo.
Parte superior de la página
El programa para la ayuda en caso de urgencia, (EA)
El programa para la Ayuda de urgencia (EA) tiene dinero disponible para que los arrendatarios que reciben beneficios de Work First New Jersey (WFNJ) o del SSI puedan pagar el alquiler atrasado. EA le puede dar ayuda para pagar hasta tres meses de renta atrasados o para pagar la cuenta de los servicios públicos atrasados por hasta tres meses para prevenir que le desalojen.
Si usted llega a ser desalojado y se queda sin hogar, EA también provee:
- Albergue provisional;
- El depósito de garantía y el alquiler adelantado para arrendar un apartamento;
- El depósito para los servicios públicos de la nueva vivienda;
- Asistencia temporal con el alquiler (TRA), para ayudarle a pagar por una nueva residencia, y
- Una contribución para comprar muebles si los necesita.
Parte superior de la página
Cómo solicitar la ayuda de urgencia, (EA). Si usted llena los requisitos para recibir prestaciones de WFNJ o de SSI debe solicitar EA en la oficina del bienestar público (welfare) de su condado. (Los adultos solteros y las parejas sin hijos que llenen los requisitos para WFNJ deben solicitar la ayuda en la oficina local del bienestar público si la oficina del condado no maneja casos de WFNJ). Los requisitos para recibir EA son que usted debe haberse quedado sin vivienda o espera quedarse sin vivienda pronto. Usted tiene que presentar prueba de que está siendo desalojado, normalmente una demanda para el desalojo o una notificación del propietario de la vivienda donde reside. También debe demostrar que no pudo pagar el alquiler. Puede probar que no logra pagar el alquiler, incluso si ha recibido dinero del bienestar público, si lo tuvo que usar para comprar alimentos, ropa u otros artículos de primera necesidad. Si le niegan la EA, debe recibir una negativa por escrito y tiene derecho a una audiencia imparcial para disputar la decisión. Si usted solicita una audiencia extraordinaria, la audiencia deberá llevarse a cabo como un asunto urgente. Si le niegan la EA, debe ponerse en contacto con la oficina local de los Servicios Legales.
Parte superior de la página
Otros programas de ayuda con el alquiler
Si usted no recibe asistencia pública, puede que en su área existan otros programas que brinden ayuda con el pago del alquiler atrasado para prevenir un desalojo. Cada año el estado le entrega dinero a cada condado para que maneje el sistema de ayuda en caso de perdida de la vivienda (CEAS). Todo condado tiene un comité CEAS que decide cómo usar el dinero y cuáles agencias lo recibirán. Entonces las agencias locales lo usan para ayudar a la gente que encara un desalojo o les proporcionan albergue a las personas sin hogar. Si el dueño de la vivienda dónde vive le ha demandado por falta de pago, llame a la oficina para los servicios sociales de su condado y pregunte dónde puede encontrar tal programa en su localidad.
Por lo general estos programas tienen muy poco dinero. Sólo pueden pagar el alquiler atrasado de uno o dos meses y cada mes sólo ayudan a unas cuantas familias. Es importante que llame a la oficina del condado para los servicios sociales en cuanto sepa que el propietario intenta desalojarle.
Parte superior de la página
La asistencia para los desplazados
A menudo, debido a las acciones de una agencia gubernamental los arrendatarios son forzados a salirse de sus viviendas. Esto se llama desplazamiento. Los motivos por los que una agencia podría ordenarle a un arrendatario a que se mude incluyen lo siguiente:
- El edificio va a ser clausurado o derribado con la aprobación del gobierno.
- El inspector para la vivienda o el alojamiento le ha ordenado al propietario hacer reparaciones que no pueden ser llevadas a cabo a no ser que los arrendatarios se muden.
- El propietario ha dejado que en la vivienda se queden a vivir más personas que las permitidas por la ley o el propietario ha hecho un apartamento de una porción que está separada del edificio, como un ático, un sótano, la cual no es apta para el alquiler.
- Una agencia del gobierno ha tomado el edificio para construir un área de recreación escolar, una carretera, una comisaría, un programa para la renovación del vecindario o algún otro proyecto público
- Debido a las leyes de planificación urbana, el propietario no tiene permiso para alquilar el apartamento o el cuarto.
La ley requiere que todo arrendatario obligado a mudarse por cualquiera de los motivos antes descritos llene los requisitos para recibir la asistencia para inquilinos desplazados. Cite: N.J.S.A. 20:4-1, et seq.; N.J.S.A. 52:31B-1, et seq.; N.J.S.A. 2A:18-61.1(g) o 2A:18-61.1(h).
Parte superior de la página
¿Qué es la asistencia para inquilinos desplazados?
La asistencia para inquilinos desplazados es dinero y otro tipo de apoyo para las personas que han tenido que salir de sus viviendas para que encuentren una nueva. Los arrendatarios que llenen los requisitos pueden recibir las siguientes prestaciones:
- Dinero para un alojamiento temporal hasta que encuentre una vivienda permanente si la agencia del gobierno le obliga a mudarse inmediatamente debido a una urgencia. Esto tiene un límite de $500.
- Un pago para cubrir los gastos de la mudanza o un subsìdio para la reubicación de $200 y un pago fijo para la mudanza dependiendo del número de cuartos ocupados de hasta $300.
- Hasta $4.000 en pagos en un período de tres años, para cubrir los gastos del alquiler o hasta $4.000 en ayuda para la cuota inicial de la compra de una casa.
- Ayuda con la búsqueda de una vivienda nueva y económica.
Ningún inquilino viviendo en un apartamento ilícito que viole los códigos de planificación urbana puede ser desalojado a no ser que reciba del propietario (o la ciudad, si ésta tiene una ley especial) asistencia para la reinstalación totalizando seis veces el alquiler mensual. Dicho dinero debe ser entregado al inquilino por lo menos cinco días antes de ser desalojado. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.1(g) or 2A:18-61.1(h); Kona Miah v. Ahmed, 179. N.J. 511 (2004).
Parte superior de la página
¿Cuál agencia proporciona asistencia para los inquilinos desplazados?
La ley hace que la agencia gubernamental que le ordena mudarse sea responsable por los pagos para su instalación en otro lugar, incluyendo los pagos en dinero efectivo. Por lo general se trata de la agencia de una ciudad, población o municipalidad que está implicada en alguna de las acciones descritas anteriormente, tal como la oficina del inspector para la vivienda, el departamento de salud pública o el cuerpo de bomberos. Muchas ciudades tienen una persona encargada del proceso de reinstalación que debe asegurarse que los desplazados tengan asistencia disponible cada vez que alguna agencia de la ciudad cause el desplazamiento. En Nueva Jersey, el funcionamiento de los programas locales de apoyo para los desplazados es supervisado por el Departamento para los Asuntos de la Comunidad ubicado en Trenton.
Tenga presente: A las ciudades y pueblos no les gusta pagar prestaciones por desplazamiento, aun a personas que llenan los requisitos para recibirlos. A menudo les dicen a los desplazados que no llenan los requisitos para recibirlos cuando claramente deberían. Si usted cree que reúne los requerimientos para recibir asistencia y no está satisfecho con la respuesta de la agencia, póngase en contacto con la oficina local de los Servicios Legales para que le den más asesoramiento.
Parte superior de la página
¿Cómo puedo obtener la asistencia para los inquilinos desplazados?
Visite la oficina encargada de prestar dicha ayuda en su ciudad o condado y pregunte si usted puede recibir la asistencia para los desplazados. Debe ponerse en contacto con esta oficina tan pronto reciba alguna notificación que declare que debido a las malas condiciones de su apartamento se tiene que mudar, sin importar que el aviso venga del propietario o de una agencia de la ciudad. Si tiene algún problema con la agencia local para la reinstalación, puede apelar. Llame o escriba a:
Relocation Support Program
Department of Community Affairs
P.O. Box 802
Trenton, NJ 08625
(609) 984-7609
Parte superior de la página
¿Cómo puedo proteger mi derecho a recibir la asistencia para los inquilinos desplazados?
Hay varios pasos que puede tomar para proteger su derecho a recibir la asistencia para la reinstalación:
- No se mude del apartamento o casa hasta que reciba un aviso de la oficina encargada de dar ayuda diciéndole que usted reúne los requisitos para recibir la asistencia y que tiene que mudarse.
- Si por su propia cuenta encuentra una vivienda, pídale a la persona encargada de distribuir la ayuda que inspeccione el lugar antes de que se mude para asegurarse que el alojamiento es apropiado y seguro.
- Si el agente le encuentra la vivienda para que usted se mude, asegúrese que sea apropiada, segura y limpia; cerca al trabajo, transporte e instalaciones públicas; económica; y lo bastante grande para usted y su familia.
- Presente una solicitud de asistencia para inquilinos desplazados cuanto antes, pero no deje que pasen más de 12 meses de haberse mudado.
Parte superior de la página
El desplazamiento a causa de un incendio
Los arrendatarios que han perdido la vivienda debido a un incendio no tienen un derecho absoluto a recibir asistencia para inquilinos desplazados. De acuerdo a la ley estatal, las ciudades pueden, si lo desean, proveer prestaciones limitados a las víctimas de un incendio. Usted debe verificar con el inspector para la vivienda o cuerpo de bomberos local para ver si su ciudad o pueblo proporciona asistencia para inquilinos que han sido víctimas de un fuego. Cite: N.J.S.A. 20:4-3.1. Otra ley les permite a los arrendatarios demandar al dueño de la edificación para obligarlo a reparar los apartamentos dañados por el fuego. Esta ley declara que si el apartamento o casa alquilada es arruinada por el fuego, y el incendio no fue causado por el inquilino, el propietario debe reparar el daño tan pronto como sea posible. La ley también le perdona al arrendatario el pago del alquiler hasta que se haga la reparación. Sin embargo, es posible que esta ley no le sirva si su contrato contiene provisiones que son diferentes a aquellas descritas en la ley. Cite: N.J.S.A. 46:8-6.
Parte superior de la página
Los reembolsos fiscales para el arrendatario
El 3 de abril de 2007, se firmó en Nueva Jersey la ley para el reembolso parcial del impuesto sobre la propiedad, New Jersey Homestead Property Tax Credit Act. Esta ley proporciona prestaciones tanto para los propietarios como para los arrendatarios En Nueva Jersey, los arrendatarios que en el 2006 tuvieron un ingreso bruto en la cantidad de $100.000 o menos llenan los requisitos para recibir un cheque por el reembolso fiscal si:
- Estos alquilaron y ocuparon un apartamento u otra vivienda en Nueva Jersey que durante el 1 de octubre de 2006, fue utilizada como el lugar principal de residencia;
- La vivienda pagaba impuestos sobre la propiedad; y
- Los impuestos se pagaron por medio del alquiler.
Nota: Las viviendas públicas y otros proyectos habitacionales que son propiedad del gobierno generalmente no pagan impuestos sobre la propiedad. Las personas que viven en una vivienda pública u otro proyecto habitacional no tienen derecho a recibir el reembolso tributario.
Esta ley sustituye el programa de reembolso FAIR que en el 2004 y el 2005 estaba en efecto, y las prestaciones destinadas a los arrendatarios son diferentes a las de dichos años. Para los arrendatarios mayores de los 65 años y/o discapacitados, con un ingreso bruto menor a los 70.000 dólares o (menos de 35.000 dólares para una sola persona o si es casado pero declarando por separado, viviendo en residencias separadas), la cantidad del reembolso será igual al 18 % del alquiler, menos el 5 % del ingreso bruto, más 50 dólares, hasta un máximo de 860 dólares.
Los arrendatarios no reciben automáticamente la cantidad máxima. Para determinar la cantidad del reembolso se toma en cuenta el ingreso y el estatus bajo el cual se presenta la declaración de impuestos. El reembolso máximo para los arrendatarios envejecíentes y los discapacitados con un ingreso bruto entre los 70.001 y los 100.000 dólares, es de 160 dólares. Para las personas menores de 65 años y las que no tienen discapacidades, con un ingreso bruto menor a los 100.000 dólares, la cantidad máxima de reembolso oscilará desde los 80 hasta un máximo de 350 dólares. La cantidad máxima del reembolso será dividida entre los arrendatarios que comparten el pago del alquiler con alguien que no es su cónyuge al igual que en el caso de los cónyuges que presentan una declaración de impuestos por separado, pero que viven en la misma residencia.
La fecha límite para la solicitud del reembolso por el 2006 ya pasó. Para obtener información sobre futuros reembolsos, visite nuestro sitio Web. Puede llamar a la división fiscal del estado, New Jersey Division of Taxation, marcando el (609) 292-6400 o visite el sitio Web de la división. También puede ponerse en contacto con el Programa para la ayuda juridica en asuntos fiscales de los Servicios Legales de Nueva Jersey, Tax Legal Assistance Program at Legal Services, o la organización estatal o local de arrendatarios.
Parte superior de la página |
