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Las casas de huéspedes, pensiones y parques para casas móviles
EN NUEVA JERSEY, APROXIMADAMENTE 40.000 personas, la mayor parte de ellos pobres y ancianos, viven en 3.500 casas de huéspedes y pensiones. Algunas de estas edificaciones son viejas y necesitan reparaciones urgentemente. Unas tienen vestíbulos estrechos con poca iluminación y no tienen sistemas apropiados de calefacción, ni de electricidad. Lo que las convierte en un peligro y en lugares difíciles de salir en caso de que haya un incendio. A menudo, las personas pobres y de la tercera edad que viven en estas casas son víctimas de los propietarios que aprovechándose del miedo de los residentes de ser desalojados les exigen pagar alquileres caros a cambio de malas condiciones de vida.
Otros miles de familias en todo el estado residen en parques para casas móviles. En Nueva Jersey, los residentes de casas móviles están en una situación poco usual: Por lo general son dueños de la casa móvil, pero tienen que arrendar la parte en la que se pone la casa. Existe un número limitado de parques para casas móviles autorizados y aprobados. Casi ninguno de estos acepta casas que son movidas de un parque a otro. Por esta razón, los residentes de las casas móviles tienen poca oportunidad de negociar si tienen una discusión con el dueño del parque.
Se han pasado leyes especiales para proteger a los residentes de las casas de huéspedes, pensiones y casas móviles. Este capítulo le explicará dichos amparos.
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Las protecciones para los huéspedes y residentes de una pensión
La ley para las casas de huéspedes y pensiones fue diseñada para proteger a las personas que viven en este tipo de vivienda. Conforme a la ley, la Oficina para los Asuntos de la Comunidad es responsable por la inspección de cada una de las casas de huéspedes y pensiones para asegurarse que toda vivienda sea segura y apropiada. También debe cerciorarse que el dueño o el administrador respete los derechos de los residentes. Por ejemplo, DCA debe verificar que en caso de fuego la edificación sea un lugar seguro, que no tenga ningún problema grave en la tubería o el sistema eléctrico, tenga bastante luz y aire, que sea limpio y seguro. DCA debe asegurarse que la casa esté bien mantenida y que no hay ninguna violación a los derechos legales de los residentes, como el derecho de recibir visitas de familiares, amigos y trabajadores sociales. Cite: N.J.S.A. 55:13B-1.
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El proceso para obtener una licencia de funcionamiento
Anualmente, toda casa de huéspedes y pensión debe solicitar ante la DCA una licencia de funcionamiento. DCA debe entonces inspeccionar la vivienda y revisar sus antecedentes.
Si DCA descubre que el edificio necesita reparaciones o que existen otras violaciones, le debe enviar al dueño una notificación escrita de las violaciones. El aviso debe declarar la fecha y el tiempo que el dueño tiene para corregir dichas infracciones. Si no se ha hecho la reparación en la fecha requerida, DCA puede (1) ordenar que la casa sea cerrada, (2) multar al dueño por las violaciones, o (3) pedirle al tribunal para que asigne un síndico. El trabajo de la persona designada es hacer cualquier reparación o mejora necesaria y tomar cualquier otra medida necesaria para el funcionamiento correcto de la casa.
DCA puede autorizar a un condado o al municipio para que haga las inspecciones. Si lo hace, DCA debe controlar y supervisar las inspecciones.
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Las protecciones contra el desalojo
Las protecciones en la ley contra el desalojo cubren a los residentes de las casas de huéspedes y pensiones. Esto significa que estas personas tienen derecho a recibir las mismas protecciones que todos los otros arrendatarios reciben. Esto incluye las protecciones contra el desalojo presentadas en el capítulo 9, Las causas para el desalojo. Además, si una persona es desplazada de una casa de huéspedes o pensión debido a la ejecución de algún código, el residente llena los requisitos para recibir la ayuda de reubicación. (Véase La asistencia para los desplazados). Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.1; N.J.S.A. 55:13B-6 (e).
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Otros derechos de los residentes de una pensión
La ley dice que toda persona que resida en una pensión tiene derecho:
- A manejar sus propios asuntos financieros;
- A usar la ropa en la forma que prefiera;
- A arreglarse el pelo según su preferencia;
- A tener y usar sus efectos personales en su cuarto, excepto en casos donde la pensión pueda demostrar que hacer tal cosa no sería seguro o práctico, o que interferiría con los derechos de otros residentes;
- A recibir y enviar correo sin que sea abierto por otros;
- A utilizar por sí solo el teléfono a una hora sensata y a pagar por el uso de un teléfono privado;
- A la intimidad;
- A contratar un médico personal, pagado por su propia cuenta o por un plan de atención médica;
- A la intimidad con respecto a su condición médica y tratamiento;
- A tener la visita de cualquier persona que escoja sin ninguna restricción, a una hora propicia;
- A ser un miembro activo de la comunidad;
- A presentar quejas por su propia cuenta o a través de otras agencias del gobierno u otras personas sin tener miedo a represalias (venganza) en cualquier forma o manera;
- A un ambiente residencial seguro y apropiado, así como a un cuidado que reconozca la dignidad y la individualidad del residente;
- A rehusarse a trabajar para el lugar donde se aloja, excepto si ha sido acordado entre el residente y el administrador;
- A practicar su religión;
- A que no se le prive de ningún derecho sólo porque vive en una pensión;
- A estar libre de la venganza del dueño si el residente intenta defenderse o hacer cumplir sus derechos. Cite: N.J.S.A. 55:13B-14 y 19.
El dueño debe darle a todo residente un aviso escrito mostrando estos derechos, y el aviso debe ser fijado en la casa. Debe incluir el nombre, la dirección y el número telefónico de las agencias de servicios sociales, incluyendo la oficina del mediador para las personas de la tercera edad que están institucionalizadas, la agencia del condado para el bienestar social, welfare, y la oficina del condado para las personas de la tercera edad.
Cualquier residente a quien se le hayan violado sus derechos puede demandar a la persona que hizo tal cosa. El residente puede demandar por daños y perjuicios reales y disciplinarios, los honorarios módicos del abogado y los gastos hechos para entablar la acción. Cite: N.J.S.A. 55:13B-21.
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Las protecciones para los arrendatarios que viven en casas móviles
Los dueños de casas móviles son también arrendatarios porque alquilan el espacio en parques para casas móviles. Por esta razón, conforme a la ley contra el desalojo, los dueños de casas móviles están protegidos de ser desalojados. También están protegidos bajo el programa de rebaja tributaria a la propiedad para los inquilinos. Las decisiones del tribunal también han establecido que otras leyes que rigen al arrendatario y al propietario, cubriendo el depósito de garantía, la liquidación judicial, la veracidad en las condiciones de préstamo, la identidad del propietario, la discriminación contra los niños, el desalojo sin la ayuda del tribunal, el secuestro de bienes y la represalia (la venganza), también se aplican en casos pertinentes a los dueños de casas móviles, aun cuando dicho tipo de vivienda no sea expresamente mencionado en estas leyes. Cite: Fromet Properties, Inc. v. Buel, 294 N.J. Super. 601 (App. Div. 1996); Pohlman v. Metropolitan Trailer, 126 N.J. Super. 114 (Ch. Div. 1973). Conforme a la ley para las casas móviles los inquilinos que residen en casas móviles también tienen protecciones especiales. Estas son mencionadas en las secciones a continuación.
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El requisito de que se presente un contrato escrito
La ley para las casas móviles requiere que todo dueño de un parque le dé a todo aquel que alquile un lote, por lo menos, un contrato escrito de un año antes de que se cumpla un mes de la fecha en que el inquilino se mude al lugar. Esta es la única forma de arrendamiento residencial en Nueva Jersey donde se requiere un contrato escrito por un período específico de tiempo. Cite: N.J.S.A. 46:8C-4.
Sin embargo, el propietario del parque puede tener una regla escrita sobre el estilo o la calidad del equipo que el dueño de la casa móvil pueda usar. No pueden obligar a ningún dueño de casa móvil a comprarle el equipo a un dueño de parque o a un distribuidor en particular. Si esto pasa, el dueño de la casa móvil puede demandar al dueño del parque ante el tribunal civil.
El dueño de un parque no puede obligar a ningún residente a comprar la casa móvil o el equipo necesario de un vendedor en particular. Cite: N.J.S.A. 46:8C-2.
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La mudanza y venta de casas móviles
El dueño de un parque para casas móviles no puede pedirle a ningún inquilino mover su casa dentro del parque a no ser que la movida sea razonablemente necesaria. Igualmente el dueño debe darle al arrendatario una notificación de 30 días. En caso de una eventualidad, el administrador puede mover la casa, pero se hace responsable de pagar por todos los gastos producto de cualquier daño hecho a la casa móvil durante la movida. Cite: N.J.S.A. 46:8C-2.
El dueño de una casa móvil que planea venderla debe dar un aviso escrito al dueño del parque. Tratar de vender una casa móvil sin el consentimiento o conocimiento del dueño del lote es ilegal. Antes de vender una vivienda móvil, el vendedor debe darle al comprador una solicitud de arrendamiento para un lugar en el parque. El comprador entonces debe devolver dicha solicitud en persona al dueño o administrador del parque. El dueño del parque tiene el derecho de aprobar quien compra una casa móvil que esté localizada en el parque, pero no puede negarse sin tener una razón. Si el dueño del parque rechaza la aprobación sin motivo alguno, el dueño de la casa o el comprador puede demandarlo ante el Tribunal Superior. El tribunal puede concederle un monto por daños y perjuicios, los gastos del litigio, y los honorarios del abogado. De igual manera puede requerir que el dueño del parque le alquile el lote al comprador. Una razón válida para el rechazo sería un historial insatisfactorio del crédito del comprador. Cite: N.J.S.A. 46:8C-3.
El propietario del parque puede rechazar la aprobación del comprador interesado si el parque ha sido designado legalmente como un lugar para personas de la tercera edad y el arrendatario está por debajo de los requisitos de edad. Sin embargo, en un parque que no es reservado para personas mayores, la discriminación contra compradores con niños puede ser contra la ley federal y la estatal. Por favor busque asesoramiento jurídico si piensa que es víctima de este tipo de discriminación.
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La presentación de las tarifas
El dueño del parque debe hacerle saber a los arrendatarios y al público todas las tarifas, cobros, evaluaciones y reglamentos. Estas explicaciones deben ser presentadas por escrito y entregadas al arrendatario antes de mudarse al lugar. Cualquier tarifa adicional, cobro, evaluaciones, reglas o cambios también deben ser hechos por escrito y presentados a los arrendatarios residentes de viviendas móviles al menos 30 días antes de la fecha de vigencia. Si no se presenta el aviso escrito y el inquilino no obedece a algo delineado en dicho aviso, el dueño del parque no puede usar tal razón como una causa para la expulsión. Cite: N.J.S.A. 46:8C-2.
Es ilegal que el dueño del parque pida o reciba una donación o regalo directa o indirectamente de alguien que quiere alquilar un lote en el parque. Esto es una ofensa al orden público y el dueño puede ser procesado en el tribunal municipal. Si se hace tal pago, el dueño de la casa puede demandar para recuperar la cantidad pagada. El juez puede conceder el doble de la cantidad ilegalmente pagada, los costos de la causa y los honorarios del abogado. Cite: N.J.S.A. 46:8C-2.
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El aumento al alquiler y el mantenimiento de la propiedad
Los aumentos al alquiler de todo dueño de vivienda móvil están sujetos a los mismos requerimientos y límites que afectan a todos los otros arrendatarios, incluyendo el dar aviso y el control del alquiler, si tal existe. El dueño del parque es responsable del mantenimiento general del parque. Lo que incluye el mantenimiento de todos los servicios acordados en el contrato. Si el dueño del parque no conserva correctamente el área o los servicios, es constituido como un incumplimiento de la garantía de habitabilidad y el arrendatario puede buscar que se haga justicia de la misma forma que cualquier otro arrendatario.
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La asociación de dueños de casas móviles
Hay una asociación de dueños de casa móviles que puede proporcionarle información y ayuda. Póngase en contacto:
Manufactured Home Owners Association of New Jersey, Inc.
P.O. Box 482
Toms River, NJ 08754
(732) 370-4710
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