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Capítulo 2: Las leyes que le pueden proteger contra la ejecución hipotecaria
Hay muchas defensas que puede utilizar contra una ejecución hipotecaria. Para poder identificarlas, hay que evaluar lo que sucedió cuando se hizo el préstamo. Este manual se enfoca en dos de las defensas más importantes que tienen los propietarios: la Ley de Nueva Jersey Contra el Fraude al Consumidor y la Ley Federal para la Veracidad en los Préstamos.
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A. La Ley de Nueva Jersey Contra el Fraude al Consumidor y los Préstamos Predatorios
La Ley de Nueva Jersey Contra el Fraude al Consumidor (CFA) protege a los consumidores, incluyendo a los propietarios, contra las prácticas injustas y engañosas que cometen los comerciantes, incluyendo a los prestamistas. La ley, prohíbe lo siguiente:
La práctica, el uso o empleo por parte de cualquier persona de prácticas comerciales desaprensivas, engaño, fraude, falsos pretextos, distorsión de la verdad o la ocultación, supresión u omisión a sabiendas de cualquier hecho pertinente con la intención de que otros dependan de dicha ocultación, supresión u omisión referente a la venta o propaganda de cualquier mercancía o bien inmobiliario o que dicha persona en consecuencia haga lo antedicho, sin importar si en realidad se engañó o perjudicó a la persona de este modo.
El juez puede determinar que el prestamista infringió la Ley de Nueva Jersey Contra el Fraude al Consumidor y que la hipoteca no es válida si usted fue víctima de un préstamo predatorio. El sistema judicial de Nueva Jersey define un préstamo predatorio como:
Un “desajuste entre las necesidades y la capacidad del prestatario...el préstamo no es adecuado para el prestatario, ya sea porque no se cumplen con sus necesidades subyacentes o porque las condiciones del préstamo son tan desfavorables para ese prestatario en particular, que es muy poco probable que tenga la capacidad de pagar el préstamo”. (Associates Home Equity Services v. Troup, 343 N.J. Super. 254, 267 (App. Div. 2000); Nowosleska v. Steele, 400 N.J. Super. 297 (App. Div. 2008).
Estas causas representan la idea de que algunos préstamos se pueden considerar como predatorios porque no son adecuados para un prestatario en particular. Por ejemplo, si el propietario tiene un ingreso fijo y planea quedarse en su vivienda por mucho tiempo, una tasa de interés variable con una tasa introductoria baja no sería adecuada para esa persona en particular si resulta que los pagos mensuales aumentarán a un nivel tan alto que no los podrá pagar después de un corto plazo de tiempo.
También hay otros préstamos que se pueden considerar como predatorios porque las condiciones son injustas. Por ejemplo, algunas personas sostienen que cualquier préstamo basado en el valor de la propiedad en vez de la capacidad del prestatario para pagar siempre es injusto de por sí.
Algunos ejemplos de las infracciones a la ley estatal contra el fraude que un juez podría considerar como préstamo predatorio incluyen:
- No se podía pagar el préstamo cuando originalmente se hizo. Por ejemplo, sin el único ingreso del propietario es una pensión de $1.200 mensuales que proviene del Seguro Social y el prestamista le vendió un préstamo en el cual los pagos mensuales son de $1.100, sin incluir impuestos o seguro para propietarios, es evidente que no iba a poder hacer los pagos.
- El prestamista le miente al propietario y le dice que no cumple con los requisitos para obtener una tasa de interés fija. En cambio, el agente le vende al propietario una hipoteca con una tasa variable y le promete refinanciarlo bajo mejores condiciones dentro de varios años. Luego, el prestamista no cumple con esa promesa.
- Un propietario quería consolidar sus deudas para hacer pagos mensuales más bajos, pero en vez de darle un préstamo garantizado por el valor líquido de la vivienda, el prestamista refinanció una buena hipoteca con bajos intereses por una hipoteca con una tasa de interés más alta.
- El propietario recibió un anuncio ofreciendo una hipoteca con una tasa baja de interés, pero en realidad obtuvo una hipoteca con una tasa tentadora baja que luego se convirtió a una tasa más alta.
- El propietario refinanció, pero el préstamo actual es peor que el que tenía anteriormente.
- Las condiciones del préstamo son tan malas, como es el caso con muchos ARMs con opción de pago, que la ejecución hipotecaria es inevitable.
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1. Si piensa que fue víctima de un préstamo predatorio
Si piensa que fue víctima de un préstamo predatorio, puede tener una defensa o una reconvención bajo la Ley de Nueva Jersey Contra el Fraude al Consumidor. También podría tener reclamaciones en contra del agente hipotecario u otras personas involucradas en la venta de la hipoteca. Las víctimas de los préstamos predatorios le pueden pedir al tribunal que prohíban la ejecución hipotecaria si el prestamista infringió la Ley Contra el Fraude al Consumidor. Si el juez determina que el prestamista quebrantó dicha ley, el propietario también puede pedir daños monetarios por tres veces la cantidad de lo que perdió.
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2. Cómo describe en una respuesta las infracciones contra la CFA
Si piensa que fue víctima de fraude al consumidor, cuando responda a la demanda para explicar lo sucedido, tiene que detallar hechos muy específicos. Si anotó los sucesos y llenó el formulario llamado “Las condiciones del préstamo” en el Apéndice B, esos detalles le pueden ayudar a describir la razón por la cual el préstamo podría ser predatorio. En el ejemplo de la respuesta que se brinda en el Apéndice D2, tiene que anotar esos detalles en la sección llamada Reconvenciones.
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B. Infracción a la Ley Federal para la Veracidad en los Préstamos
La Ley para la Veracidad en los Préstamos (TILA) exige que el prestamista divulgue las condiciones de la hipoteca al propietario cuando se hace el préstamo. La ley TILA está diseñada para darles a los propietarios una explicación correcta del costo del préstamo. 15 U.S.C. Section 1601 et seq.
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1. La cancelación de la hipoteca (rescisión)
La ley TILA brinda protección adicional a los prestatarios que van a refinanciar la hipoteca. Todo prestatario durante un refinanciamiento, tiene tres días para cancelar el préstamo por cualquier razón. Cuando el prestamista distorsiona cierta información, el derecho a cancelar el préstamo, de acuerdo con la ley TILA, se extiende por hasta tres años. La cancelación de la hipoteca o rescisión es de suma importancia. Quiere decir que la hipoteca es inválida y el prestamista no puede llevar a cabo la ejecución hipotecaria.
Si el prestatario tiene el derecho a anular la hipoteca y lo hace por escrito, el prestamista le tiene que devolver todos los costos del cierre y todos los intereses que pagó. En ese momento, el propietario tiene que pagarle al prestamista el saldo restante del préstamo. Si el prestatario tiene reclamaciones por infracciones a la ley TILA y la Ley Contra el Fraude al Consumidor, es posible (en el mejor de los casos) que la cantidad que tenga que pagarle al prestamista sea más baja o, con menos frecuencia, que no tenga que pagar nada. El propietario podría refinanciar el saldo menor o el juez podría dictar un plan adecuado para pagar dicha deuda.
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2. Cómo identificar las infracciones a la ley TILA
Algunas infracciones son fáciles de detectar. Por ejemplo, la ley TILA requiere que el prestamista entregue dos copias a cada comprador del Aviso del Derecho a Cancelar. Este aviso explica el tiempo límite que tiene para cancelar y dónde enviar el aviso de la cancelación. El prestamista debe entregar dos copias de dicho aviso a cualquier persona cuyo nombre aparezca en el título de la propiedad, aunque no aparezca como prestatario en la hipoteca.
La ley TILA además requiere que el prestamista mencione en el aviso la fecha límite para cancelar. A veces, el prestamista no lo hace o se equivoca al calcular la fecha.
Si le sucedió cualquiera de esas cosas cuando refinanció, tiene el derecho a rescindir (cancelar) el préstamo durante tres años a partir de la fecha en que lo sacó.
Otras infracciones a la TILA son más difíciles de detectar para la mayoría de las personas. Éstas incluyen equivocaciones en el cargo por financiamiento, la tasa anual de porcentaje (APR) o el programa de pagos. Un abogado que se especializa en esta área del derecho puede hacer los cálculos para determinar si el vendedor quebrantó la Ley para la Veracidad en los Préstamos.
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3. Cómo enviar una carta para cancelar (rescindir) la hipoteca
Si piensa que el prestamista quebrantó la Ley para la Veracidad en los Préstamos y quiere rescindir la hipoteca, tiene que enviarle una carta. Si tiene el derecho legal para cancelar la hipoteca y lo hace, puede usar eso como defensa durante la ejecución hipotecaria. Puede encontrar una carta ejemplar para rescindir y las instrucciones en el Apéndice C.
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C. Cómo mostrar que el prestamista no tiene el derecho a llevar a cabo la ejecución hipotecaria
1. La legitimación procesal activa: ¿Quién tiene el derecho de ejecutar la hipoteca de su propiedad?
Si le entregaron una demanda de ejecución hipotecaria, es posible que no reconozca el nombre del demandante. Es muy probable que el prestamista original no se quedó con el préstamo. El prestamista original se lo pudo haber vendido a otra empresa. Muchas veces, reúnen muchos préstamos hipotecarios y venden todos los intereses como garantía de las inversiones. Un fiduciario luego coloca el conjunto de préstamos en un fideicomiso de parte de los inversionistas. A menudo, el demandante es ese fiduciario.
La empresa que ha estado cobrando los pagos hipotecarios probablemente no es la que es dueña de las hipotecas. A esa empresa se le llama usualmente un “cobrador” y la contrata el dueño de su hipoteca para que cobre la deuda.
Un juez no debe otorgar un fallo de ejecución hipotecaria a una empresa que no puede probar que es dueña del su préstamo. Para que el prestamista tenga el derecho legal de llevar a cabo la ejecución hipotecaria, tiene que ser el “titular” de su pagaré y tiene que haber recibido la “cesión” de su hipoteca.
Si nunca había escuchado el nombre del demandante antes de recibir la demanda, debe anotar eso en su Respuesta. Le puede pedir al juez que exija que el demandante pruebe que la deuda hipotecaria le pertenece y que de veras tiene el derecho de realizar la ejecución hipotecaria.
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2. La Ley para las Ejecuciones Hipotecarias Justas
(a) El derecho de sanear el incumplimiento y restablecer la hipoteca. Uno de los derechos más importantesque la Ley de Nueva Jersey para las Ejecuciones Hipotecarias Justas brinda es que exige que el prestamista le dé al propietario la oportunidad de sanear el incumplimiento durante cualquier etapa del proceso hasta que se dicte el fallo final. Sanear el incumplimiento quiere decir que se paga la cantidad adeudada y se restablece la hipoteca.
(b) El aviso de la intención de llevar a cabo una ejecución hipotecaria. Una de las protecciones más importantesque la Ley de Nueva Jersey para las Ejecuciones Hipotecarias Justas brinda es que exige que el prestamista le envíe al propietario un aviso de que tiene la intención de entablar la demanda de ejecución hipotecaria antes de que lo pueda hacer. Dicho aviso le indica al propietario que está atrasado con los pagos hipotecarios y le da al menos 30 días para pagar. El aviso además le tiene que dar al propietario información adicional que el prestamista podría necesitar para resolver la disputa.
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3. Lista de control: El aviso de la intención de llevar a cabo una ejecución hipotecaria
Si no recibió el aviso, el tribunal debe negarle al prestamista el derecho de entablar la demanda. Si recibió el aviso, compárelo con la lista a continuación. Si el prestamista no incluyó alguna de la información requerida, el tribunal debe negarle al prestamista el derecho a entablar la demanda. Si piensa que el prestamista infringió la Ley para las Ejecuciones Hipotecarias Justas de cualquiera de estas formas, le tiene que avisar al tribunal en su respuesta escrita.
Si el tribunal sabe que el prestamista no le envió el aviso de la intención de hacer la ejecución hipotecaria, o si el aviso no cumplía con los requisitos establecidos por ley, entonces tiene que desestimar la demanda. Si se desestima la demanda, el prestamista tiene que cumplir con la ley, enviándole al propietario el aviso apropiado antes de poder entablar una nueva demanda.
Si recibió el aviso y le falta cualquiera de las siguientes cosas, el tribunal debe desestimar la demanda:
- La obligación o prenda en cuestión.
- La naturaleza del incumplimiento: ¿el prestamista indica la razón por la cual alega tener derecho a realizar la ejecución hipotecaria (por ejemplo, que usted no cumplió con ciertos pagos mensuales)?
- Que usted tiene el derecho a sanear el incumplimiento.
- La cantidad que tiene que pagar para poder sanear el incumplimiento.
- La fecha para la cual tiene que pagar los atrasos para evitar la ejecución hipotecaria.
- El nombre, la dirección, y el número de teléfono donde debe enviar el pago.
- Una declaración indicando que, si no paga la cantidad adeudada, el prestamista puede entablar el proceso de ejecución hipotecaria en su contra ante el tribunal.
- Una declaración indicando que, si el prestamista entabla el proceso, usted aún tiene el derecho de sanear, pero también deberá pagar los costos judiciales y los honorarios de los abogados del prestamista.
- Si tiene el derecho de transferir la propiedad a nombre de otra persona para que se pague la deuda.
- Que le recomiendan que busque un abogado.
- Una declaración indicando que, si no puede conseguir un abogado, puede llamar al Colegio de Abogados de Nueva Jersey o el Servicio de Remisión de Abogados en su condado.
- Una declaración indicando que, si no puede costearse un abogado, puede llamar a la oficina regional de los Servicios Legales.
- Una declaración indicando que puede haber ayuda financiera disponible para ayudarle a sanear el incumplimiento.
- El nombre y la dirección del prestamista.
- El número de teléfono donde puede llamar al representante del prestamista si no piensa que está atrasado en los pagos o si piensa que debe menos de lo que le indica el prestamista.
Aviso: El aviso de la intención de llevar a cabo la ejecución hipotecaria debe indicar el nombre y la dirección del titular del pagaré y la hipoteca. Debe también decirle el nombre y la dirección del representante del titular con el cual se puede comunicar en caso de que haya una disputa. Típicamente, éstas serán dos entidades distintas. Si el demandante no está identificado en el aviso, debe anotarlo en su respuesta.
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