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El capítulo 3: El proceso de la ejecución hipotecaria
El término ejecución hipotecaria se refiere a la venta, ordenada por el tribunal, de la propiedad que fue usada como colateral para cubrir una deuda. El prestamista no le puede quitar su casa automáticamente, aun si usted no ha pagado la deuda (hipoteca) y está atrasado en los pagos.
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A. El proceso antes de acudir a los tribunales
Paso 1: Usted se atrasa en los pagos del préstamo
A usted se le considera atrasado o moroso tan pronto como deja de hacer un pago del préstamo (o si rompe el acuerdo del préstamo de alguna otra forma). El prestamista se pone en contacto con usted por medio de una carta o una llamada telefónica después de que se atrasa en el primer pago para recordarle que el pago se ha vencido.
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Paso 2: el prestamista le envía una notificación que tiene la intención de hacer una ejecución hipotecaria
El prestamista por lo general espera hasta que usted se haya atrasado por lo menos en tres pagos antes de enviarle este aviso. La Ley Estatal para la Ejecución Justa, The New Jersey Fair Foreclosure Act, exige que el prestamista le envíe este aviso. La ley también exige que se incluya cierta otra información. Use la lista en el Capítulo 2 para verificar que el prestamista le dé toda la información a la que tiene derecho. Si no lo hace, entonces usted puede incluir el hecho que el prestamista no lo hizo en la respuesta o en un pedimento (una petición escrita) que le envíe al tribunal para pedir que se desestime la acción que busca la ejecución hipotecaria. El prestamista tiene que enviarle la notificación al menos 30 días antes de que entable la demanda.
Si usted puede corregir el incumplimiento (hacer los pagos morosos), en ese momento, el prestamista tiene que aceptar su pago y no puede cobrarle por los honorarios del abogado.
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B. El Proceso ante la oficina encargada de llevar a cabo la ejecución hipotecaria
Paso 1: El demandante (el prestamista) entabla una demanda para la ejecución
El proceso jurídico para la ejecución de la hipoteca de una propiedad no comienza sino 30 días después de que usted recibe la notificación de la intención de hacer una ejecución hipotecaria, cuando el demandante (el prestamista o la compañía que inicia la demanda) entabla una demanda contra usted, el demandado (el propietario), ante la Oficina encargada de llevar a cabo la ejecución, Office of Foreclosure. Esta oficina forma parte del Tribunal Superior de Nueva Jersey, y está localizada en Trenton. La Oficina maneja las ejecuciones hipotecarias y éstas nunca son examinadas por un juez en su condado a menos que usted presente una respuesta a la demanda.
La demanda para la ejecución debe disponer de todos los hechos que le darían al demandante el derecho legal a redimir la hipoteca.
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Paso 2: El demandante le notifica de la demanda y la citación
El prestamista tiene que hacer que a usted se le entregue personalmente una copia de la demanda y la citación. También le puede enviar una copia de la demanda y la citación por correo regular y certificado. Si el prestamista no le puede contactar, le pedirá al tribunal permiso para notificarle por medio de una publicación. Esto significa que no se le entregaran las notificaciones importantes en su casa. Sino que serán solamente publicadas en el periódico.
Información sobre el programa estatal para la mediación. Junto con la demanda y la citación, usted debe recibir información sobre el programa estatal para la mediación. En este momento, o en cualquier otro, puede solicitar una mediación. Sin embargo, esto no detendrá el proceso de la ejecución. Aun si la solicita, es importante que presente una respuesta.
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Paso 3: Usted presenta una respuesta a la demanda
Usted, el propietario de la vivienda, tiene el derecho de defenderse ante el tribunal contra el litigio de la ejecución. Para hacerlo, tiene que presentar al tribunal su defensa en una Respuesta escrita (una respuesta es una contestación escrita hecha por el demandado con respecto a una demanda). En su respuesta tiene que explicar por qué el prestamista no tiene el derecho legal de ejecutar la hipoteca.
Para obtener una muestra de cómo presentar una contestación a con defensas y reconvenciones, vea el Apéndice D.
La fecha límite para presentar una respuesta. Usted tiene 35 días a partir de la fecha en que recibió la demanda y la citación para presentar una respuesta escrita. La mejor oportunidad que el propietario de una vivienda tiene para luchar contra la ejecución hipotecaria es la de presentar una respuesta a tiempo.
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Paso 4: La oficina encargada de llevar a cabo la ejecución hipotecaria examina su respuesta para determinar si contesta o no contesta a la demanda
La oficina encargada examina cada respuesta para determinar si se trata de una contestación o no contestación a la demanda. Esto se hace porque la clase de respuesta que usted presente determina la forma en que procederá la causa.
Contestación a la demanda. Una respuesta de contestación es cuando se indaga si la hipoteca es legal o correcta o si el prestamista tiene el derecho legal de ejecutar la hipoteca en su propiedad.
¿Qué se tiene que incluir en la contestación a la demanda? En la contestación a la demanda, usted tiene que responder a cada una de las reclamaciones hechas por el prestamista (admitiendo si son verídicas, o negándolas, o declarando que usted no tiene suficiente información para saber si son verídicas). Su respuesta tambiéntiene que incluir Defensas (explicaciones de por qué usted no debería perder su vivienda durante la ejecución) y Reconvenciones (las quejas que usted tiene alegando que las acciones del prestamista pueden haber violado otras leyes). Si hubo otras personas implicadas en la preparación de su préstamo para convertirlo en un préstamo predatorio, usted tal vez tenga que presentar una Demanda contra Terceros y añadir dichas partes al pleito.
Una respuesta que admite todas las acusaciones hechas por el prestamista, o que declara que usted no tiene suficiente información para saber si las acusaciones en cada párrafo son verídicas, podría ser juzgada como una respuesta sin contestación a la demanda y no será enviada al juez.
Para ver una descripción más detallada sobre las defensas y reconvenciones a la ejecución y una explicación de las leyes que el prestamista puede haber violado, vea el Capítulo 2, Las leyes que le pueden proteger contra la ejecución hipotecaria.
Para obtener una muestra de cómo presentar una contestación con defensas y reconvenciones, vea el Apéndice D.
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Paso 5: La oficina encargada de llevar a cabo la ejecución hipotecaria transfiere la causa al condado donde está localizada la propiedad
Si la oficina encargada decide que usted ha presentado una contestación a la demanda, transferirá la causa al Tribunal Superior en el condado donde está localizada la propiedad y el asunto será asignado a un juez.
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C. El Proceso ante el Tribunal Superior en el condado donde está localizada la propiedad
Cuando la causa se transfiere a un juez del Tribunal Superior en el condado donde está localizada la propiedad, usted debe prepararse para un juicio. El prestamista tratará de convencer al tribunal, ya sea por medio de un pedimento, (petición escrita) o durante un juicio, que tiene el derecho de iniciar una ejecución hipotecaria a la propiedad en cuestión. Usted tiene que convencer al tribunal que según los motivos descritos en su Respuesta, el prestamista no tiene ese derecho.
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1. Antes del juicio
(a) Pedimento para que se entregue un fallo sumario
- El pedimento del prestamista para que se entregue un fallo sumario. Este pedimento es una clase especial de pedimento. En éste, el prestamista le pide al tribunal que decida la causa a su favor sin llevar a cabo un juicio o ningún otro procedimiento jurídico. Muchas veces, el prestamista presenta un pedimento para un fallo sumario tan pronto como usted entrega una respuesta. Para ganar este tipo de pedimento, el prestamista tiene que mostrarle al tribunal que:
- El prestamista y el propietario están de acuerdo con todos los hechos importantes que afectarían la decisión del juez y
- La ley favorece al prestamista completamente.
- Su respuesta al pedimento para que se entregue un fallo sumario. El demandado/ propietario de la vivienda tiene que notificar y entregar una respuesta escrita al pedimento. Si el propietario no notifica ni entrega una respuesta, entonces el prestamista ganará automáticamente – sin tener en cuenta si el prestamista tiene razón o no.
- La decisión del tribunal sobre el pedimento para un fallo sumario. Para decidir un pedimento con respecto al fallo, el tribunal ve el pedimento presentado por el prestamista y su respuesta para decidir si usted tiene cualquier defensa legal contra la ejecución hipotecaria. Cuando el tribunal recibe los papeles, también puede decidir si antes de tomar una decisión, lleva a cabo una audiencia.
- La decisión a favor del prestamista. Si el tribunal decide que usted no tiene una defensa legal, por lo general, decidirá un fallo a favor del prestamista. Esto significa que el prestamista ahora tiene el derecho de proceder con la ejecución hipotecaria sobre su propiedad.
- La decisión a favor suyo (el propietario). Si el tribunal decide que el propietario en realidad tiene una defensa legal contra la ejecución, el juez probablemente decidirá un fallo a su favor y denegará un fallo al prestamista. Esto significa que usted y el prestamista procederán ahora hacia un juicio.
Las muestras para responder a un pedimento para un fallo sumario están disponibles en el sitio Web de la Judicatura de Nueva Jersey.
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(b) La proposición de pruebas. La proposición de pruebas es otra actividad que ocurre antes del juicio. Esta es el proceso por el cual las partes (el demandante y el demandado) usan varios tipos de instrumentos para pedir los hechos, documentos y otra información antes de que el juicio ocurra. En una causa de ejecución, cada uno puede pedirle al otro que proporcione información que puede ayudar a demostrar o refutar el derecho a ejecutar la hipoteca.
- La instancia para la producción de documentos. Una de las formas más comunes para la proposición de pruebas en causas de ejecución es la instancia para la producción de documentos (pedido de documentos). Para obtener un ejemplo de una Instancia para la Producción de Documentos, vea el Apéndice D. Si usted es un propietario de vivienda y se representa a sí mismo, puede enviar un pedido de documentos al abogado del prestamista junto con su respuesta o cuanto antes, después de que notifique y entregue su respuesta. El prestamista entonces tiene 35 días para entregarle los documentos que usted pidió. Si el prestamista no responde, usted puede presentar un pedimento escrito pidiéndole al tribunal que le ordene al prestamista responder al pedido de documentos o pedirle al tribunal que desestime la demanda hecha por el prestamista por no responder. (Vea a continuación ¿Qué pasa si una de las partes no proporciona las pruebas solicitadas?)
- Los interrogatorios y declaraciones judiciales. Si usted tiene un abogado, éste hará el pedido de documentos; también le puede enviar al abogado del prestamista una lista de las preguntas (llamada interrogatorios). Otro modo de conseguir respuestas a sus preguntas es pedirles a los testigos del prestamista que contesten bajo juramento (una declaración judicial) en presencia de un escribano del tribunal. El prestamista también tiene el derecho de pedirle información. Si usted está representado, el prestamista también puede pedirle que proporcione documentos, conteste preguntas escritas, o comparezca ante un escribano y que dé una declaración judicial.
- ¿Qué pasa si una de las partes no proporciona las pruebas solicitadas? Cada una de las partes es responsable de concluir su propia proposición de pruebas. El tribunal no instruirá a las partes en este litigio ni les dará ningún formulario para que llenen a fin de conseguir la información necesaria. Si el prestamista o el propietario no responde a las peticiones de pruebas del otro, el prestamista o el propietario puede entregarle al tribunal un pedimento para que se obligue al otro a responder o afrontar una penalidad. Por ejemplo, si usted es el propietario y no responde al pedido de pruebas hecho por el prestamista, el prestamista pueden entregarle al tribunal un pedimento para que excluya (rechace) su respuesta. Si el tribunal rechaza su respuesta, la demanda será enviada de regreso a la oficina encargada de llevar a cabo la ejecución hipotecaria, y la ejecución procederá como si no se hubiera presentado ninguna respuesta. Por lo tanto, es muy importante que usted responda a cualquier pedido de pruebas que el prestamista le haga.
- Un pedimento para hacer cumplir la proposición de pruebas. Podrá encontrar muestras de los formularios y las instrucciones de cómo presentar un pedimento para hacer cumplir la proposición de pruebas en el sitio Web de la Judicatura.
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(c) Conferencia para el manejo de la causa. El juez asignado a la causa puede enviarles una carta a las partes para organizar una conferencia para el manejo de la causa (CMC). Dicha conferencia CMC es una reunión que incluirá a usted (o su abogado), al juez y al abogado del prestamista. El objetivo principal de la reunión CMC es establecer una lista con fechas límites para la proposición de pruebas. Acuérdese de pedir suficiente tiempo para conseguir la información que necesita. Durante la conferencia, el tribunal también puede programar la fecha del juicio. La conferencia CMC no es una audiencia oficial en la sala del tribunal. Nadie prestará juramento, y el juez no tomará ninguna decisión sobre si el prestamista puede liquidar la hipoteca o no. En la reunión, el juez puede hacer algunas preguntas para tener una idea de las cuestiones implicadas en la causa. El juez puede explorar si es posible llegar un acuerdo sin un juicio.
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2. El juicio
En un juicio, el prestamista tiene que demostrar que tiene el derecho de ejecutar la hipoteca. Entonces usted debe demostrar que debido a la defensa que ha presentado, no se le debería permitir al prestamista ejecutar la hipoteca. Examine las defensas en el Capítulo 2.
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D. El Proceso después de que usted presenta una respuesta de no contestación a la demanda o si no presenta una respuesta del todo
1. La petición del prestamista para un fallo por incumplimiento
Si se le pasa la fecha límite para presentar una respuesta, o da una respuesta de No Contestación a la demanda, el prestamista probablemente asentará papeles ante el tribunal pidiendo que se dicte un fallo por incumplimiento (admite oficialmente que usted no entregó una respuesta).
Su respuesta: Un pedimento para anular (revocar) el incumplimiento. La Regla 4:43-3 de Tribunal de Nueva Jersey permite que usted presente una petición escrita ante el tribunal pidiendo que anule/revoque el incumplimiento y le dé otra posibilidad de presentar una respuesta. Usted tiene que mostrar que hay motivo suficiente para que el Tribunal le dé una segunda oportunidad de presentar una respuesta. La causa O'Conner v. Abraham Altus, 67 N.J. 106, 129 (1975) es un ejemplo donde un tribunal dictó un fallo por incumplimiento aparte, porque había motivo suficiente. Motivo suficiente por lo general significa que usted tiene una defensa contra la ejecución de hipoteca.
Para ver una descripción más detallada sobre las defensas y reconvenciones a la ejecución y una explicación de las leyes que el prestamista puede haber violado, vea el Capítulo 2, Las leyes que le pueden proteger contra la ejecución hipotecaria.
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2. La petición del prestamista para que se dicte un fallo final
Si usted no responde a la petición del prestamista para un fallo por incumplimiento, éste puede continuar y pedirle al tribunal que dicte un fallo final en favor del prestamista. El prestamista lo hace por medio de un pedimento para que se dicte un fallo final; sin embargo, antes de que el prestamista pueda presentar dicho pedimento, tiene que darle a usted un aviso y la posibilidad final de sanear el incumplimiento.
- La notificación del pedimento hecho por el prestamista para que se dicte un fallo final. Catorce días antes de que el prestamista le pida al tribunal que dicte un fallo final tiene que enviarle a usted una notificación en forma de una carta dejándoselo saber.
- Su respuesta: una declaración de buena fe. Si usted cree que hay una probabilidad razonable de sanear (pagar lo que debe y así parar la ejecución hipotecaria), debe responder con una declaración de buena fe 10 días después de recibir la notificación enviada por el prestamista. Tendrá 45 días a partir de la fecha de recibir la notificación del saneamiento del incumplimiento. Envíe su respuesta por correo recomendado o certificado, solicitando el acuse de recibo.
- Su respuesta: la bancarrota. Si usted intenta acudir a la bancarrota, sería una buena idea entablarla antes de que se dicte un fallo en su contra en la causa de la ejecución. Por otra parte, usted debería pedirle al Tribunal Superior que vuelva a abrir la causa para la ejecución de modo que pueda presentar su defensa ante el Tribunal Superior o el Tribunal de Bancarrota.
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3. El pedimento hecho por el prestamista para que se dicte un fallo final
Si usted no puede sanear la deuda, el prestamista presentará un pedimento (petición) ante el tribunal para que se dicte un fallo final a favor del mismo. Este es un fallo que dice que el prestamista tiene derecho a redimir la hipoteca en dicha propiedad. Tal fallo indica la cantidad de dinero que el prestamista tiene derecho a recibir cuando la propiedad sea vendida en la subasta judicial.
- Su respuesta: una objeción al pedimento del prestamista. A esta altura, si usted no está de acuerdo con la cantidad del fallo, tendrá 10 días para presentar una objeción al pedimento del prestamista. Esta objeción puede cambiar la cantidad del fallo para la ejecución de la hipoteca, pero no prevendrá la ejecución.
- Su respuesta: un pedimento para invalidar (anular) el fallo final. Aun después de que el tribunal haya dictado un fallo final a favor del prestamista, usted tiene una última posibilidad para invalidar el fallo, volver a abrir la causa, presentar una respuesta y quizás prevenir la ejecución. Las Reglas del Tribunal de Nueva Jersey 4:50-1 permiten que usted presente un pedimento (petición) ante el tribunal para invalidar (anular) el fallo. Usted debe adjuntar una copia de su respuesta al pedido para invalidar el fallo. También debe incluir los costos de la presentación que son 30,00 dólares o una solicitud para la exoneración de los costos.
Para obtener una muestra de cómo presentar un pedimento para invalidar el fallo o fallo por incumplimiento, vea el Apéndice E. Para obtener una muestra de una respuesta, vea el Apéndice C. Para obtener una muestra de la solicitud para la exoneración de los costos de la presentación, vea el Apéndice D.
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E. El Proceso de la subasta judicial
Si el tribunal le concede el fallo final al prestamista, tambiénpublicará un mandato judicial de ejecución que le ordena al alguacil del condado vender su casa al mejor postor en una subasta. Usted recibirá una notificación informándole la fecha cuando se subastará su casa. También la información se publicará en un periódico.
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1. Su respuesta: la petición para aplazar (retrasar) la subasta judicial-ante la oficina
del alguacil
Si su casa va a ser puesta en una subasta judicial, puede solicitar en persona ante la oficina del alguacil del condado para que la venta se aplace por dos semanas. Estos retrasos se conocen como aplazamientos o prórrogas. Tiene que pagar en la oficina del alguacil para que se procese dicho aplazamiento. Tiene que estar preparado a pagar menos de $50 dólares en efectivo o giro postal. No tiene que demostrar que hay un motivo suficiente ni comparecer ante un juez para conseguir estas prórrogas.
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2. Su respuesta: la petición para aplazar (retrasar) la subasta judicial- ante el tribunal
También puede solicitar un aplazamientoen el Tribunal Superior, División de Equidad, en el condado donde la propiedad está localizada. Los tribunales a menudo conceden aplazamientos para permitirle que participe en el programa de mediación hipotecaria brindado por el Tribunal. Sin embargo, raramente se conceden aplazamientos por cualquier otra razón, excepto en circunstancias muy convincentes, tales como para permitirle a un propietario que concluya una venta o una nueva financiación a la propiedad que aún está en proceso.
Los formularios para solicitar los aplazamientos de modo que pueda participar en el programa de mediación hipotecaria están disponibles en sitio Web de la Judicatura del estado.
Nota: Estas prorrogas son temporales y no le darán la oportunidad de presentarle al juez ninguna de sus defensas. Sólo le dan la oportunidad de tratar de terminar algún otro plan que tenga.
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3. Cómo recuperar la propiedad después de la subasta judicial
Después de la subasta, usted tiene 10 días para rescatar (recuperar) la propiedad. Durante este período, puede salvar la propiedad por medio de una nueva financiación o una venta. Una bancarrota que se entabla después de la subasta judicial amplía el período en el cual puede recuperar la propiedad, pero por el momento, usted no podrá presentar su defensa en el tribunal de bancarrota.
Si el prestamista gana la causa jurídica, entonces el alguacil vende la propiedad. El dinero de la subasta se le paga al prestamista para compensar el incumplimiento del propietario. Si la casa se vende por más de la cantidad de la hipoteca, entonces el propietario tiene derecho a recibir la diferencia. Si la casa se vende por menos de la cantidad de la hipoteca, entonces el prestamista tiene el derecho de demandar al propietario para cobrar el resto del dinero que se le debe; esto se llama un déficit.
Después de la subasta, usted recibirá un aviso del alguacil donde se le dice cuándo tendrá que desocupar (mudarse de) la casa. Si usted no se muda en aquella fecha, entonces el alguacil puede entrar a la propiedad y sacarle a usted y a sus pertenencias.
Recuerde que finalizar una ejecución incontestada puede tardar un año o más, desde la fecha de la notificación de la intención de hacer la ejecución hipotecaria hasta la fecha en que el alguacil toma posesión de la propiedad.
Ya que puede serle más fácil entender el proceso si lo ve en un formato diferente, el cuadro a continuación describe el mismo proceso mencionado anteriormente cuando el propietario presenta una respuesta de no contestación a la demanda o no responde.
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4. El proceso de ejecución cuando el propietario presenta una respuesta de no contestación a la demanda o no responde.
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ACCIÓN
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LAPSO DE TIEMPO
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COMENTARIOS
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El incumplimiento del préstamo
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Por lo general la omisión de tres meses de pagos hipotecarios
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El prestamista, después de la primera falta de pago, puede enviar una carta para recordarle al propietario que tiene un pago atrasado.
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La notificación de la intención de empezar una ejecución hipotecaria
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La tiene que enviar al menos 30 días antes de que el prestamista pueda entablar la demanda.
Si el propietario le ofrece pagar la cantidad entera que debe, el prestamista la tiene que aceptar y restablecer el préstamo. En ese momento, no le pueden cobrar honorarios para los abogados ni costos judiciales.
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La notificación tiene que contener lo siguiente:
- Una descripción de la participación que tiene el prestamista sobre la vivienda. Esto quiere decir que el aviso tiene que indicarle al propietario que el prestamista tiene una hipoteca para la vivienda.
- Una declaración de la naturaleza del incumplimiento. En otras palabras, el aviso le tiene que indicar por qué el prestamista tratará de ejecutar la hipoteca (por ejemplo, porque no hizo ciertos pagos).
- Una declaración indicándole al propietario que tiene el derecho a sanear, lo que quiere decir que tiene el derecho de pagar lo que debe y detener la ejecución hipotecaria.
- Información sobre cómo sanear.
- Una declaración de cuánto tiene que pagar el propietario para pagar la deuda.
- La fecha para cuando debe subsanar para evitar la ejecución, junto con el nombre y número de teléfono (tiene que ser por lo menos de 30 días).
- Lo que sucederá si el propietario no paga.
- Una declaración que el propietario puede detener el proceso de ejecución, aun después de entablar la demanda.
- Una declaración indicando al propietario que aún puede transferir el título de la vivienda a otra persona en ese momento.
- Una declaración indicando que el propietario puede obtener un abogado, junto con la información para comunicarse con el servicio de remisión de abogados del condado y los Servicios Legales.
- Una lista de los recursos disponibles para ayudar a sanear, junto con la información para comunicarse con el Departamento Estatal de la Banca y el Seguro.
- El nombre y la dirección del prestamista.
- El nombre y la dirección del representante del prestamista en caso que se tenga que comunicar para resolver una disputa.
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Demanda entablada en Trenton ante la oficina para la ejecución hipotecaria (hay que pagar)
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Se le tiene que entregar al propietario (ya sea en persona o por correo) dentro de 30 a 60 días a partir de la fecha en que se entabló.
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Los propietarios por lo general no son conscientes que hay una demanda.
Tan pronto como se entabla la demanda, el propietario también puede ser responsable por gastos adicionales, tales como los honorarios de los abogados y costos que se añaden para subsanar la deuda.
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Se entrega la demanda al propietario (puede ser por correo o en persona)
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35 días para contestar. La respuesta tiene que ser presentada en la oficina para la ejecución hipotecaria en Trenton.
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La notificación de la demanda tiene que cumplir con las normas procesales y los estándares para llevar a cabo el debido proceso; el propietario tiene que recibir la demanda y citación como tal, la cual le informa de sus derechos, responsabilidades y las fechas de vencimiento). Sin embargo, si el prestamista no puede entregarle la demanda al propietario personalmente, el tribunal le dará permiso a notificarle por medio de avisos publicados en el periódico local.
El propietario podrá pedirle al tribunal que tome medidas en contra del prestamista si se determina que el prestamista no se aseguró que el propietario recibiera un aviso (que en verdad supiera) indicando que el prestamista había entablado la demanda en su contra.
Junto con la demanda y la citación, el propietario recibirá una notificación con la información referente al programa estatal de mediación. El propietario puede pedir una mediación en ese momento o en cualquier momento después de que se entable la demanda.
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Respuesta: no se contesta
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De 30 a 75 días
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La Unidad para las Ejecuciones Hipotecarias no envía un aviso si decide que la respuesta no contesta la demanda (no indica que la hipoteca no es válida o que el prestamista no tiene el derecho a ejecutar la hipoteca).
Si no se presenta una respuesta, o si no se contesta, el prestamista puede presentar un documento ante el secretario judicial pidiendo que se dicte un fallo por incumplimiento. El prestamista puede pedir que se dicte un fallo de incumplimiento tan pronto como haya pasado 35 días a partir del momento en que el propietario recibió la demanda y la citación.
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Notificación de que se registre un fallo final
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14 días antes de que el tribunal dicte el fallo final
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El prestamista tiene que enviarle al propietario una carta ofreciéndole una última oportunidad para sanear la deuda. Si hay una posibilidad prudente de que el propietario puede pagar, éste tiene que responder por medio de una declaración en buena fe dentro de los 10 días después de recibir la notificación para ganar 45 días a partir de la fecha de la carta para el saneamiento del incumplimiento. La respuesta tiene que ser enviada por correo certificado y recomendado, con acuse de recibo solicitado.
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El pedimento para que se dicte el fallo final.
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En cualquier momento después de que se dicte el fallo por incumplimiento. Sin embargo, el propietario tiene diez días para responder antes de que se dicte el fallo final.
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El prestamista tiene que entablar un pedimento (una petición escrita) ante el tribunal y entregárselo al propietario, pidiendo que se dicte un fallo final de ejecución hipotecaria. La petición tiene que incluir las pruebas del prestamista y tiene que darle al propietario 10 días para oponerse a que se dicte la orden.
En ese momento, si el propietario piensa que la cantidad que el prestamista alega que debe no es correcta, puede presentar una protesta escrita. El oponerse puede cambiar la cantidad del fallo de ejecución, pero no evitará que ejecuten la hipoteca.
Termina el derecho del propietario a pagar sólo los atrasos.
El propietario aún tiene el derecho de redimir la propiedad (redimir quiere decir pagar la cantidad total de la hipoteca. Esto usualmente se hace por medio de refinanciar la hipoteca con un préstamo nuevo).
El tribunal puede dictar un fallo a favor del prestamista después de 10 días si no hay ningún otro acreedor hipotecario (otras partes que tengan hipotecas, gravámenes, contratos de arrendamiento, o restricciones en relación a la propiedad en cuestión) o después de 30 días si hay otros acreedores. El fallo no se dicta automáticamente; el prestamista tiene que entablar un pedimento ante el tribunal (en otras palabras, solicitar que le otorguen estas reparaciones).
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Mandamiento de ejecución
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De 45 a 120 días
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La subasta judicial tiene que ser programada dentro de los 120 días de que el alguacil haya recibido el mandamiento.
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La subasta judicial es programada
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28 días
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El aviso se tiene que publicar (en un periódico) según los estatutos (de acuerdo con las leyes).
Si el propietario está considerando declararse en bancarrota, tiene que entablar antes de la subasta judicial para poder conservar el derecho a redimir.
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El propietario tiene el derecho a pedirle al alguacil que aplace (fije otra fecha) la subasta dos veces.
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14 días para cada aplazamiento
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La solicitud para aplazar tiene que hacerse en persona en la oficinal del alguacil. Normalmente, se permitirán hasta dos aplazamientos de dos semanas y le cobrarán por este servicio.
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Aplazamientos adicionales
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El propietario tiene que presentar un pedimento (una petición formal escrita) ante el tribunal. Se requiere una nueva orden judicial con la nueva fecha de la subasta, aun si el prestamista acepta la nueva fecha.
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La subasta judicial
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Quedan 10 días para redimir (pagar todo, comúnmente refinanciando con un nuevo préstamo)
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Después de que el alguacil vende la propiedad, el propietario tendrá 10 días para tratar de recuperarla, si salda la hipoteca.
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El traspaso de la escritura
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Dos semanas a partir de la fecha de la venta
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Termina el derecho a redimir.
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