Contenido:
Su derecho a tener una vivienda segura y apropiada
CON FRECUENCIA, LOS ARRENDATARIOS se quejan que el dueño no repara las ventanas, cerraduras, sanitarios, grifos ni los sistemas de calefacción cuando estos están dañados debido al desgaste. Los arrendatarios también se quejan que el propietario no hace el mantenimiento habitual, como la exterminación de insectos. Usted, como arrendatario tiene derecho a vivir en una vivienda segura, limpia y adecuada. Este capítulo le explicará tal derecho y las leyes que le imponen al arrendador la obligación de mantener el lugar en un buen estado. Así mismo, se le explica los diferentes pasos que usted puede tomar para hacer que el propietario haga la reparación necesaria y el mantenimiento habitual.
Hay diferentes leyes que dictaminan que el propietario tiene que mantener la vivienda de alquiler en una condición segura y decente.
Parte superior de la página
La garantía implícita de habitabilidad
Conforme a la ley de Nueva Jersey para los arrendatarios y propietarios, todo propietario tiene la responsabilidad de mantener su propiedad de alquiler en una condición decente y segura. Esta obligación rige todo contrato escrito u oral. Dicha obligación es conocida como la garantía implícita de habitabilidad y está basada en el sentido común: a cambio del pago por el alquiler al propietario, éste debe asegurarse que la vivienda esté apta para ser ocupada por el arrendatario.
Se ha decidido que la garantía implícita de habitabilidad debe incluir el mantenimiento de los elementos básicos de su vivienda en buenas condiciones. Esto incluye el mantenimiento de elementos físicos, tales como el techo, las ventanas, las paredes, etc.; el sistema que provee la calefacción, el agua fría y la caliente, la electricidad y el gas; los electrodomésticos como la estufa, el refrigerador y la lavadora de platos, así como mantener el lugar libre de insectos y las áreas comunes limpias; brindar protección contra el crimen, tal como la instalación de cerraduras en las puertas y ventanas para impedir entradas ilegales o violentas.
Parte superior de la página
Los códigos para el mantenimiento de la propiedad y la vivienda
El estado o las administraciones locales que establecen las normas para el mantenimiento de la residencia de alquiler han adoptado varios códigos. Existe personal calificado que inspecciona las viviendas para hacer cumplir los códigos y que están listos para recibir de los mismos arrendatarios, toda queja de violaciones a los códigos.
Parte superior de la página
El código para los edificios con varios apartamentos
El propietario de un edificio con tres o más unidades debe seguir las normas del Código de Nueva Jersey para la seguridad y la salud pública en hoteles y edificios con varios apartamentos o el código para la vivienda múltiple. Este código está incluido en las regulaciones emitidas por la Oficina de Nueva Jersey para los Asuntos de la Comunidad. Cite: N.J.A.C. 5:10-1.1.
Tal código tiene reglas detalladas y específicas que cubren todo, incluyendo las cerraduras, las mallas en las ventanas, la ventilación, los insectos, la plomería, la pintura, la basura, el espacio para vivir, etc. Usted puede encontrar estas regulaciones en la biblioteca del tribunal de su localidad, la biblioteca pública o puede llamar para comprar una copia a la oficina para la inspección de la vivienda del Departamento para los Asuntos de la Comunidad en Trenton al (609) 633-6210.
Parte superior de la página
El código local para el mantenimiento de la propiedad
Conjuntamente, la mayoría de las poblaciones y ciudades tienen sus propios códigos para la vivienda y el mantenimiento de la propiedad. Estos por lo general se aplican a todo edificio o apartamento, no solamente a las edificaciones con varios apartamentos. Los códigos antes mencionados regulan las casas de una y dos familias. Llame al ayuntamiento o edificio municipal y pida hablar con el inspector de edificios o de la vivienda, si tiene alguna pregunta o problema o si sólo quiere ver una copia del código local para la vivienda.
Parte superior de la página
La calefacción y los requisitos
Si su contrato requiere que el propietario proporcione la calefacción, éste debe darle la cantidad de calefacción requerida por los códigos estatales y la ordenanza local o la de la ciudad. De acuerdo al código estatal para la vivienda, desde el 1 de octubre hasta el 1 de mayo, el propietario debe proporcionar suficiente calefacción para que la temperatura en el apartamento llegue a por lo menos 68 grados desde las 6 de la mañana hasta las 11 de la noche. Entre las 11 a.m. y las 6.a.m., la temperatura en el apartamento tiene que estar por lo menos a 65 grados. Cite: N.J.A.C. 5:10-14 et seq. y N.J.A.C. 5:28-1.12 (m). Los códigos para la salud pública cubren la parte del año que los códigos para la vivienda no han considerado.
El inspector para la vivienda o la oficina para la salud pública en su ciudad hacen cumplir los requisitos impuestos por los códigos locales y estatales con respecto a la calefacción. Las ciudades más grandes tienen líneas telefónicas especiales de asistencia que han sido establecidas mayormente para atender las quejas presentadas por las personas que no tienen calefacción en sus viviendas. El inspector puede entablar una demanda ante el tribunal de parte del arrendatario o inquilino, o usted mismo puede entablar su propia queja. El propietario entonces debe comparecer ante el tribunal y explicar por qué no ha proporcionado calefacción. El tribunal puede imponer fuertes castigos, incluyendo multas o encarcelamiento.
Parte superior de la página
La pintura con plomo y el envenenamiento con plomo
El envenenamiento con plomo es un peligro para la salud de muchos arrendatarios, sobre todo los menores de edad. El envenenamiento con plomo es la presencia de demasiado plomo en el cuerpo. Los niños y los bebés sin nacer están específicamente en peligro de ser envenenados debido a que sus cuerpos y sistemas nerviosos apenas se están desarrollando. Este envenenamiento puede causar un grave daño físico y mental en adultos y niños. Si piensa que usted o sus hijos pueden estar expuestos a dicho elemento en su apartamento o casa, no espere para hacer algo al respecto.
Parte superior de la página
El envenenamiento a causa de la pintura con plomo
Una persona puede resultar envenenada por comer o respirar el polvo del plomo. Los arrendatarios, sobre todo los niños menores de 6 años, con frecuencia, resultan envenenados a causa de la pintura en la vivienda. Hasta 1978, se utilizaba plomo en la fabricación de la pintura para las casas. En los edificios antiguos, hay por lo general mucha pintura con plomo. En las casas y apartamentos, la pintura que se pela o quiebra puede resultar peligrosa. La pintura de la parte externa también puede contener plomo. La pintura que se pela en el exterior de las casas o pórticos puede caer al suelo.
A los niños les agrada el sabor de las astillas de pintura y mastican los pedazos y astillas de pintura que caen al suelo. A los bebés, infantes y niños en edad preescolar les gusta meterse cosas en la boca. En las casas donde la pintura con plomo se pela y se quiebra, el polvo con plomo puede llegar a las manos de los niños, sus chupetes y juguetes. Cuando los niños se meten las manos, chupetes o juguetes a la boca, pueden ingerir polvo y envenenarse.
El plomo puede entrar en su cuerpo y el de sus hijos al respirar aire con polvo de plomo . Al raspar la pintura de las paredes o al recoger con una aspiradora las astillas de los pisos, el polvo se puede esparcir por toda la casa. El plomo puede envenenar a un bebe que no ha nacido si la madre respira dicho polvo.
El plomo también puede estar presente en la tierra. Durante muchos años se utilizó plomo en la pintura para el exterior de las casas. Cuando la pintura se deterioraba o las viviendas fueron demolidas, el plomo se acumuló en el suelo circundante. El plomo no se pudre ni se disuelve; se queda en la tierra hasta que es sacado. Los niños no deben comer tierra ni jugar en el suelo pelado.
Parte superior de la página
Examen para detectar el envenenamiento con plomo
Existe un examen de sangre que muestra si usted o sus hijos están envenenados con plomo. Según la ley, todo niño menor de 6 años debe ser examinado para determinar si tiene plomo en el sistema. Cite: N.J.S.A. 26:2-147.4. Los menores de edad desde los 36 meses a los 9 años que viven en viviendas antiguas tienen un riesgo más alto de ser envenenados. Si usted tiene un hijo menor de 6 años que no ha sido examinado, hable con su médico.
Su médico le puede hacer el examen de sangre. Además existen muchos proyectos para la prevención del envenenamiento con plomo en los niños, que hacen dicho examen gratis. Los hospitales también pueden examinar la sangre para detectar plomo. Los menores que participan en el programa de asistencia médica gratuita pueden ser examinados gratuitamente. Para obtener información sobre dichos exámenes, llame al departamento de salud de su localidad.
Parte superior de la página
Cómo quitar o deshacerse de la pintura con plomo
Si en su casa hay pintura con plomo y esto le crea un riesgo, para hacer que el propietario de su vivienda quite dicha pintura usted puede seguir todos los pasos descritos en este capítulo, tales como retener la renta o pedir una disminución en la renta.
El envenenamiento con plomo es un peligro grave para la salud. Si el examen suyo o de sus hijos presenta altos niveles de plomo en la sangre, pueden ser que en su apartamento, vivienda o en el piso externo haya tal tipo de pintura. Usted debe inmediatamente obtener asesoramiento y ayuda de los Servicios Legales sobre cómo obligar al propietario a quitar la pintura lo más pronto posible. De igual manera puede ponerse en contacto con un abogado particular para ver si en realidad puede demandar al propietario por daños y perjuicios causados por el plomo.
Como el envenenamiento por plomo es tan nocivo, hay otras leyes de las que usted se puede valer. La ley prohíbe el uso de la pintura con plomo en muchas cosas, incluyendo en el interior o exterior de los apartamentos o casas. Así mismo, la pintura con plomo que ya esté allí deberá ser quitada o tapada para que no envenene a nadie. La tierra que esté contaminada con plomo, debe ser botada. La ley dice que la pintura nociva que esté en las paredes interiores o exteriores de una casa o apartamento es “una amenaza pública” que el propietario debe quitar Cite: N.J.S.A. 24:14A-5; N.J.S.A. 55:13A-7.
El departamento local para la salud debe investigar las violaciones a las leyes con respecto a la pintura con plomo y obligar al propietario a quitarla. Si el examen hecho a algún miembro de su familia presenta un alto nivel de plomo en la sangre, usted debe llamar al departamento de salud y pedirle que inspeccionen su casa inmediatamente.
Si el departamento de salud descubre que un niño menor de 6 años de edad tiene un alto nivel de plomo en la sangre, el departamento investigará dentro de la vivienda para determinar si hay plomo. Si no hay plomo dentro de la vivienda, la parte externa del edificio será analizada. Si no se descubre plomo en las paredes interiores o exteriores, el departamento local de salud analizará la tierra alrededor de la vivienda. Si se identifica la presencia del plomo, el departamento de salud local tiene que ordenarle al dueño del edificio que se deshaga de dicha amenaza. Para corregir el problema, el dueño puede cubrir la superficie con un material duro o quitar la pintura de plomo y pintar de nuevo con una pintura sin plomo. En algunas circunstancias, el inquilino será instalado en otro lugar, a expensas del propietario, mientras éste corrige la amenaza causada por el plomo en la vivienda.
Dicha organización para la salud le dará al arrendatario o inquilino una copia del aviso enviado al dueño para que sepa lo que se le ha pedido al dueño.
Parte superior de la página
Ayuda para los propietarios de bajos ingresos
Una ley pasada en el 2004 le brinda préstamos hasta por $150.000 y subvenciones a los propietarios que tengan necesidades financieras. El fondo de asistencia para el control de la amenaza causada por el plomo es un grupo de subvenciones y prestamos a bajo interés separadas para ayudar a los propietarios que no pueden costearse el caro proceso de quitar la pintura a base de plomo de las viejas edificaciones. (Esta legislación también creó un fondo para reubicar a los menores que han resultado envenenados con plomo y para establecer una lista de las viviendas en el estado que no contienen plomo).
Los Servicios Legales de Nueva Jersey han publicado un manual, El envenenamiento con plomo: ¿Qué es y qué puede hacer al respecto?. Este manual está disponible en inglés y español.
Parte superior de la página
La seguridad en las ventanas
El propietario de un edificio con múltiples apartamentos, a petición escrita del inquilino, tiene la obligación de instalar y mantener un sistema de seguridad en las ventanas de los pasillos públicos y en el apartamento de cualquier arrendatario que tenga un hijo menor de los 10 años de edad viviendo consigo o que esté presente con regularidad por una cantidad importante de tiempo en el mismo apartamento. Cite: N.J.S.A. 55:13A-7.13. La ley requiere que cada año el propietario le informe a todo arrendatario que puede hacer una petición escrita para que se le instale un sistema de seguridad en las ventanas. Este aviso también deberá ser incluido en el contrato de arrendamiento. El costo de la instalación del sistema de seguridad en las ventanas, se le podría pasar al inquilino, sin embargo el propietario no puede cobrar más de $20 por ventana. Note que la seguridad en las ventanas no es requerida en las ventanas del primer piso o en ninguna ventana que dé acceso a una escalera de incendios. Los edificios donde el dueño reside y algunos otros edificios están también exentos de dicho requisito. Cite: N.J.S.A. 55:13A7.13b. Tenga en cuenta que los apartamentos habitados por los trabajadores migratorios o temporales en conexión con cualquier trabajo o lugar donde se esté llevando a cabo algún trabajo, no son considerados como "alquileres temporales". Estos propietarios también obedeciendo la ley, tienen la obligación de informarles a sus inquilinos y de instalar sistemas de seguridad en las ventanas. Cite: N.J.S.A. 55: 13A- 7.13b (2). Si tiene niños pequeños y no ha sido notificado de la seguridad en las ventanas, es posible que quiera hablar con un abogado para averiguar si esta ley lo cubre a usted.
Parte superior de la página
Leyes actualizadas requieren que se instalen sistemas de seguridad más grandes en las ventanas y se hagan inspecciones anuales
Conforme a las reglas que comenzaron en 2006, los propietarios tienen la obligación de inspeccionar el sistema de seguridad en las ventanas dos veces por año para asegurarse que esté funcionando correctamente y llevar una cuenta de las inspecciones en un libro para dicho objetivo.
En Nueva Jersey, todo arrendatario se puede quejar ante el Comisionado del Departamento para los Asuntos de la Comunidad para pedir que se haga cumplir la ley, y bajo la ley que rige a los hoteles y las viviendas múltiples dicho departamento puede imponer penas y multas. Cite: N.J.S.A. 55:13A-1. Todo inquilino que quiera que se le quite la seguridad en las ventanas de su vivienda tendrá que presentarle un pedido por escrito al propietario.
Parte superior de la página
Cómo hacer para que el propietario haga las reparaciones
La ley le da varias formas para hacer valer su derecho a tener una vivienda decente y segura y hacer que el propietario repare las condiciones defectuosas del apartamento que alquila. Usted tiene el derecho legal a:
- Llamar al inspector de salud o de vivienda;
- Usar la renta para pagar por las reparaciones;
- Retener el alquiler; y
- Entablar una acción legal.
Nota: Si usted vive en un edificio construido por medio de una financiación estatal, el propietario, cada tres meses, tiene que llevar a cabo una reunión con todos los arrendatarios de modo que estos puedan hablar de las quejas que tengan con respecto a las condiciones del edificio. (Si la mayoría de los arrendatarios votan que no se lleve a cabo, dicha reunión no tendrá que hacerse.) Cite: N.J.S.A. 55:14K-7.3; P. L. 2007, c. 8.
Parte superior de la página
El uso de los códigos para la vivienda y la salud
Como se mencionó en la sección anterior, los lugares de alquiler deben reunir los requisitos de los códigos para la vivienda y la salud impuestos por la ciudad y el estado. Estos enumeran las exigencias que la propiedad debe llenar para que pueda ser aprobada como una edificación segura o “estándar”. Los códigos se enfocan en asuntos como la calefacción, la plomería, la seguridad, el techo, los insectos (o roedores) y otros serios defectos como las paredes débiles.
Si cree que las condiciones de su apartamento o casa son defectuosas, inhabitables o peligrosas, dígaselo al propietario. Si éste no logra hacer la reparación en un período de tiempo adecuado, llame al inspector de la vivienda y pídale que examine la propiedad lo antes posible. Si usted puede, esté presente cuando se haga la inspección para que pueda indicar todos los problemas. Pida el nombre del inspector y pídale que le envíe una copia del informe.
Si la reparación necesaria presenta un problema sanitario, como un escape de aguas sucias, llame a la oficina del condado o de la ciudad para la salud pública. Pida que un inspector compruebe la condición. Cuando el inspector llegue, pregúntele el nombre.
Si el inspector encuentra violaciones al código, le enviará una carta al propietario enumerando las violaciones. Esta carta le informará al propietario que una nueva inspección para comprobar si la reparación ha sido hecha se llevará a cabo en una fecha próxima.
Algunos inspectores de los códigos de vivienda y de salud pública no le envían al arrendatario una copia del informe de la inspección ni le informan de los resultados de la misma. Como arrendatario de dicha propiedad, usted tiene derecho a recibir una copia y debe asegurarse de pedir que le envíen una cada vez que se rinda un informe.
Parte superior de la página
Cuando se vuelve a inspeccionar la vivienda. Si su vivienda no pasa la inspección, deberá ser inspeccionada de nuevo. Podría suceder que una nueva inspección no se lleva a cabo. Si esto pasa, debe llamar al inspector e informarle que el propietario no ha hecho la reparación necesaria.
Si, durante la nueva inspección, el inspector encuentra que el propietario no ha hecho la reparación, se fijará otra inspección. Si las violaciones todavía no son corregidas, el inspector deberá darle al propietario una citación para comparecer ante el tribunal municipal. Si el propietario es hallado culpable, puede ser multado.
Los funcionarios de la administración local no siempre toman en serio la validez de los códigos para la vivienda y la salud. Pocos propietarios son llevados al tribunal municipal por violaciones al código para el mantenimiento de la propiedad y muchos menos son multados por el tribunal. Los arrendatarios deben insistir con empeño para que las inspecciones sean hechas a fondo y con prontitud y para que los inspectores citen a comparecer ante el tribunal a aquellos propietarios que no cumplen con el código.
Parte superior de la página
La clausura o cierre de un edificio. Los códigos para la vivienda y el mantenimiento de la propiedad le permiten a los inspectores declarar una casa o un edificio de apartamentos “no apto para la vivienda” si en dicho apartamento o edificio existen serios defectos. Estos deben presentar una amenaza a la salud y la seguridad de los arrendatarios. Un derrumbamiento en la estructura de un edificio o la falta de calefacción o agua caliente son el tipo de situaciones que ameritan que la edificación sea declarada no apta. Al declarar el edificio no apto, el inspector puede ordenarle a usted que abandone su residencia y cerrar el edificio.
Ha habido casos donde un inspector ha clausurado un edificio aun cuando las condiciones defectuosas no son lo bastante serias como para obligar a los arrendatarios a abandonar el inmueble. Por ejemplo, el propietario que quiere convertir el edificio en condominios, podría hacer salir a los arrendatarios de la edificación con la ayuda del inspector y así no tener que cumplir con las exigencias de la ley para la conversión condominio. Cite: 49 Prospect Street v. Sheva Gardens, 227 N.J. Super. 449 (App. Div. 1988). Si usted sospecha que el inspector para la vivienda o el propietario intentan forzarlo ilícitamente a salirse, obtenga el asesoramiento de un abogado. (Vea en el capítulo 1: ¿Qué hago para encontrar un abogado?).
Si el inspector le dice por escrito que debe mudarse porque el edificio ha sido declarado no apto para vivir, usted podría tener derecho a recibir ayuda de la administración local para su reubicación. Dicha ayuda incluye: asistencia para buscar otro lugar donde vivir, los gastos de la mudanza y hasta $4.000 para la compra o alquiler de una casa o un apartamento. Cite: N.J.S.A. 52:31B-1 et seq. and N.J.S.A. 20:4-1 et seq. (Véase La asistencia para los desplazados).
Parte superior de la página
Cómo hacer para que la oficina de salud pública le ayude a obtener calefacción. Muchas oficinas locales para la salud pública tienen el poder de hacer reparaciones a los sistemas de calefacción para que usted pueda recibir dicho servicio. La administración de su localidad debe tener alguna ordenanza que le dé a la oficina de salud pública el poder para reparar los sistemas de calefacción. Aun con una ordenanza, dicha oficina puede actuar sólo si la temperatura al aire libre está por debajo de los 55 grados. Para obtener algún resultado, usted debe llamar a la oficina de salud pública y decir que usted intentó hacer que el propietario arreglara la calefacción. La oficina esperará entonces 24 horas para enviar a alguien para hacer la reparación. Cite: N.J.S.A. 26:3-31(p) y Jones v. Buford, 71 N.J. 433 (1976).
Parte superior de la página
¿Qué se puede hacer si el combustible del calentador se acaba? Algunas ciudades en Nueva Jersey tienen programas pagados por el gobierno que proporcionan combustible en casos de emergencia a los arrendatarios que no tienen calefacción porque el propietario no compró aceite. La ciudad entonces le puede cobrar el costo directamente al propietario. Póngase en contacto con la administración local para averiguar sobre tales programas.
Parte superior de la página
Cómo utilizar el dinero del alquiler para hacer alguna reparación: hacer la reparación y restar el costo
Bajo ciertas condiciones, los arrendatarios pueden usar el dinero del alquiler para hacer arreglos. Después que los arreglos se hagan, el arrendatario puede restar el costo de la reparación del alquiler en vez de pagarle al propietario el alquiler completo. Esto se llama reparar y deducir. Hay ciertas reglas que usted debe seguir antes de hacer la reparación y restar el costo:
- Las cosas que necesitan ser reparadas deben ser lo bastante graves como para afectar la salud o el bienestar del arrendatario.
- Primero, el arrendatario debe darle al propietario un aviso apropiado declarando que la reparación es necesaria y darle una cantidad de tiempo prudente para que haga la reparación. El aviso debe ser por escrito y enviado por correo certificado, con acuse de recibo.
- Después de esperar una cantidad de tiempo prudente, el arrendatario debe hacer que la reparación se lleve a cabo y pagar por ésta con todo o parte del dinero del alquiler.
- El costo de la reparación o arreglo debe ser apropiado.
- El arrendatario entonces debe deducir dicho costo del próximo alquiler y darle al propietario una copia del recibo del pago por la reparación. Cite: Marini v. Ireland, 56 N.J. 130 (1970).
Ejemplo: El sanitario en su apartamento no funciona. Usted le avisa al propietario por escrito. Varios días pasan y el propietario no lo repara. Entonces usted llama a un plomero local para que arregle el sanitario, le paga y le pide un recibo. El costo de la reparación del sanitario es de $50. El próximo mes, cuando se vence el alquiler, usted le da al propietario el dinero del alquiler, menos los $50 que pagó por la reparación, en vez de darle la cantidad del alquiler completa. Usted le da al propietario una copia de la cuenta del plomero y se queda con el original.
En un caso de emergencia, si no puede ponerse en contacto con el propietario, ni en persona ni por teléfono, usted puede hacer que la reparación se lleve a cabo y luego le dice al propietario.
La utilización del recurso para reparar y deducir, (repair and deduct), a veces conduce a discusiones entre el propietario y el arrendatario. El dueño puede tratar de cobrarle por el alquiler completo incluso si usted lo usó para reparar un daño grave. En este caso, el propietario puede ante el tribunal intentar desalojarlo por no pagar el alquiler. Si usted le muestra al juez una copia de la carta que le envió al propietario pidiéndole que hiciera la reparación y una copia del recibo por el costo de la reparación, el juez no deberá hacerlo responsable por todo el alquiler. Sin embargo, puede que el juez no esté de acuerdo con usted y le haga pagar por el alquiler completo. Por lo tanto cuando comparezca ante el tribunal, debe llevar la cantidad completa del alquiler.
Parte superior de la página
La retención del alquiler
A menudo, cuando el propietario simplemente se rehúsa a hacer las reparaciones necesarias, el arrendatario no tiene otra opción que dejar de pagar el alquiler. Esto, si implica a sólo un arrendatario, se llama retener el alquiler. Si varios o todos los arrendatarios de un edificio o complejo residencial retienen el alquiler como parte de un grupo, se llama una huelga de alquiler. Al retener el alquiler, los arrendatarios ponen presión en el propietario para que haga las reparaciones, y así, los inquilinos evitan pagar por servicios que no reciben. La retención del alquiler es perfectamente legal y a menudo es el único modo de obligar al propietario para que haga la reparación necesaria.
Parte superior de la página
Cómo se comienza a retener el alquiler. Hay dos pasos que debe seguir si decide retener el alquiler para obligar al propietario a que haga la reparación:
- Tiene que enviarle una carta explicándole cuales son las condiciones que deben ser corregidas. Le debe expresar que dejará de pagar el alquiler si la reparación no se hace inmediatamente, y que no pagará más alquiler hasta que la reparación esté terminada. También debe manifestar que, una vez que la reparación esté concluida, usted pagará el alquiler restándole por el tiempo desde la fecha en la cual la reparación se hizo necesaria hasta la fecha en la cual fue terminada. Conviene enviar el mensaje por correo certificado, con acuse de recibo y quedarse con una copia ya que más tarde la puede necesitar en el tribunal.
- Tiene que guardar el alquiler que retiene cada mes y ponerlo en un lugar seguro. Una cuenta bancaria es un buen lugar para depositarlo, porque así ganará interés sobre dicho dinero. Guardar el alquiler es la cosa más importante que usted pueda hacer. ¡Está reteniendo el alquiler, no es para gastárselo en algo más!
Parte superior de la página
Qué se puede esperar. Él necesita el dinero del alquiler para pagar cuentas y obtener ganancias. La retención del alquiler le niega este dinero al propietario cada mes. Algunos propietarios decidirán hacer todas las reparaciones o llegar a un acuerdo con los arrendatarios para que ellos hagan las reparaciones en vez de pagar el alquiler retenido y comenzar a pagar el alquiler de nuevo. Si llega a tal acuerdo con el dueño de su vivienda, asegúrese que sea por escrito.
Algunos propietarios intentarán asustar a los arrendatarios por medio del envío de cartas y avisos amenazando con el desalojo en vez de hacer la reparación. Si el propietario le hace esto, usted debe esperar que tarde o temprano él entablará una demanda ante el tribunal para desalójalo por falta de pago. Vea el capítulo 9, Las causas para el desalojo.
Atención! Aquí es donde el hecho de haber guardado el alquiler que retuvo se hace muy importante. Usted no puede ser desalojado por falta de pago si ha guardado el alquiler completo y comparece ante el tribunal el día que es citado.
Debe decirle al juez que retuvo el alquiler debido a las malas condiciones en su vivienda. El juez puede pedirle que deposite la cantidad retenida con el secretario del tribunal. Es muy importante que tenga la suma completa en ese momento porque si no lo tiene, podrá ser desalojado. El juez entonces programará una segunda audiencia para ver las pruebas sobre las condiciones en su apartamento. Esto se llama una audiencia para la disminución del alquiler y es descrita en la próxima sección.
Parte superior de la página
La disminución del alquiler. La audiencia para la disminución del alquiler le da la posibilidad de mostrarle al juez precisamente que tan malas son las condiciones en su apartamento o en las áreas comunes del edificio. Haga una lista y llévela con usted para que se recuerde cuando tenga que declarar. Debe llevar la copia de la carta que le envió al propietario notificándole su decisión de retener el alquiler y de las condiciones defectuosas en la vivienda. También debe llevar cualquier informe de las condiciones, hecho por alguno de los inspectores para la salud o la vivienda. Si puede, tómele fotos a los agujeros, manchas y cualquier otro daño y muéstreselas al juez.
El juez que vea su caso tiene el poder de rebajarle el alquiler por los meses en los que usted retuvo su alquiler. El juez entonces le puede permitir que se quede con la diferencia entre el alquiler regular y el rebajado por los meses que lo retuvo. Además le puede permitir que pague el alquiler rebajado hasta que el propietario haga todas las reparaciones. El juez anotará toda reparación que deba ser hecha antes de que se pueda volver la cantidad del alquiler habitual. A esto se le llama una orden para la disminución del alquiler
La rebaja a su alquiler depende de que tan mal el juez encuentre las condiciones. Si las condiciones son tan malas que el apartamento o casa es inhabitable, el juez puede reducir el alquiler a nada y ordenar que usted no pague hasta que el propietario le ponga cuidado a los problemas. Esta es la razón por la que usted debe intentar de la mejor manera describirle al juez cada problema que tenga para que él entienda las dificultades que tiene en su vida diaria.
Es importante que use el recurso de retener el alquiler sólo si los problemas en su casa o apartamento son graves y sólo después de que le haya avisado al propietario. De igual manera, durante una audiencia para la disminución del alquiler, el juez puede decidir que las condiciones no son lo bastante malas como para justificar sus acciones y requerir que pague todo el alquiler retenido. Si esto pasa, se le podría cobrar por los costos del tribunal, cobros por pagos tardíos y los honorarios del abogado del propietario (Vea el capítulo 10, La defensa contra el desalojo)
Parte superior de la página
Llegar a un acuerdo en el tribunal. En el tribunal, usted puede llegar a un acuerdo con el propietario antes de ir a un juicio Si el propietario está de acuerdo en hacer las reparaciones, escriba esto en el convenio. Si más tarde, el propietario no hace la reparación prometida, usted puede demandarlo para hacer cumplir el acuerdo.
Parte superior de la página
Los arrendatarios participan en una huelga para no pagar el alquiler. Una huelga para no pagar el alquiler es la retención del alquiler por parte de algunos o todos los arrendatarios de una misma edificación con un mismo propietario. Una huelga aumenta la presión sobre el propietario porque, a medida que más arrendatarios retienen el alquiler, el propietario tendrá menos entradas de dinero. Además, al trabajar en grupo, los arrendatarios tienen una mejor posibilidad ante el tribunal. Esto le hará más difícil al propietario de convencer al juez que algún arrendatario es de algún modo responsable de las condiciones defectuosas o de que el propietario niegue que los defectos existan. En cambio, cada arrendatario podrá corroborar lo que cada uno dice en el tribunal. Los arrendatarios que actúan juntos mejoran inmensamente sus posibilidades de hacer que el tribunal ponga presión al propietario para que haga una disminución grande.
Entre más arrendatarios participen en la huelga de alquiler, mayor será la posibilidad de que los inspectores de los códigos de salud y la vivienda presionen más al propietario para que haga las reparaciones. El trabajar juntos también aumenta la posibilidad de que los arrendatarios pueden contratar a un abogado. Con un abogado, usted podría tener una mejor posibilidad de hacer que el juez ordene la reparación o designe un administrador judicial. Este tipo de huelga es a menudo la mejor forma de obligar a un propietario que se resiste, a que le haga frente a las malas condiciones en la vivienda.
Parte superior de la página
La orden judicial para hacer las reparaciones
En vez de la retención del alquiler, los arrendatarios pueden ir directamente al tribunal y pedirle al juez que le ordene al propietario hacer las reparaciones. Este tipo de pleito presentado ante el tribunal para demandas por pequeñas cuantías puede incluir una petición para que el juez le ordene al propietario la devolución del dinero por las reparaciones hechas por los arrendatarios. Cite: R.6:1-2 (a) (2). Para más información sobre el tribunal para demandas por pequeñas cuantías, vea en el capítulo 3, Acudir al tribunal para recuperar su depósito.
Los arrendatarios o inquilinos deberían hablar con la oficina local de los Servicios Legales, la organización de arrendatarios o un abogado particular si quieren saber más sobre el uso del tribunal para demandas por pequeñas cuantías o si no están seguros cómo deben llenar los papeles requeridos para entablar una demanda por una pequeña cuantía.
Parte superior de la página
La administración judicial del alquiler
La ley además le permite a los arrendatarios presentar una petición ante el tribunal para que se designe un administrador judicial para que maneje el edificio o el complejo habitacional. La petición, que debe ser presentada ante el Tribunal Superior, le pide al juez nombrar a alguien que no sea el propietario para recibir los pagos del alquiler de todos los arrendatarios o inquilinos y de usar dicho dinero para hacerle las reparaciones al edificio. La persona nombrada por el tribunal para recoger los alquileres y mandar a hacer las reparaciones se conoce con el nombre de administrador judicial del alquiler. Cite: N.J.S.A. 2A:42-85.
Por lo general, el juez considerará conceder la petición cuando el propietario tiene una historial de rehusarse a corregir las condiciones que privan a los arrendatarios de la calefacción, agua, electricidad u otros servicios esenciales. Normalmente, el juez designa un administrador sólo cuando ya han fallado los recursos de hacer las reparaciones y deducir el costo, la retención de alquiler y otras tentativas de hacer que las reparaciones .
El siguiente ejemplo muestra cómo funciona esta ley. El elevador de un edificio de cinco pisos se daña. Se le notifica al propietario por escrito, pero no responde. El costo por el arreglo o substitución de un elevador puede ser de varios miles de dólares. Si un sólo arrendatario retiene el alquiler, juntar el dinero tardará años. Conforme a la ley para la administración judicial del alquiler, un arrendatario puede pedirle al tribunal para que le ordene a todos los otros arrendatarios del edificio a que le paguen el alquiler al tribunal o a un administrador acreditado. El administrador puede entonces usar el alquiler de todos los arrendatarios para arreglar el elevador.
El solicitar un administrador del alquiler acreditado requiere la ayuda de un abogado. Usted debe tener presente que si el propietario está tratando de desalojarle porque usted retuvo el alquiler debido a las muy malas condiciones en el edificio, el juez, por su propia cuenta, puede comenzar el proceso para designar un administrador. Si el propietario no coopera y las condiciones en su edificio son graves, es probable que, durante una audiencia para la disminución del alquiler, usted quiera preguntarle al juez sobre este asunto. Cite: Drew v. Pullen, 172 N.J. Super. 570 (App. Div. 1980).
Parte superior de la página
Acudir a la compañía de seguros del propietario
Otra forma de ponerle presión al propietario para que haga las reparaciones es quejarse ante la compañía que asegura la propiedad de las condiciones que son un riesgo a la seguridad. En ciudades que tienen control de alquiler, el nombre de la compañía de seguros aparecerá en las cuentas que el propietario presente en conexión con una solicitud para un aumento a causa de alguna dificultad económica. En otros lugares, puede ser más difícil averiguar el nombre de la compañía de seguros que el arrendador o propietario utiliza.
Por ejemplo, una escalera rota podría causarle una caída y un daño a algún residente del lugar. Si el arrendatario demanda al propietario y gana, la compañía de seguros entonces tendrá que pagar. Pero si el arrendatario se queja a la compañía de seguros de que hay una escalera rota, la empresa podría obligar al propietario a que repare la escalera al amenazarlo con cancelar su póliza.
Parte superior de la página |
