Contenido
Capítulo 1: Para comenzar
A. Reúna los documentos e identifique las fechas de vencimiento
1. Abra la correspondencia tan pronto como llegue
Abra y lea la correspondencia tan pronto como llegue. Si no presta atención a las cartas o los papeles judiciales que reciba, podría perder su vivienda sin siquiera tener la oportunidad de defenderse. Ponga atención especial a los documentos que le entreguen personalmente o que requieran de su firma. Muchas veces, estos documentos tienen fechas cercanas de vencimiento y le exigen que tome acción inmediata. Los documentos que le lleguen de parte del prestamista, el abogado del prestamista o el tribunal son especialmente importantes.
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2. Identifique las fechas de vencimiento
Verifique si los documentos, tales como las cartas del prestamista o el abogado del mismo o cualquier otro documento judicial, tienen fechas de vencimiento. Márquelas en el calendario. Recuerde que los propietarios que actúan dentro de los plazos límites tendrán una mejor ventaja que los que responden tarde. Utilice la información del capítulo 3, El proceso de la ejecución hipotecaria, para determinar en qué parte del proceso se encuentra y qué es lo que tiene que hacer.
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3. Tenga cuidado con las estafas (las ofertas que suenan demasiado buenas para ser ciertas)
Cuando está en el proceso de ejecución hipotecaria, es posible que reciba mucha propaganda. Esto sucede porque los expedientes judiciales son públicos y las empresas usan una lista de las ejecuciones hipotecarias entabladas para enviar información por correo acerca de sus servicios a las personas que están en dicho proceso. Algunas empresas envían personas hasta su vivienda para venderle servicios relacionados. Tenga cuidado con las ofertas de estas empresas. Si una oferta para ayudarle a evitar la ejecución de la hipoteca suena demasiado buena para ser cierta, probablemente no lo es. A continuación se mencionan dos tipos de estafas comunes:
- Convencerle que transfiera el título de la propiedad a otra persona. Un truco común es decirle que transfiera el título de la propiedad a otra persona temporalmente para luego comprar su vivienda de nuevo dentro de uno o dos años, cuando mejore su crédito. Es muy poco probable que le devuelvan el título. Es muy probable que el nuevo dueño trate de desalojarlo de la propiedad para venderla y obtener ganancias. ¡No lo haga!
- Pagar un cargo para que le renegocien la hipoteca. Otro truco común es decirle que, a cambio de dinero, cierta empresa renegociará la hipoteca con el prestamista. Usted no tiene que pagar nada para recibir este tipo de servicio. Un asesor para la vivienda lo puede hacer gratis.
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4. Obtenga una copia de los documentos hipotecarios
Cuando se realiza el cierre de la hipoteca, el comprador firma muchos documentos para obtener el préstamo. Esto puede llevarse a cabo en una oficina o hasta en su casa o un lugar público. Los documentos que firmó durante el cierre son muy importantes. Tiene que tratar de comprenderlos para poder preparar su defensa. Le debieron haber entregado una copia de dichos documentos durante el cierre. Si no se los dieron, o no los encuentra, puede escribir una carta al cobrador de la hipoteca para que le entregue una copia.
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5. Envíe una solicitud oficial por escrito
Si no encuentra sus documentos hipotecarios, tiene el derecho a obtener copias del cobrador de la hipoteca (la empresa que le cobra los pagos a usted), escribiendo una carta llamada una solicitud oficial por escrito o en inglés, Qualified Written Request (QWR). El Apéndice A contiene instrucciones y un ejemplo de lo que es un QWR.
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6. Otros documentos relacionados con la hipoteca
También le será útil tener disponibles los siguientes documentos, especialmente si no está de acuerdo con la cantidad de dinero que el prestamista alega que usted debe.
- Los estados de cuenta de la hipoteca
- Las pruebas de pago, tales como un cheque cancelado, el talón de un giro postal o el estado de cuenta de una tarjeta de crédito.
- Las pruebas del seguro para propietarios
- Las pruebas de los pagos al impuesto sobre la propiedad
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B. Evalúe sus finanzas
1. Averigüe el valor de su casa
Para saber el valor de su casa, puede llamar a un agente inmobiliario y pedirle que le prepare un análisis certificado del mercado. Muchos agentes inmobiliarios lo hacen gratis. Esto le ayudará a determinar si la propiedad tiene algún valor líquido. (El valor líquido es la cantidad de dinero que sobra si resta la cantidad de los gravámenes, ya sea hipotecas o préstamos, al valor de su propiedad en el mercado.) Determinar el valor en el mercado de su vivienda le ayudará a decidir qué hacer; por ejemplo, si es hora de vender la propiedad o si solicitar la bancarrota le ayudará a salvar su vivienda. Para obtener más información sobre la bancarrota, lea el capítulo 4, Otras formas de evitar una ejecución hipotecaria.
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2. Prepare un presupuesto
Para entender cuánto puede pagar por su vivienda, prepare un presupuesto que muestre su ingreso actual y los gastos que tuvo durante los últimos meses. La regla general es que los gastos domésticos (que incluyen el capital, los intereses, los impuestos y el seguro) no deben ser más del 38% de su ingreso bruto, o sea, antes de la deducción de los impuestos. El pago de la vivienda puede ser más alto, pero necesita tener suficiente ingreso disponible para cumplir con los gastos restantes, tales como los servicios públicos, alimento y transporte. Esta información es importante para poder tomar una decisión realista sobre qué es lo que debe hacer a continuación.
Un asesor para la vivienda es una persona que le puede ayudar a preparar un presupuesto.
Tenga en cuenta que los prestamistas utilizan fórmulas distintas a ésta para determinar cuánto puede pagar por la propiedad y que también querrán saber cuáles otras deudas tiene cuando evalúen cuánto va a poder pagar.
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3. Guarde el dinero
Si el prestamista no quiere aceptar sus pagos hipotecarios, es de suma importancia que guarde todo el dinero que hubiese usado para hacer los pagos mensuales. Si no puede guardar esta cantidad, separe todo lo más que pueda. De ser posible, trate de guardar al menos el 38% de su ingreso bruto mensual o lo suficiente para cubrir los impuestos y el seguro del propietario o la cantidad que sea mayor. Es posible que necesite este dinero para llegar a un acuerdo referente a la ejecución hipotecaria con el prestamista o, en el peor de los casos, para mudarse a otro lugar.
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C. Anote lo sucedido
Anotar lo que sucedió le ayudará a usted, al asesor para la vivienda, al abogado y, más adelante, al juez a entender su defensa. Para poder identificar muchas de las defensas en un caso de este tipo, hay que evaluar lo que sucedió cuando se hizo el préstamo (o la serie de préstamos). En sus apuntes, trate de explicar lo que le hizo que perdiera la capacidad de pagar por la propiedad. Trate de responder a todas estas preguntas:
- ¿Compré o heredé la propiedad?
- ¿Cuándo la compré o la heredé?
- ¿Cuántas veces la financié?
- ¿Por qué refinancié cada vez?
- ¿Qué pasó con el dinero que obtuve?
- ¿Cuánto ganaba yo cuando pedí el préstamo?
- ¿Podía pagar el préstamo en ese momento?
- ¿Tenía que pedir dinero prestado sólo para poder cumplir con los pagos hipotecarios?
- ¿Cómo me enteré acerca del agente hipotecario o prestamista?
- ¿Qué me prometieron cuando hice el préstamo?
- ¿Qué fue lo que me dieron en realidad?
- ¿Cuándo comencé a tener problemas para hacer los pagos hipotecarios?
- ¿Por qué comencé a tener problemas para hacer los pagos hipotecarios?
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D. Revise y entienda la hipoteca
Durante el cierre de la hipoteca, usted firmó muchos documentos. Busque lo siguiente, ya que le ayudará a comprender la hipoteca y a preparar su defensa:
- La hipoteca
- El pagaré hipotecario
- Cualquier cláusula adicional al pagaré
- La divulgación de la Ley para la Veracidad en los Préstamos
- El desglose de la suma financiada (si hay alguno)
- Todas las copias del aviso del derecho a cancelar (si hay alguno)
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1. ¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un acuerdo en el cual el prestamista puede usar una casa como colateral de una deuda. Utilizar la propiedad como colateral quiere decir que, si el propietario no paga la deuda, el prestamista puede entablar una demanda para vender la propiedad y así saldar la deuda.
Cuando el propietario firma la hipoteca, el documento original se inscribe con la oficina del Secretario de Actas del condado donde está ubicada la casa. A usted le deben dar una copia de la hipoteca cuando la firma. Después de inscribirla, usted debe recibir una segunda copia por correo, con un sello indicando la información de la inscripción.
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2. ¿Qué es un pagaré?
Cuando firma la hipoteca, también firma un documento llamado un pagaré. Dicho documento indica que usted tiene una deuda. Detalla la cantidad de dinero que tomó prestado y las condiciones para pagarla, tal como la tasa de interés y la duración del préstamo. El préstamo cae en estado de incumplimiento cuando el prestatario no hace lo exigido en el pagaré hipotecario. Por ejemplo, si el propietario no hace algún pago hipotecario, estará en incumplimiento.
Es importante identificar y entender al menos la siguiente información que aparece en su pagaré:
- ¿Qué es el capital? El capital es la cantidad total que tomó prestada. En otras palabras, es el valor nominal del pagaré.
- ¿Qué es la tasa de interés? La tasa de interés, expresada por medio de un porcentaje, es la cantidad que paga el prestatario al prestamista para utilizar el dinero. Hay dos tipos de tasas de interés:
- Tasa de interés fija: Esta tasa permanece igual durante toda la duración
del préstamo.
- Hipoteca de tasa variable: En este tipo de hipoteca (conocida como ARM por sus siglas en inglés), la tasa de interés cambia periódicamente. El pagaré le indicará cuán a menudo cambian los intereses y la tasa máxima que le pueden cobrar. Hay muchos préstamos en los cuales la tasa de interés permanece fija durante un plazo de tiempo corto, tal como dos años. Cuando se vence el plazo, la tasa pasa a ser variable durante el resto del término del préstamo.
- ¿Qué es el término del préstamo? El término quiere decir la duración del préstamo. La mayoría de los préstamos duran 30 años. Los que duran 15 años tendrán pagos mensuales más altos, pero uno paga menos intereses durante la duración del préstamo. Los que duran 40 años tendrán pagos mensuales más bajos, pero ya que está pagando por más tiempo, uno paga muchos más intereses durante la duración del préstamo.
- ¿Qué es un préstamo con productos exóticos? A veces los préstamos tienen características más complicadas. A éstos usualmente se les llama préstamos con productos exóticos. Si recibió alguno, pregúntese si fue injusto, no le convenía de acuerdo a sus necesidades, era demasiado severo, estaba diseñado para conducir inevitablemente a la ejecución hipotecaria o no era lo que esperaba. De ser el caso, es posible que haya sido víctima de un préstamo predatorio. En su respuesta a la demanda para la ejecución hipotecaria, debe incluir información específica con respecto a las condiciones del préstamo y por qué las considera inadecuadas. A continuación hay ejemplos de los tipos de préstamos injustos y severos que probablemente no son lo que se esperaba:
- Un préstamo con una tasa baja de intereses (puede ser tan poco como un mes o hasta varios años). A este tipo de préstamo se le conoce como un préstamo con tasas tentadoras. El pagaré no utiliza el término “tasa tentadora”. La única manera de determinar si le dieron una es revisar en el pagaré cuándo se hará el primer cambio a la tasa de interés.
- Un préstamo en el cual sus pagos mensuales no reducen la cantidad del capital. A este tipo de préstamo se le conoce como un préstamo con amortización al vencimiento. En este tipo de préstamo, aunque cada mes haga todos sus pagos hipotecarios a tiempo, cuando se venza el préstamo, aún deberá la cantidad entera del capital que tomó prestado cuando hizo el préstamo. Si no puede pagar todo el saldo en ese momento, tendrá que refinanciar la cantidad entera o vender la casa.
- Un préstamo diseñado de tal manera que los pagos mensuales no cubren la cantidad entera del capital y los intereses, la cual sería necesaria para saldar el préstamo dentro del término establecido. A este tipo de préstamo se le conoce como un préstamo con amortización negativa. (La amortización se refiere a la reducción al capital del préstamo que sucede cuando los pagos regulares del préstamo cubren tanto el capital como los intereses en su totalidad.) Un préstamo con amortización negativa quiere decir que los pagos mensuales no reducen la cantidad total adeudada. En realidad, el capital del préstamo aumenta cada mes, de tal manera que terminará debiendo más de lo que originalmente tomó prestado.
- Un préstamo en que los pagos mensuales no saldarán en su totalidad el monto adeudado. Si usted tiene lo que se conoce como un préstamo con amortización irregular y hace todos los pagos mensuales a tiempo, aún deberá una porción del préstamo cuando concluya el término. En ese momento, si no tiene el dinero para pagar la cantidad restante del saldo, tendrá que refinanciar el préstamo o vender la casa.
- Un préstamo que parece darle la opción de escoger entre tres o cuatro pagos mensuales. A este tipo de préstamo se le conoce como un ARM con opción de pagos. Un préstamo de este tipo parece darle al prestatario la opción de tres o cuatro pagos mensuales. El pagaré a veces identifica al préstamo como un ARM con opción de pagos, pero a veces no utiliza esa expresión. En este tipo de préstamo, el propietario tiene la opción de escoger entre hacer un pago mensual que amortice el préstamo en su totalidad durante la duración del mismo, un pago que se aplique sólo a los intereses o un pago mínimo. El pago mínimo no reduce el capital y sólo paga parte de los intereses que se acumulan durante el mes. Los intereses restantes se amortizan negativamente y se añaden al capital del préstamo. La opción del pago mínimo por lo general se basa en una tasa tentadora muy baja, tal como el 1,9%, que no dura mucho tiempo. La tasa de interés aumenta, comúnmente dentro de varios meses después del cierre. Cuando se amortiza negativamente el préstamo de tal manera que el prestatario ahora debe cierto porcentaje del mismo, perderá la opción de hacer otro pago que no sea el que salde todo el préstamo. Ese porcentaje está identificado en el pagaré y es habitualmente alrededor del 115% al 125% de la cantidad original del préstamo. Estos préstamos son especialmente peligrosos cuando se le hacen a un propietario que sólo puede cumplir con el pago mínimo.
- Préstamos sin verificación de ingresos ni activos y préstamos en base a su ingreso declarado Cuando solicitó la hipoteca, es posible que le hayan dicho que el préstamo sería un préstamo sin verificación de ingresos ni activos (NINA), lo que quiere decir que el prestamista ni siquiera le preguntó cuáles eran sus ingresos, o un préstamo en base al ingreso declarado (SISA), lo que quiere decir que el prestamista le preguntó cuánto se ganaba, pero no lo verificó con su empleador. Si le dieron el préstamo en base a un ingreso mucho más alto al que usted verdaderamente tenía, esa puede ser la razón por la cual ahora no puede pagar la hipoteca ni los pagos hipotecarios y la razón por la cual está en proceso de ejecución hipotecaria. Es posible que los documentos del préstamo tengan esta información.
Para llevar la cuenta de los detalles mencionados en su pagaré e hipoteca, vea el formulario para determinar las condiciones del préstamo en el Apéndice B.
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