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Capítulo 4: Otras formas de evitar una ejecución hipotecaria
A. La mediación
Hace poco, el estado de Nueva Jersey lanzó un programa de mediación en casos de ejecución hipotecaria, administrado por el tribunal. En la mediación uno tendrá la posibilidad de acordar un plan de pago con el prestamista por medio de la asistencia de una persona nombrada por tribunal.
Para tener éxito en la mediación, necesita saber las condiciones de la hipoteca y cuánto en es lo que realidad se puede costear (vea el capítulo 1, Para comenzar). Para tener un plan de pagos mensuales bajos hay que tener una tasa de interés baja, una cantidad de capital baja o más tiempo para poder saldar la deuda.
Si piensa que es víctima de un préstamo predatorio tendrá que decírselo al mediador.
Según el programa estatal de mediación, este proceso no parará la ejecución hipotecaria. Si le va bien en la mediación y llegan a un acuerdo, es posible que decidan detener el proceso. Recuerde que, a menos que haya una orden judicial o un acuerdo por escrito que indique que se detendrá la ejecución, el proceso continuará aún durante la mediación.
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B. El asesoramiento para la vivienda
Si usted es el propietario de una vivienda y hay una demanda para la ejecución hipotecaria en su contra, es posible que cumpla con los requisitos para recibir asesoramiento gratuito de una agencia de asesoramiento para la vivienda con la certificación del HUD/NJHMFA. Si desea que le recomienden un asesor para la vivienda gratuito, llame al 1-888-989-5277 ó, si el número gratuito está ocupado, visite la Encuesta de LSNJ sobre la ejecución hipotecaria y llene el formulario. Estos asesores son profesionales que pueden ayudarle a preparar un presupuesto y a negociar con el prestamista. No son abogados y no le pueden decir si tiene alguna defensa en contra de la ejecución ni que sería mejor que se declare en bancarrota.
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C. La bancarrota
A veces, la bancarrota le puede ayudar a rescatar su vivienda, sin importar si tiene reclamaciones y defensas en contra de la empresa hipotecaria. Le ayudará, especialmente si tiene más de una hipoteca o si tiene una propiedad multifamiliar. En ciertos casos, es posible que se pueda eliminar la segunda hipoteca, como por ejemplo el préstamo con respaldo hipotecario o la porción del 20% en un préstamo 80-20. Si tiene reclamaciones y defensas a favor de la hipoteca, podrá presentarlas durante la quiebra para disminuir (o en raras veces eliminar) la suma que debe.
Una vez solicite la quiebra, todas las acciones jurídicas en su contra se suspenderán automáticamente. Por lo tanto, al declarar la bancarrota, cualquier acción de ejecución y subasta pública parará automáticamente. Este aplazamiento le dará un descanso temporal y la oportunidad de tratar de solucionar las cosas. Usted puede recibir este aplazamiento automáticamente a no ser que recientemente le hayan negado varias solicitudes de bancarrota.
Existen dos tipos de bancarrota para el consumidor. Uno se llama el Capítulo 7 y el otro es el Capítulo 13.
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1. La bancarrota bajo el Capítulo 7
En la bancarrota bajo el Capítulo 7, el tribunal cancelará toda deuda sin garantía. Esto quiere decir que la deuda no tiene colateral. Por ejemplo, las tarjetas de crédito por lo general no tienen garantía; usted no prometió darle a la empresa su propiedad en caso de no saldar la deuda. Por otro lado, las hipotecas son deudas garantizadas; usted le prometió a la empresa hipotecaria que podrá vender su casa (por medio de una acción jurídica) si no paga la deuda hipotecaria. Esta es la razón por la que una hipoteca no se cancela en una bancarrota entablada bajo el Capítulo 7.
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2. La bancarrota bajo el Capítulo 13
En la bancarrota bajo el Capítulo 13, tendrá que pagar la deuda garantizada, en menos de cinco años. Si tenía una buena hipoteca, pero tuvo ciertos percances temporales (como una enfermedad o la pérdida del trabajo), la bancarrota bajo el Capítulo 13 le ayudará a salir del percance. Para solicitar este tipo de bancarrota, tiene que poderse costear los pagos hipotecarios actuales. También tiene que tener el ingreso necesario para que poco a poco pueda hacer los pagos atrasados.
Si ve que tendrá que declararse en bancarrota, deberá ponerse en contacto con un asesor de crédito que sea autorizado. Puede obtener una lista de asesores para el crédito autorizados en la página Web del tribunal de bancarrotas. Necesitará el certificado que indique que completó el asesoramiento crediticio; si no lo hace, el tribunal desestimará la causa. El certificado es válido por seis meses.
Usted puede solicitar la bancarrota en cualquier momento, pero es mejor hacerlo antes de que se dicte un fallo final en su contra. Es muy importante entablar antes de que se lleve a cabo la subasta; de lo contrario, perderá el derecho legal a sanear la deuda. Tendrá el derecho de rescatar la propiedad, siempre y cuando lo solicite dentro de los 10 días del período de la amortización.
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