Contenido:
Aspectos prácticos para encarar un desalojo
El derecho del arrendatario a un proceso jurídico
EN NUEVA JERSEY, LA única forma en que se puede desalojar o sacar a un arrendatario de su lugar de alquiler es si un juez del Tribunal Superior ordena su desalojo. Una orden de desalojo sólo se puede expedir después de que el propietario demande al arrendatario ante dicho Tribunal y el propietario gane la demanda. No hay ninguna otra manera en la que usted pueda ser desalojado de su casa o apartamento. Esto quiere decir que no tiene que mudarse simplemente porque el propietario le dice o amenaza con desalojarle si no se marcha.
Este capítulo explica el proceso de lo que se considera un desalojo legal. Comienza explicando la ley que le protege de ser sacado por el propietario sin haberlo llevado ante el tribunal. En el capítulo 11, El desalojo, la suspensión y la anulación de un fallo de desalojo, explica qué pasa si usted pierde el caso y el juez dicta una orden de desalojo en su contra.
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En la actualidad, el desalojo ilegal es un delito al orden público
El cierre de la vivienda o el desalojo son acciones ilegales si no se hacen por medio de un funcionario especial del tribunal con una orden judicial. El desalojo “por cuenta propia” hecho por el propietario es ilegal. Si el propietario, en vez de un funcionario especial del tribunal, le bloquea el acceso a la vivienda o le desaloja, o le corta los servicios públicos o hace alguna otra cosa para hacer que se marche, usted debe llamar a la policía inmediatamente. (Usted deber llamar también a un abogado particular o ponerse en contacto con la oficina local de los Servicios Legales). La ley ahora dice que la policía tiene que asegurarse que usted ingrese de nuevo a su apartamento. Lea el resto de esta sección para averiguar por qué la policía tiene que hacer tal cosa.
En Nueva Jersey la ley es clara. Ningún propietario o sus empleados puede desalojar legalmente por si mismo a un arrendatario. (A veces esta clase de desalojos se conoce como “desalojo por cuenta propia, self-help eviction”). La policía no puede desalojar a ningún arrendatario. En realidad sólo un oficial especial del tribunal con una orden de desalojo dictada por un juez puede desalojar a un arrendatario. Todo dueño de vivienda que por si mismo intente desalojar a un arrendatario, está haciendo algo ilegal, incluso si ha acudido al tribunal y ha demandado al arrendatario para el desalojo. Cite: N.J.S.A. 2A: 39-1 y 2; N.J.S.A. 2A:18-57; N.J.S.A 2A:42-10.16 y estatutos relacionados.
Pero aun cuando la ley es clara, algunos propietarios todavía hacen desalojos ilícitos o asustan a sus inquilinos para que se salgan amenazándolos con sacarlos de la vivienda. El problema era que muchas veces, cuando los arrendatarios asustados llamaban a la policía, la policía les decía que no podían ayudar porque lo que el propietario estaba haciendo no figuraba en la parte penal de los libros jurídicos como “un delito al orden público” o “un delito”. A menudo, la policía aun sabiendo que el propietario está haciendo algo malo, dice que sólo se encarga de resolver los delitos.
Por muchos años, la Organización de Arrendatarios de Nueva Jersey, the New Jersey Tenants Organization, (NJTO) ha intentado solucionar este problema. Finalmente dicha organización tuvo éxito. El 12 de enero de 2006, se cambió la ley. (Véase P. L. 2005, c. 319). “El desalojo ilegal” es ahora un delito al orden público y la nueva ley está inscrita en la parte penal de los libros jurídicos. Ahora, la policía sabe que debe ayudar a los arrendatarios que están siendo desalojados de sus viviendas por los propietarios.
Aquí hay algunas de las cosas que la nueva ley hace. Cite: N.J.S.A. 2C:33-11.1.
- La nueva ley requiere que la policía o cualquier otro “funcionario público” que se entere de un desalojo ilegal que se esté haciendo “por cuenta propia” le advierta al propietario o a sus trabajadores de que no continúen. Si el propietario no desiste, entonces el propietario está violando la ley. Si la policía llega después de que el propietario ya le ha cerrado con llave la puerta al arrendatario, la policía debe decirle al propietario que deje entrar al arrendatario de nuevo. Si el propietario se rehúsa, entonces el propietario está violando la ley.
- La policía debe asegurarse que todo arrendatario desalojado ilegalmente pueda ingresar a su casa o apartamento. Si el propietario intenta impedirle al arrendatario a que entre, la policía debe impedírselo al propietario. La policía también debe darle al propietario una citación para acudir ante el tribunal o si no deja entrar al arrendatario, hasta arrestar al propietario.
- La nueva ley dice que cualquier propietario que intente sacar a un arrendatario haciendo cualquiera de las cosas presentadas a continuación, está violando la ley.
- Estas cosas son ahora delitos al orden público: (1) el propietario usa la violencia o amenazas de violencia para sacar al arrendatario; o (2) el propietario dice o hace otras cosas con la intención de asustar al arrendatario para que se vaya; o (3) el propietario toma las pertenencias del arrendatario y las saca del lugar; o (4) el arrendatario deja entrar al propietario pacíficamente y luego el propietario obliga al arrendatario a salirse de la vivienda; o (5) el propietario pone candados en la puerta o cambia las cerraduras; o (6) el propietario corta el servicio eléctrico o del gas, o hace que los corten, para hacer que el arrendatario abandone la vivienda; o (7) el propietario intenta cualquier cosa más para sacar al arrendatario.
- La única forma en la que el propietario puede desalojar al arrendatario es si un funcionario especial del tribunal se presenta con una orden judicial llamada “una orden jurídica de desalojo” y hace el desalojo personalmente. Más aun, antes de que el funcionario especial del tribunal pueda llevar a cabo el desalojo, le debe dar al arrendatario una copia de la orden de desalojo (o dejar una copia pegada en la puerta de la vivienda del arrendatario) al menos tres días antes de presentarse para llevar a cabo el desalojo real. La nueva ley dice que la orden de desalojo tiene que informarle al arrendatario de muchas cosas, incluyendo que los desalojo hechos por “cuenta propia” del propietario son ahora delitos al orden público. Dicha orden también debe dejarle saber a los arrendatarios cuál es el día más próximo en el que el funcionario del tribunal puede presentarse para hacer el desalojo.
- La nueva ley dice que si un funcionario especial del tribunal lleva a cabo un desalojo legal, éste tiene que llenar un nuevo formulario llamado “la ejecución de una orden para la entrega de la posesión”. El formulario debe decir cuándo ocurrió el desalojo legal y tener el nombre, la firma y la posición del funcionario del tribunal que hizo el desalojo. El funcionario especial tiene la obligación de entregar inmediatamente una copia de tal formulario al propietario al igual que al arrendatario (o a un miembro de la familia del arrendatario), y también pegarlo en la puerta de la vivienda.
Esta anterior parte es muy importante. Esto hace que el trabajo del policía a quien el arrendatario asustado llama, sea más fácil. Si el propietario no tiene una copia válida de “la ejecución de la orden” completa por un funcionario especial del tribunal, entonces el propietario está llevando a cabo un desalojo ilegal. El policía tiene que decirle que deje de estar tratando de desalojar al arrendatario. Si el propietario no desiste, entonces el policía debe hacer que el propietario pare y acusarlo por cometer un delito al orden público. El agente de policía también debe proteger al arrendatario y ver que éste puede ingresar de nuevo en la vivienda.
- La nueva ley dice que el fiscal general de Nueva Jersey tiene que estar seguro que todo policía, fiscal y funcionario público estatal y local sepa sobre la nueva ley. Se le debe dar a cada policía un formulario describiendo la ley y sus responsabilidades para hacerla cumplir. También se les debe dar entrenamiento especial para que sepan lo que tienen que hacer para impedir que se lleven a cabo desalojos ilícitos.
- La nueva ley también dice que los arrendatarios que hayan sido legalmente desalojados cometen un delito si intencionadamente hacen daños o destruyen la propiedad ajena. Cite: N.J.S.A. 2C:17-3(a)(2). Además de recibir sanciones penales, se le puede obligar al arrendatario culpable a que le pague al propietario por el daño.
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La retención de sus pertenencias por no haber pagado el alquiler. También es contra la ley que el propietario se lleve o retenga su ropa o muebles para obligarle a pagar el alquiler. Esto se llama un secuestro de bienes y es ilegal, incluso si usted le debe el alquiler al propietario. Cite: N.J.S.A. 2A:33-1.
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Los residentes de hoteles y de moteles
No es necesario llevar a las personas hospedadas en hoteles y moteles ante un tribunal para que éstas puedan ser desalojadas. El dueño o administrador puede impedirle al huésped el acceso al cuarto si éste no paga sus cuentas o si perturba la paz. ¿Pero qué sucede con las personas que no tienen ningún otro lugar donde vivir y, debido a la escasez de vivienda, se ven forzados a vivir en moteles u hoteles por períodos que van desde meses hasta años? ¿Son estas personas residentes o arrendatarios que sólo pueden ser desalojados por medio de un proceso jurídico?
Creemos que la respuesta es sí. Sin embargo, recientes decisiones del tribunal muestran que los jueces interpretan la ley según el caso. En uno de estos, una familia que vivió en un hotel por más de dos años porque no tenían ningún otro lugar fue considerada como arrendataria y conforme a la ley contra el desalojo, sólo pudo ser desalojada por una orden judicial. Cite: Williams v. Alexander Hamilton Hotel, 249 N.J. Super. 481 (App. Div. 1991). En otro caso, una persona que vivió en un motel por dos meses no era un arrendatario y se le pudo cerrar el acceso a su cuarto sin recurrir al proceso ante el tribunal. Cite: Francis v. Trinidad Motel, 261 N.J. Super. 252 (App Div. 1993). En un caso más, el tribunal dictaminó que una persona que vivió en un hotel por tres años y que no tenía ninguna intención de mudarse a otro lugar era un arrendatario, y que el hotel era su vivienda permanente. El arrendatario tuvo derecho a la protección de la ley contra el desalojo y tuvo el derecho de demandar por daños causados por un cierre ilícito. Cite: McNeil v. Estate of Lachman, 285 N.J. Super. 212 (App. Div. 1995).
Si vive en un hotel o un motel, le servirá demostrar, que el dueño estuvo de acuerdo o debía haber sabido que usted no era sólo un huésped a corto plazo, o que él hizo o dijo cosas que le hicieron creer que usted era un arrendatario. Si se encuentra en esta situación, podría necesitar la ayuda de un abogado particular o de los Servicios Legales.
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Los residentes de hotel o pensiones y casas de huéspedes
Toda persona que resida en una pensión o casa de huéspedes autorizada está protegida contra el desalojo. El dueño debe desalojar al residente por medio del mismo proceso jurídico como a cualquier otro arrendatario. Cite: N.J.A.C. 5:27-3.3 (c). Algunos hoteles y moteles son en realidad pensiones y casas de huéspedes porque las personas que viven allí las usan como su única residencia durante largos períodos de tiempo. La ley considera a un hotel o un motel como una pensión o casa de huéspedes si por lo menos el 15 por ciento de los cuartos son ocupados por personas que han vivido allí por más de 90 días. Esto significa que todos los residentes, pero no los huéspedes temporales, del hotel o motel tienen los mismos derechos que los residentes de pensiones y casas de huéspedes, incluyendo el derecho a ser desalojado sólo por medio de un proceso jurídico. Cite: N.J.S.A. 55:13B-3 (h). Es posible que para verificar si esta ley le concierne, usted necesite la ayuda de un abogado particular o de los Servicios Legales.
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El proceso jurídico para el desalojo
Atención! Como se mencionó anteriormente, la única persona que legalmente lo puede desalojar es un juez. Conforme a la ley contra el desalojo, un juez sólo puede ordenar tal cosa después de una audiencia ante el tribunal en la que el propietario ha probado una o más “de las causas” para dicha acción.
Nota: Según la ley antes citada, si usted vive en un edificio con tres o menos apartamentos, y el dueño vive en uno de éstos, él no tiene que demostrar ninguna causa para desalojarlo. Pero para desalojarlo, el propietario debe presentar un caso ante un tribunal.
Además, la ley requiere que antes de acudir al tribunal, el propietario le dé ciertas comunicaciones al arrendatario, excepto por la falta de pago del alquiler. Dichos avisos deben describir detalladamente la causa por la que se busca el desalojo y deben ser presentados dentro de un período de tiempo determinado. En el capítulo 9, Las causas para el desalojo, se explican los pormenores de la ley contra el desalojo. Para entender la forma en que un desalojo funciona, usted tiene que saber sobre la ley para el desalojo.
Esta sección le explica, los avisos que se requieren antes de que una demanda para el desalojo sea entablada, el proceso de cómo se hace y se presenta dicha demanda y que puede suceder en la audiencia ante el tribunal.
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Las notificaciones requeridas antes de presentar una demanda para el desalojo
La ley contra el desalojo requiere que por cada causa para el desalojo, excepto por falta de pago, el propietario le presente al arrendatario una notificación de desalojo y, en algunos casos, un notificación para que cese de hacer algo. En general, los avisos deben especificar la causa para la terminación del inquilinato (por qué el propietario quiere desalojarlo). Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.2. Toda notificación, como el aviso para que cese, debe declarar con precisión la naturaleza de la ofensa y el comportamiento que el propietario quiere parar. Cite: Carteret Properties v. Variety Donuts, 49 N.J. 116 (1967). Las notificaciones específicas y detalladas son necesarias y sumamente importantes por un número de razones. El arrendatario debe saber exactamente la clase de comportamiento que el propietario quiere que cese, para que el arrendatario pueda parar dicho comportamiento y evitar el desalojo. Para saber cómo prepararse para el juicio, el arrendatario debe saber exactamente por qué el propietario termina el inquilinato.
Todo propietario debe “obedecer” estrictamente los requisitos para dar cualquier aviso y, si no lo hace, el proceso se debería desestimar. Cite: Carteret Properties v. Variety Donuts, Inc., 49 N.J. 116 (1967); Housing Authority of the City of Newark v. Raindrop, 287 N.J. Super. 222 (App. Div. 1996); Bayside Condo, Inc. v. Mahoney, 254 N.J. Super. 323 (App. Div. 1992). Véase capítulo 9, Las causas para el desalojo, para saber cuáles son las causas y las notificaciones requeridas en cada caso. Véase, El no seguir los procedimientos y requisitos federales para presentar las notificaciones.
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En casos por falta de pago del alquiler no se requiere una notificación. La causa más común para el desalojo es el no pagar el alquiler. Para esta causa, y sólo para ésta, el propietario no tiene que enviarle ningún aviso antes de entablar ante el tribunal una demanda para su desalojo. Esto significa que si usted no paga el alquiler, el propietario puede ir directamente al tribunal y puede ser que usted no reciba ninguna advertencia de parte del propietario antes de recibir la notificación de demanda y citación del tribunal. Usted debe recibir un aviso antes de que el propietario le pueda llevar ante el tribunal por no pagar un aumento en el alquiler. El capítulo 7, El aumento en el alquiler, le explica la forma apropiada en que este aviso se debe entregar.
Sin embargo, si vive en una vivienda pública o subvencionada por el gobierno federal, antes de que el propietario entable una demanda para su desalojo por la falta de pago, usted puede tener derecho a recibir ciertas notificaciones. La autoridad para la vivienda pública debe darle al arrendatario una notificación de 14 días. Hay muchos tipos de vivienda que reciben subvenciones federales y los requisitos para presentar las notificaciones son diferentes en cada uno. Todo arrendatario que enfrente un desalojo de tal tipo de vivienda debería ponerse en contacto con un abogado para ver si le han dado las debidas notificaciones.
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La notificación para que cese y para que desocupe. Si no debe alquiler pero el propietario intenta desalojarle por una de las otras razones estipuladas por la ley contra el desalojo, el dueño debe darle ciertas notificaciones por escrito antes de demandarlo ante un tribunal. Cuando se trata de ciertas causales, primero le debe dar un aviso para que cese, luego un notificación para que desocupe. En caso de utilizar otras causas, debe darle sólo un aviso para que desocupe.
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La notificación para que cese. Una notificación para que cese es un aviso o carta que le dice que pare de hacer algo que, de acuerdo con su contrato o conforme a la ley contra el desalojo, no está permitido. La notificación debe decirle exactamente de qué se queja el propietario. Cite: Carteret Properties v. Variety Donuts, 49 N.J. 116 (1967). El aviso también debe decirle que si deja de hacer aquello que no es permitido, usted no será desalojado. Si deja de hacer la cosa descrita en el aviso, el propietario no puede desalojarle. Cite: A.P. Development Corp. v. Band, 113 N.J. 485 (1988) y RWB Newton Assoc. v. Gunn, 224 N.J. Super. 704 (App. Div. 1988).
No todas las razones para un desalojo requieren que se le presente una notificación para que cese de hacer algo. Dicha notificación es necesaria sólo si usted es acusado de causar el desorden, quebrantar las reglas y normas, romper una cláusula del contrato o pagar tarde el alquiler.
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La notificación para que desocupe y la demanda para obtener la posesión. La notificación para que desocupe es un aviso o carta del propietario terminando su inquilinato, en ésta le dice que se mude en cierta fecha porque usted se ha comportado en cierta forma, la cual, conforme a su contrato o a la ley contra el desalojo, no está permitida. Para aquellas causas para el desalojo que requieren una notificación para el cese, la notificación para que desocupe también le dirá que ya que no le hizo caso a la notificación para que parara, usted debe mudarse antes de cierta fecha. El aviso debe decirle expresamente qué es lo que usted ha hecho mal. Para las causas que no requieren que el propietario le dé una notificación para que cese, ésta es la primera y única nota que usted recibirá antes de que el propietario pueda entablar una demanda para su desalojo.
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La presentación de la notificación para que desocupe. La notificación para que desocupe debe ser:
- Entregada a usted directamente;
- Dejada en su casa, apartamento o casa móvil con alguien que tenga por lo menos 14 años de edad; o
- Enviada por correo certificado.
Dicho aviso puede ser enviado por correo certificado y regular a la misma vez. Si usted no recoge el correo certificado y el correo regular no es devuelto al propietario, el juez supone que usted la ha recibido. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.2.
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El tiempo requerido antes de que se entable una demanda para el desalojo
La ley contra el desalojo requiere que el propietario le dé un cierto período de tiempo antes de entablar una demanda. Este período debe ser mencionado en la notificación para que desocupe. Según las razones descritas en la ley antes mencionada, el período varía de acuerdo al caso. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.2.
Como por ejemplo:
- Si el propietario quiere desalojarle por causar el desorden o destrucción a la propiedad, sólo se requiere que le entreguen un aviso tres días antes de entablar una demanda.
- Si el propietario quiere desalojarle por romper las reglas del contrato o por rehusarse a aceptar un cambio en él, se requiere que le entreguen un aviso un mes antes de entablar una demanda.
- Si el propietario quiere mudarse a vivir a la casa o apartamento donde usted vive, se requiere que le entreguen un aviso dos meses antes de entablar una demanda.
- Si el propietario intenta clausurar o demoler el edificio debido a violaciones al código para la vivienda se requiere que le entreguen un aviso tres meses antes de entablar una demanda.
- Si el propietario quiere suspender de manera permanente el uso residencial del edificio donde usted vive, se requiere que le entreguen un aviso dieciocho meses antes de entablar una demanda.
Vea el capítulo 9, Las causas para el desalojo, para averiguar cuánto tiempo de aviso se requiere en cada caso específico. Es importante recordar que no se requiere ningún aviso para entablar una demanda para el desalojo por la falta de pago. Así mismo es importante recordar que no tiene que mudarse sólo porque el propietario le dice que se mude. Usted tiene derecho de acudir a los tribunales y explicarle al juez por qué no debe mudarse.
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La demanda jurídica
¿Cómo comienza el dueño una demanda para desalojarlo si usted está todavía en la vivienda después de que el tiempo en la notificación para que desocupe se ha vencido? En dicha situación, el propietario puede preparar una demanda para su desalojo. Conforme a la ley contra el desalojo, la demanda declarará que el propietario quiere que usted se salga del lugar y describe las razones específicas para el desalojo. La instancia es presentada ante la parte civil especial del Tribunal Superior. Este es el tribunal que oye los casos entre arrendatarios y propietarios.
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La orden de comparecencia. La orden de comparecencia es un documento del tribunal que le dice cuándo y dónde se verá su caso. La orden de comparecencia está adjunta a la demanda y el tribunal le dará estos papeles juntos. La notificación de la demanda y la orden de comparecencia pueden ser enviados por correo o entregados por un funcionario del tribunal, dejados en su casa con alguna persona que tenga más de 14 años de edad o pegados a la puerta de su residencia.
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La información sobre los derechos del inquilino. El Tribunal Superior ha adoptado una serie de instrucciones que el juez le leerá a la concurrencia. Estas instrucciones explican los procedimientos del tribunal y le dejan saber al arrendatario algunos de sus derechos. Estas instrucciones deben ser entregadas junto con la notificación de la demanda y la orden de comparecencia. Cite: Community Realty Management v. Harris, 155 N.J. 212 (1998).
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El tiempo que hay entre la fecha de la demanda y la audiencia. La notificación de la demanda y la orden de comparecencia le dirán cuándo comparecer ante el tribunal. Las reglas del tribunal requieren que entre el día en que usted recibe la orden de comparecencia y el día en que debe comparecer pasen por lo menos 10 días.
Si la audiencia ha sido programada para una fecha que es menos de 10 días a partir de la fecha en que recibió la notificación de la demanda y la orden de comparecencia, cuando comparezca déjele saber al juez y pídale posponer la audiencia.
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Acudir al tribunal
La fecha, la hora y la ubicación del tribunal que verá su caso están escritas en la orden de comparecencia. Si quiere defenderse contra el desalojo o quiere conseguir más tiempo para pagar el alquiler o mudarse, debe presentarse ante el tribunal en la fecha y hora debida. Lo primero que sucede en el tribunal es que el juez “llamará la lista” o llamará los nombres del propietario y arrendatario involucrados en cada caso. Es importante que usted esté presente para contestar cuando el juez llame su nombre y caso. Si no contesta, el juez dictará “un fallo por incomparecencia” es su contra. Esto quiere decir que el propietario tendrá derecho a desalojarle sólo porque usted no se presentó. No hay ninguna otra represalia por no comparecer.
Si el propietario no contesta, el caso debe ser desestimado. Sin embargo, usted debe quedarse en el tribunal hasta que el juez u otro funcionario del tribunal le dé permiso de marcharse.
Si para la fecha en que tiene ir al tribunal usted ya se ha mudado, es buena idea presentarse y pedirle al juez que desestime la demanda porque usted ya no vive allí. Si no lo puede hacer, debe escribir o llamar el tribunal.
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Saber lo que está sucediendo. Al principio de la sesión, el juez leerá para toda la gente en la sala una serie de instrucciones. (Estas instrucciones también deben estar disponibles por escrito en la sala de tribunal. Si no puede obtener una copia, pregúntele a algún funcionario del tribunal dónde las puede obtener). De igual manera, el juez debe dar sus instrucciones orales y escritas en español. Además, puede haber una cinta de video que explique los procedimientos del tribunal. Es importante escuchar con atención lo que el juez dice y leer el folleto. Si no entiende lo que está sucediendo o si no está seguro de qué hacer, debe pedirle al juez que le explique el asunto. El Tribunal Superior de Nueva Jersey está muy interesado en que todo arrendatario que comparezca ante el tribunal representado por si mismo esté consciente de sus derechos y sea tratado de una manera justa. Cite: Community Realty Management Company v. Harris, 155 N.J. 212 (1998).
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Para posponer su audiencia ante el tribunal. Si por cualquier razón no puede ir al tribunal el día de su audiencia, deberá llamar al secretario del Tribunal Superior, en la Parte Civil Especial o a la oficina del juez. Deberá explicar por qué necesita una nueva fecha y pedir un aplazamiento. También debe llamar al propietario o al abogado del propietario y pedirle que esté de acuerdo en posponer la audiencia. Si tiene que pedir un aplazamiento, hágalo por lo menos cinco días antes de la fecha en que tiene que ir al tribunal. Notifíquele al propietario de que ha pedido un aplazamiento. Si no hace el pedido cinco días con anticipación, es posible que no se lo permitan, a no ser que pueda demostrar circunstancias excepcionales. Por lo general los aplazamientos hechos a última hora no son permitidos.
Si una emergencia como una enfermedad o la avería del coche le impide presentarse, debe llamar al tribunal y pedir un aplazamiento, incluso si esto sucede en la mañana de la audiencia.
Sepa que, en algunos condados, los aplazamientos raras veces son concedidos. En esos condados, el propietario tiene que estar de acuerdo y tiene que haber una buena razón para lograr que se posponga su audiencia.
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Llegar a un acuerdo con el propietario. Usted siempre puede resolver el caso con el propietario, inclusive después de que reciba la notificación de la demanda y la orden de comparecencia, incluso hasta el momento en que el juez comienza una audiencia para su caso. Si usted llega a un acuerdo para resolver el caso, obténgalo por escrito y tenga claro que usted y el propietario entienden, completamente, las cláusulas del acuerdo. Debe llegar a un convenio con el propietario sólo si dicho acuerdo es justo y posible. Hacer un arreglo que no pueda llevar a cabo sólo conducirá a que en el futuro usted sea desalojado.
Si soluciona el caso antes de la audiencia ante el tribunal, tenga cuidado. Si llega a un convenio antes de la fecha en que tenga que ir al tribunal, asegúrese que el propietario esté de acuerdo en desestimar la demanda o terminar oficialmente el caso en su contra. Para esto se requiere que el propietario le notifique al secretario del tribunal. Así mismo, usted debe verificar con el secretario del tribunal para asegurarse que la demanda ha sido anulada.
Al resolver el caso, intente hacer que el propietario esté de acuerdo con condiciones que le sean de beneficio a usted. Por ejemplo, intente hacer que el propietario esté de acuerdo en hacer las reparaciones necesaria en el apartamento y que ponga por escrito en el convenio establecido dichas reparaciones.
¿Qué debe hacer si usted llega a un pacto con el propietario el día en que tiene que acudir al tribunal? Para anular la demanda el mismo día de la audiencia, el propietario tiene que decírselo directamente al juez. Esto quiere decir que usted debe esperar hasta que el propietario le diga al juez que el caso ha sido solucionado. Es importante que, sin importar cuándo se resuelva el caso, el propietario le notifique al tribunal que el caso ha sido arreglado.
Hay situaciones en las que el propietario le dice al arrendatario que el caso está resuelto y que será anulado. El arrendatario entonces no se presenta ante el tribunal. El propietario va ante el juez y obtiene una orden para el desalojo del arrendatario ausente. Tenga presente: Siempre comparezca ante el tribunal la fecha inscrita en la notificación de demanda.
Algunos de estos convenios consienten en un acuerdo para que se “registre un fallo de posesión”. Es decir, este acuerdo le da al propietario el derecho de desalojar al arrendatario. Otros convenios declaran que el arrendatario puede quedarse si obedece todos las cláusulas del acuerdo. Este tipo de convenio por lo general declarará que si el arrendatario no cumple con las condicìones, el propietario tiene el derecho de desalojarlo.
Algunos arreglos tienen que ser aprobados por el juez en la sala del tribunal. Otros pueden ser aprobados por el juez posteriormente. Para más información sobre los acuerdos, véase el capítulo 12, Las reglas jurídicas para ayudar a los arrendatarios.
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La mediación
En la mayoría de los tribunales, se requiere mediación para resolver los casos de desalojo. Esto quiere decir que, antes que un juez vea un caso de desalojo, usted y el propietario deben reunirse con un oficial jurídico, otros miembros del tribunal y hasta con otros abogados, para ver si el caso puede ser resuelto. A estas personas se les llama mediadores. Un mediador no debe alinearse con ninguna de las partes. El trabajo del mediador es ayudar a que usted y el propietario encuentren una solución sin tener la necesidad de ir a un juicio.
Por ejemplo, en una mediación si usted no tiene todo el dinero que debe, puede ser que consiga que el propietario le permita pagar, cada mes, parte del alquiler atrasado hasta que pague la cantidad completa. Si el propietario está de acuerdo, el mediador por lo general escribirá el convenio y le dará una copia a cada uno. Mientras usted mantenga su parte del pacto, el propietario no puede desalojarlo sin comenzar un nuevo caso y sin darle al tribunal prueba de que tiene el derecho de desalojarle. Si usted no cumple con el acuerdo, el propietario puede desalojarle enseguida.
Durante la mediación, usted no tiene que llegar a un acuerdo. No tiene que aceptar las recomendaciones del mediador. Usted tiene, siempre, el derecho de ir ante un juez para que éste decida el caso.
El mediador no debe ofrecerle ningún asesoramiento jurídico confuso, sobre todo si usted no tiene un abogado o no está seguro de sus derechos. Un mediador no es un juez. Si es coaccionado por el mediador, pida que la mediación se termine.
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La defensa de su caso ante el tribunal
El juez, después de llamar la lista de todos los casos, sostendrá audiencias para cada caso. Esto significa que cuando acuda a la audiencia, usted deberá estar listo para demostrarle al juez por qué no debe ser desalojado. En otras palabras, usted debe estar listo a defenderse contra la causa o causas para el desalojo que el propietario ha enumerado en la demanda.
Las defensas que más se usan contra el desalojo se explican en detalle en el capítulo 10, La defensa contra el desalojo.
¡Atención! Estas pueden incluir, por ejemplo, mostrar que el propietario no le ha enviado la notificación apropiada para que cese o para que desocupe o mostrar que el comportamiento del cual el propietario se queja no sucedió.
Sin tener en cuenta que defensa use, usted debe estar preparado a presentar evidencia que le ayude en su defensa. Dicha evidencia puede incluir documentos escritos, fotografías y el testimonio de testigos. Usted debe llevar al tribunal toda evidencia que crea necesitar para su defensa. Ejemplos de los tipos de evidencia que puede usar incluyen lo siguiente:
- Fotos del apartamento;
- Recibos del alquiler o de gastos por reparación, cheques cobrados;
- Informes de la inspección (el tribunal puede hacer que el inspector comparezca y puede ser que no considere ningún informe sin que el inspector esté presente);
- Una copia de su contrato y las cartas enviadas al propietario.
Todo testigo que lleve a declarar en su favor debe estar presente en el tribunal el día de la audiencia. El tribunal no aceptará una carta del testigo. También usted puede declarar por su propia cuenta, es importante que practique su testimonio—lo que le va a decir al juez—antes de que acuda al tribunal.
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La audiencia
Una audiencia es cuando el juez escucha los testimonios y lee los documentos con respecto a su caso. El juez primero escucha al propietario y a los testigos del mismo. En este momento, el propietario puede presentarle o darle al juez cartas o documentos para demostrar el caso contra usted. Usted tiene derecho a examinar dichos documentos para asegurarse de que estos son lo que el propietario dice que son. Después de que el propietario y sus testigos han declarado ante el juez, usted puede hacerles preguntas sobre lo que dijeron. No debe tener miedo de hacer alguna pregunta que tenga. En este momento, no tiene que dar su parte de la historia; sólo hacer preguntas. Puede ser que el propietario o sus testigos no puedan contestarle o que digan algo que le ayudará en su caso.
Después, el juez lo escuchará a usted y sus testigos. Aquí es dónde usted tiene la oportunidad de decirle al juez su versión y explicar por qué no se le debería permitir al propietario que lo desaloje. Igualmente es su ocasión para darle al juez cualquier carta, informe, fotografía o recibo que valide su testimonio. Usted puede ser interrogado por el propietario o el abogado de éste. Entonces usted puede presentar cualquier testigo o prueba adicional que consideré importante para su defensa. Por ejemplo, si su defensa consiste en que el apartamento es inhabitable debido a las condiciones, usted debe solicitar que el inspector para la vivienda que inspeccionó su apartamento comparezca como testigo, y que traiga los resultados de la inspección. Nota: Si el inspector no comparece de forma voluntaria, usted tendrá que citar jurídicamente al jefe de la oficina para la inspección. Pregúntele al secretario del tribunal o pida en la oficina de los Servicios Legales un formulario para la citación e instrucciones de cómo presentarlo.
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La decisión del juez
El juez después de oír todas sus pruebas y las del propietario tomará una decisión. Por lo general, el juez después oír las pruebas anuncia su decisión. Si usted gana, el juez anulará o desestimará el caso del propietario. Esto significa que usted no será desalojado y que puede permanecer en el lugar alquilado.
Si usted pierde, el juez dictará “un fallo de posesión” a favor del propietario. Un fallo de posesión es una orden para su desalojo. Ésta le da al propietario el derecho legal de hacerlo salir del apartamento o casa.
El próximo paso en el proceso de desalojo es la acción para sacarlo de la vivienda. Esto no sucede inmediatamente y tarda algún tiempo para llevarse a cabo. Usted tiene algunos derechos inclusive después de que el juez dicta la orden de desalojo. Los pasos a seguir para hacer un desalojo y sus derechos, después de que se dicta la orden de desalojo, se explican en el capítulo 9, Las causas para el desalojo.
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