Contenido:

• Las causas para el desalojo
  • El desalojo se hace sólo cuando hay una causa justa
    • Las excepciones al desalojo por causa justa
    • Los arrendatarios que viven en una propiedad que ha sido embargada
    • ¿Qué puede hacer si no está protegido por la ley para el desalojo por causa justa?
  • Las razones que permiten el desalojo (N.J.S.A. 2A:18-61.1)

Las causas para el desalojo

El desalojo se hace sólo cuando hay una causa justa

EN NUEVA JERSEY, una regla básica de la ley que rige al arrendatario y al propietario es que el desalojo se debe hacer por medio de una causa justa. Esto significa que el arrendatario sólo puede ser desalojado bajo una de las causas o razones citadas en la ley contra el desalojo. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.1. En dicha ley hay 18 causas por las cuales el desalojo se puede llevar a cabo. Ningún arrendatario puede ser expulsado a no ser que el propietario demuestre una de esas razones. La ley cubre a los arrendatarios de todo tipo de vivienda: una casa de una sola familia, un edificio de apartamentos, un complejo habitacional, o una casa móvil. Las causas para el desalojo formuladas por la ley se mencionan a continuación.

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Las excepciones al desalojo por causa justa
La ley contra el desalojo cubre a casi todo inquilino. Sin embargo, esta ley no rige a los que viven en edificios o casas con menos de tres apartamentos donde el propietario vive en uno de éstos. Tal cosa se conoce como la excepción de una vivienda “ocupada por el dueño”. Los arrendatarios sujetos a dicha excepción pueden ser desalojados por cualquier razón al final del contrato. Si usted es un arrendatario con un convenio de mes a mes, habita en un edificio con tres o menos unidades y el propietario vive en uno de los apartamentos, el dueño sólo tiene que darle un mes para que desocupe, al final del cual lo puede demandar ante el tribunal para desalojarlo. Cite: N.J.S.A. 2A:18-53.

Otras excepciones conciernen a los arrendatarios con discapacidades que ocupan una vivienda permanentemente. La ley antes mencionada no protege a los arrendatarios en estas situaciones. El objetivo de esta provisión es permitir el desalojo de los inquilinos que viven con un arrendatario discapacitado, sin necesidad de tener una razón justificada.

Como se explica en el capítulo 8, Aspectos prácticos para encarar un desalojo, los usuarios de hoteles y moteles no están protegidos por la ley contra el desalojo, a no ser que estos no tengan otro hogar y vivan continuamente en dicho lugar. La ley protege a aquellas personas que viven en una pensión o casa de huespedes. El capítulo 8 habla de las protecciones que existen para este tipo de residentes.

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Los arrendatarios que viven en una propiedad que ha sido embargada. Su derecho a ser desalojado bajo una causa justa sigue vigente incluso cuando el banco o prestamista de la hipoteca entabla una acción para embargar la propiedad que usted alquila porque el propietario no ha pagado la deuda. Esto significa que el banco o el prestamista haciendo el embargo debe seguir la ley y puede desalojarle sólo por medio de una de las causas citadas por la ley. Cite: Chase Manhattan Bank v. Josephson, 135 N.J. 209 (1994)

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¿Qué puede hacer si no está protegido por la ley para el desalojo por causa justa? Es importante recordar que, incluso si la ley no se aplica en su caso, para que el propietario o arrendador lo pueda sacar de la vivienda lo tiene que demandar ante el tribunal. Como se explica en el capítulo 8, usted no puede ser sacado sin que el tribunal lo ordene. El desalojo o cierre de la vivienda por cuenta propia es ilegal, incluso si usted no está protegido por la ley antes mencionada.

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Las razones que permiten el desalojo (N.J.S.A. 2A:18-61.1)

a. La falta de pago del alquiler
Antes de que se entable una demanda para el desalojo, el inquilino tiene que recibir la siguiente notificación:

• No se exige ninguna notificación, excepto en los casos donde el arrendatario reside en un alojamiento subvencionado por el gobierno federal. En el caso de un alojamiento público, se requiere entregar una notificación con 14 días de anticipación

Comentarios:

• Los programas para prevenir la indigencia y los de asistencia en casos de urgencia pueden ayudar con el alquiler atrasado. Véase el capítulo 13, Los programas especiales de ayuda a los arrendatarios.
• Los propietarios a veces tratan de desalojar a los arrendatarios por el adeudamiento de gastos que realmente no son parte del “alquiler”. En un caso de desalojo, no se puede incluir ningún gasto adicional al alquiler a menos que haya un contrato escrito con una cláusula especial. Véase Los recargos por pagos tardíos o morosos y Los honorarios del abogado. En un caso de desalojo para los arrendatarios que viven en un alojamiento subvencionado por el gobierno federal, tal como un alojamiento público, los cobros suplementarios como los recargos por pagos tardíos y los honorarios del abogado no pueden ser incluidos nunca como parte del alquiler. Los propietarios y los abogados que incorrectamente reclaman que ciertos recargos sean parte del alquiler pueden ser demandados conforme la ley Federal para la práctica apropiada del cobro de deudas, Fair Debt Collection Practices Act. Cite: Hodges v. Feinstein, 189 N.J. 210 (2007).

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b. Una conducta que moleste a los otros inquilinos
El inquilino tiene que recibir:

• La notificación para que cese.
• Una notificación de desalojo al menos tres días antes de que se entable una demanda para el desalojo.

Comentarios:

• La advertencia para que cese debe describir, en detalle, el tipo de comportamiento indebido y exigir que el arrendatario pare de hacer tal cosa o que encare el desalojo. Cite: A.P. Development Corp. v. Band, 113 N.J. 485 (1988). La advertencia también debe decirle que no será desalojado si deja de comportarse en dicha forma desordenada. Cite: RWB Newton Assoc. v. Gunn, 224 N.J. Super. 704 (App. Div. 1988).
• Para ser desalojado después de que la notificación de cese haya sido entregada, el inquilino tiene que continuar comportándose mal.

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c. Daño o destrucción a la propiedad
El inquilino tiene que recibir:

• Una notificación de desalojo que debe ser presentada al menos tres días antes de que se entable la demanda para el desalojo.

Comentarios:

• Al causar el daño, la conducta del inquilino tiene que haber sido intenciónal o ser extremadamente negligente. (Usted no puede ser desalojado debido a un daño causado por un simple accidente de su parte).

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d. La violación a las reglas del propietario
El inquilino tiene que recibir:

• La notificación para que cese.
• Una notificación de desalojo al menos un mes antes de que se entable la demanda para el desalojo.

Comentarios:

• La advertencia para que cese debe describir en detalle la violación a las reglas y exigir que el arrendatario pare de hacer tal cosa o que encare el desalojo. El aviso debe citar la regla que el propietario cree está siendo quebrantada.
• Las reglas deben ser aceptadas por escrito por el arrendatario o ser parte del contrato al principio del período de arrendamiento.
• Las reglas deben ser justas.
• La violación a las normas debe ser “concreta”.

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e. (1) Una violación al contrato de arrendamiento
El inquilino tiene que recibir:

• La notificación para que cese.
• Una notificación de desalojo al menos un mes antes de que se entable la demanda para el desalojo.

Comentarios:

• La advertencia para que cese debe describir en detalle la violación al contrato y exigir que el arrendatario pare de hacer tal cosa o que encare el desalojo. Además debe citar el número de la provisión del contrato que el propietario cree está siendo quebrantada.
• El contrato debe ser justo.
• La violación al contrato debe ser “concreta”.
• En el contrato, el propietario debe reservarse el “derecho a tomar la posesión de la vivienda”. Si el contrato no contiene estas palabras u otras dándole el derecho al propietario de entrar en el apartamento si el inquilino rompe el contrato, entonces el derecho no ha sido reservado. Aun si el dueño se reserva el derecho de tomar la posesión, éste tiene que asistir al tribunal y seguir todos los requisitos jurídicos descritos en este manual antes de que pueda tomar el apartamento de nuevo.

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e. (2) Una violación a la provisión que prohíbe el uso ilícito de estupefacientes u otras actividades ilegales en una vivienda pública
El inquilino tiene que recibir:

• Una notificación de desalojo con una cantidad de tiempo prudente antes de que se entable la demanda para el desalojo.
• Nota: No hace falta que se presente una notificación para que cese.
• Véase capítulo 10 para los requisitos de notificación adicionales.

Comentarios:

• La ley federal le permite a las autoridades para la vivienda incluir una provisión en el contrato que prohíbe el uso ilícito de sustancias peligrosas reguladas o estupefacientes. Sin embargo, la autoridad para la vivienda tiene que haber corregido el contrato para que incluya esta disposición.
• La provisión debe haber estado vigente cuando el contrato se inició.
• El desalojo también puede ocurrir a causa de una violación a alguna provisión del contrato para la vivienda pública que prohíba “otras actividades ilegales”.
• El contrato puede prohibir una actividad ilegal dentro o fuera de la vivienda.
• La autoridad para la vivienda pública puede desalojar a un inquilino cuando un miembro de su familia o un invitado resulta involucrado en una actividad relacionada con narcóticos, incluso si el arrendatario no sabía de dicha actividad. Cite: Dept. of Housing and Urban Development v. Rucker, 122 S.Ct. 1230 (2002). La oficina para la vivienda y el desarrollo urbano le ha pedido a las autoridades de la vivienda pública “tener compasión y sentido común” en estos casos, y que “(el) desalojo debería ser la última opción a seguir, después de que todas las demás han sido agotadas”. Los tribunales de Nueva Jersey han estado de acuerdo con esta posición. La autoridad para la vivienda necesita una buena razón para desalojar a los miembros de la familia que no estén involucrados. Véase Oakwood Plaza Apts. v. Smith, 352 N.J. Super. 467 (App. Div. 2002). Si usted se encuentra en este tipo de situación, debe ponerse en contacto con un abogado.

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f. No pagar un aumento al alquiler
El inquilino tiene que recibir:

• Una notificación un mes antes de que el inquilinato se termine y una notificación del aumento al alquiler.

Comentarios:

• En el capítulo 8, Aspectos prácticos para encarar un desalojo, se explican las notificaciones que el inquilino debe recibir.
• El aumento del alquiler no debe ser “irracional” (absurdo) y debe cumplir con la ley local para el control del alquiler. Véase el capítulo 7, El aumento en el alquiler.

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g. Las violaciones a los códigos de la vivienda y la salud donde:
(1) El propietario tiene que clausurar o derribar el edificio.
(2) El propietario no puede corregir las deficiencias sin tener que sacar al inquilino.
(3) El propietario debe acabar con la aglomeración o tenencia ilícita.
(4) Una agencia del gobierno quiere clausurar el edificio por ser parte de un proyecto de reconstrucción urbana.

El inquilino tiene que recibir:

• Una notificación de desalojo al menos tres meses antes de que se entable la demanda para el desalojo.

Comentarios:

• Las violaciones al código de la salud y la vivienda tienen que ser concretas y el propietario no tiene los recursos económicos para hacer la reparación.
• El arrendatario no puede ser desalojado hasta que se le proporcione ayuda para la reubicación. Véase en el capítulo 13, La asistencia para los desplazados, donde se explica sobre los programas de ayuda para la reubicación y cómo solicitarla.
• El estado debe informar al tribunal si la reparación puede ser hecha mientras el arrendatario viva en el lugar según lo descrito anteriormente en el punto g.(2).

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h. El propietario quiere que al edificio no se le dé más uso residencial.
El inquilino tiene que recibir:

• Una notificación de desalojo al menos 18 meses antes de que se entable la demanda para el desalojo.

Comentarios:

• La notificación debe, de una manera detallada, decir lo que el propietario planea hacer con el edificio. Si el aviso del propietario no logra explicar claramente cual será el uso de la propiedad en el futuro, el aviso se considerará como defectuoso y el tribunal no puede desalojar al arrendatario. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.1(b); Sacks Realty v. Batch, 235 N.J. Super. 269, affd. 248 N.J. Super. 424 (App. Div. 1991).
• El propietario debe enviar una copia de la notificación de desalojo al Departamento para los Asuntos de la Comunidad y a la oficina para el control del alquiler.
• El ocupante no puede ser desalojado a no ser que el propietario tenga todos los permisos necesarios para convertir el edificio en un lugar no residencial
• Esta razón no puede ser usada para buscar el desalojo y así evitar la ayuda con la reubicación que está disponible en casos por violaciones al código de salud y la vivienda; véase la sección g antes descrita.
• Si el arrendatario es desalojado por esta razón y el propietario entonces alquila de nuevo a otro arrendatario, el propietario es responsable por daños.

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i. El no aceptar cambios en el contrato
El inquilino tiene que recibir:

• Una notificación de desalojo al menos un mes antes de que se entable la demanda para el desalojo.

Comentarios:

• Los cambios al contrato deben ser “apropiados”.
• El acuerdo sólo puede ser cambiado cuando llegue a su final.
• De igual manera, en casos donde se rehusa firmar un contrato o a aceptar un cambio que creyó no era justo, usted puede evitar que lo desalojen, inclusive después de que haya perdido el caso. Después de que la audiencia ha terminado, si usted esta de acuerdo en aceptar el nuevo contrato o el cambio y pagar cualquier alquiler atrasado, el propietario le debe permitir quedarse. Cite: Village Bridge Apartments v. Mammucari, 239 N.J. Super. 235 (App. Div. 1990).

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j. Pagar el alquiler tarde todos los meses (retraso habitual)
El inquilino tiene que recibir:

• La notificación para que cese.
• Una notificación de desalojo al menos un mes antes de que se entable la demanda para el desalojo.

Comentarios:

• La notificación para que cese debe exigir que el arrendatario deje de pagar tarde el alquiler.
• El arrendatario debe haber pagado por lo menos dos veces tarde después de haber recibido la notificación para que cesara de pagar tarde el alquiler. Cite: 534 Hawthorne Avenue Corp. v. Barnes, 204 N.J. Super. 144 (App. Div. 1985). Véase también Tower Management Corp. v. Podesta, 226 N.J. Super. 300 (App. Div. 1988).
• Si después de haber recibido la notificación de cese, el inquilino paga tarde, el propietario tiene que seguir presentándole notificaciones al inquilino para informarle que pagar tarde la renta quebranta el contrato. Si el propietario no le notifica al inquilino y cada vez acepta el pago tardío, el dueño podría perder el derecho a desalojar al inquilino. Cite: Ivy Hill Park v. Abutidze, 371 N.J. Super. 103 (App. Div. 2004).

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k. La conversión del inmueble a un edificio de condominios o cooperativa
El inquilino tiene que recibir:

• Una notificación de desalojo al menos tres años antes de que se entable la demanda para el desalojo.

Comentarios:

• El arrendatario debe recibir el aviso de que el propietario quiere hacer la conversión, el plan para la conversión y un aviso del derecho que tiene a alquilar un lugar comparable, junto con el aviso de que debe desalojar.
• Para las medidas con respecto a la conversión a condominios, véase el capítulo 14, Las conversiones a condominios y cooperativas.

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l. El dueño quiere vivir en el apartamento o casa
El inquilino tiene que recibir:

• Una notificación de desalojo al menos dos meses antes de que se entable la demanda para el desalojo. Si hay un contrato escrito, no se puede entablar una demanda para el desalojo hasta que el contrato expire.

Comentarios:

• Sólo se vale cuando (1) el propietario convierte el apartamento en un condominio y quiere venderlo a una persona que se mudará a vivir en él; (2) el dueño de tres o menos condominios o unidades cooperativas se quiere mudar a éste o quiere vender el lugar a alguien que se quiere mudar al mismo; o (3) el propietario de una casa o edificación con menos de tres apartamentos se quiere mudar a él o le está vendiendo la casa o edificio a un comprador que se quiere mudar al lugar.
• Si el propietario le vende a una persona que se quiere mudar a vivir en la vivienda, debe existir un contrato de venta que declare que la casa o apartamento estará vacante al momento del cierre.
• El comprador o dueño deben tener la intención de vivir en la casa o apartamento y no convertirlo en un lugar de uso comercial. Cite: Aquino Colonial Funeral Home v. Pittari, 245 N.J. Super. 585 (App. Div. 1991).

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m. El arrendatario pierde un trabajo que incluye la vivienda
El inquilino tiene que recibir:

• Una notificación de desalojo al menos tres días antes de que se entable la demanda para el desalojo.

Comentarios:

• Se aplica en un caso donde el arrendatario trabaja para el propietario como conserje, superintendente o de alguna otra forma; el arrendatario recibe la vivienda como parte del trabajo; el propietario cancela el empleo del arrendatario.

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n. Un fallo condenatorio por un delito relacionado con estupefacientes
El inquilino tiene que recibir:

• Una notificación de desalojo tiene que ser presentada al menos tres días antes de que se entable la demanda para el desalojo.

Comentarios:

• El delito involucrando estupefacientes tiene que haber ocurrido en el edificio de apartamentos o en el terreno del complejo habitacional.
• El arrendatario tiene que haber recibido un fallo condenatorio por un delito involucrando narcóticos. (“Fallo condenatorio” quiere decir haberse declarado o haber sido declarado culpable por un juez). Esto también se emplea si el arrendatario es un menor de edad y ha sido hallado culpable de un delito por narcóticos.
• No se usará si la persona condenada ha completado o ha sido admitida en un programa de rehabilitación por estupefacientes.
• Esto también se utiliza si el arrendatario (1) deja vivir en el apartamento a un miembro de su familia o a alguien que haya sido condenado a causa de un delito por drogas cometido en el edificio o el complejo habitacional, o (2) en el pasado le permitió a dicha persona vivir en el apartamento. Esta sección no es pertinente cuando se permite a un menor ocupar el lugar donde dicho menor fue hallado culpable de un delito por uso o posesión.
• El arrendatario que es desalojado por dejar a una persona culpable de tal delito vivir en el apartamento tiene que haber tenido conocimiento de que dicha persona había recibido un fallo condenatorio. De no ser así, el arrendatario no puede ser desalojado. Cite: Housing Authority of the City of Hoboken v. Alicea, 297 N.J. Super. 310 (App. Div. 1997); Housing Authority of the City of Jersey City v. Thomas, 318 N.J. Super. 191 (App. Div. 1999). Sin embargo, si el arrendatario reside en una vivienda subvencionada— incluso si es una propiedad privada—el propietario lo podría desalojar aun si el inquilino no sabía. Pero en esta situación el propietario debe tener una buena razón para desalojar a un arrendatario que no tiene ninguna culpabilidad. Véase Oakland Plaza Apts. v. Smith, 352 N.J. Super. 467 (2002).
• No se podrá entablar ninguna demanda para el desalojo, después de que hayan pasado dos años de la fecha en la que se dictó el fallo condenatorio, o de la fecha en la que la persona salió de la cárcel, lo que haya ocurrido más tarde.
• Cuando el arrendador es una organización para la vivienda pública se emplean reglas específicas. Véase e.(2).

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o. Un fallo condenatorio por agredir, atacar o amenazar al propietario
El inquilino tiene que recibir:

• Una notificación de desalojo tiene que ser presentada al menos tres días antes de que se entable la demanda para el desalojo.

Comentarios:

• El arrendatario tiene que haber recibido un fallo condenatorio por agresión o amenaza de causar daño al propietario, un miembro de la familia, o algún empleado del propietario. (“Fallo condenatorio” significa una declaración de culpabilidad o haber sido declarado culpable por un juez). También se utiliza si el arrendatario es un menor que ha sido dictaminado culpable de haber cometido tales actos.
• Esto también se considera si el arrendatario (1) deja vivir en el apartamento a un miembro de su familia o a alguien que haya sido condenado por tal delito o amenazas, o (2) en el pasado le permitió a dicha persona vivir en el apartamento.
• El arrendatario que es desalojado por dejar al culpable de tales delitos y amenazas vivir en el apartamento tiene que haber tenido conocimiento de que tal persona ha recibido un fallo condenatorio. Cite: Housing Authority of the City of Hoboken v. Alicea, 297 N.J. Super. 310 (App. Div. 1997); Housing Authority of the City of Jersey City v. Thomas, 318 N.J. Super. 191 (App. Div. 1999).
• No se podrá entablar ninguna demanda para el desalojo, después de que hayan pasado dos años de la fecha en la que se dictó el fallo condenatorio, o de la fecha en la que la persona salió de la cárcel, lo que haya ocurrido más tarde.

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p. Tomar parte o estar implicado en una actividad relacionada con estupefacientes, robo o agresión o amenaza contra el propietario
El inquilino tiene que recibir:

• Una notificación de desalojo tiene que ser presentada al menos tres días antes de que se entable la demanda para el desalojo.

Comentarios:

• Según esta sección, a diferencia de las secciones n, o, y q, el propietario no tiene que demostrar que hubo un fallo condenatorio; sólo que la actividad quebranta el derecho penal.
• La actividad relacionada con estupefacientes tiene que haber ocurrido en el complejo habitacional o edificio de apartamentos. Sin embargo, esta sección no se empleará si la persona que ha tomando parte en la actividad, termina o es admitida en un programa de rehabilitación para drogadictos.
• La agresión o amenazas violentas tienen que haber implicado al propietario, un miembro de su familia o uno de sus empleados.
• Por robo se entiende, el hurto de objetos que se encuentran en el lugar alquilado, perteneciente al dueño de la vivienda, a la unidad arrendada o a otros arrendatarios que residen en el mismo inmueble
• Esto también se vale si el arrendatario (1) deja vivir en el apartamento a un miembro de su familia o a alguien que haya estado involucrado en tales actividades, o (2) en el pasado le permitió a dicha persona vivir en el apartamento. Sin embargo, esta sección no será valida si la persona involucrada en la actividad relacionada con estupefacientes es un menor que ha recibido un fallo condenatorio por el delito de uso y posesión.
• El arrendatario que es desalojado por dejar a una persona culpable de dicha acción vivir en el apartamento tiene que haber tenido conocimiento de que tal persona ha estado involucrada en una actividad relacionada con estupefacientes. De no ser así, el arrendatario no puede ser desalojado. Cite: Housing Authority of the City of Hoboken v. Alicea, 297 N.J. Super. 310 (App. Div. 1997); Housing Authority of the City of Jersey City v. Thomas, 318 N.J. Super. 191 (App. Div. 1999). Sin embargo, si el arrendatario reside en una vivienda subvencionada—incluso si es una propiedad privada—el propietario lo podría desalojar aun si el inquilino no sabía. Pero en esta situación el propietario debe tener una buena razón para desalojar a un arrendatario que no tiene ninguna culpabilidad. Véase Oakland Plaza Apts. v. Smith, 352 N.J. Super. 467 (2002).
• Cuando el arrendador es una organización para la vivienda pública se emplean reglas específicas. Véase ademas e.(2).

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q. Un fallo condenatorio por el delito de robo
El inquilino tiene que recibir:

• El estatuto no especifica que una notificación de desalojo sea requerida. Sin embargo, de acuerdo al resto del estatuto (las secciones b, c, m, n, o y p) tal parece que una notificación de desalojo tiene que ser entregada al arrendatario al menos tres días antes de que se entable la demanda para el desalojo.

Comentarios:

• El arrendatario tiene que haber sido condenado por el robo de objetos pertenecientes al dueño de la vivienda, a la unidad arrendada, o a otros residentes en la misma localidad o complejo habitacional. (“Fallo condenatorio” quiere decir haberse declarado o haber sido declarado culpable por un juez). Esto también se aplica si el arrendatario es un menor de edad y ha sido hallado culpable de cometer tal acto.
• Esta sección también es pertinente si el arrendatario deja vivir en el lugar a un miembro de su familia o a alguien que haya sido condenado por un delito de robo.
• El arrendatario desalojado por dejar a una persona responsable de tal delito vivir en el apartamento tiene que haber tenido conocimiento de que dicha persona ha recibido un fallo condenatorio. De no ser así, el arrendatario no puede ser desalojado. Cite: Housing Authority of the City of Hoboken v. Alicea, 297 N.J. Super. 310 (App. Div. 1997); Housing Authority of the City of Jersey City v. Thomas, 318 N.J. Super. 191 (App. Div. 1999).

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