Contenido:
El depósito de garantía
Cambios en la ley les brindan más protección a los inquilinos
La ley con respecto al depósito de garantía en casos de alquiler
LA MAYORÍA DE LOS ACUERDOS o contratos para alquilar una vivienda, requieren que usted pague el alquiler del primer mes antes de que se mude al lugar. Muchos contratos además piden que pague un depósito de garantía. La ley con respecto al depósito de garantía en casos de alquiler describe claramente cómo el propietario debe recibir, guardar y devolver dicho depósito. Cite: N.J.S.A. 46:8-19. Conforme a esta ley, el depósito es dinero que pertenece al arrendatario, pero que el propietario guarda en fideicomiso. El depósito de garantía es para proteger al propietario si el arrendatario no cumple con sus responsabilidades según lo declarado en el contrato. Esto incluye la falta de pago del alquiler o daños hechos por el arrendatario, a parte del desgaste normal debido al uso. Antes de firmar su contrato, léalo con cuidado. El contrato debe mencionar claramente el lugar dónde el propietario guardó su depósito de garantía y cuales son las condiciones para devolvérselo cuando usted se mude del lugar. En la actualidad, la ley dice que el propietario no puede sustraer ninguna cantidad de dinero del depósito de garantía—para pagar por reparaciones, alquiler sin pagar, o cualquier otra cosa—mientras el arrendatario esté viviendo en el apartamento o la casa.
La ley con respecto al depósito de garantía se aplica a todo lugar de alquiler, incluyendo las viviendas de una sola familia. La única excepción es en el caso de las viviendas donde el propietario reside en la misma edificación y ésta sólo tiene dos unidades, sin contar la unidad habitada por el propietario o dueño. Sin embargo, dicha ley cubre a los arrendatarios en estos pequeños edificios ocupados por el dueño si el arrendatario le envía al propietario, 30 días antes, una nota por escrito declarando que quiere que el propietario cumpla con las provisiones de la ley.
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El límite en la cantidad del depósito
Lo máximo que un propietario puede pedir como depósito de garantía es una vez y media el alquiler mensual. Cite: N.J.S.A. 46:8-21.2. Este límite no tiene ninguna excepción. En ocasiones, cuando el propietario incremente el costo del alquiler, intentará pedirle al arrendatario más dinero para el depósito, para así igualar el depósito con el aumento al alquiler. La ley dice que la cantidad máxima de aumento al depósito de garantía que el propietario puede hacer en cualquier año es del 10% del depósito actual. Cite: N.J.S.A. 46:8-21.2.
Cuando pague el depósito, pida un recibo. El recibo debe incluir la fecha, la firma del propietario y la cantidad pagada. El recibo tiene que mostrar que este dinero es el depósito de garantía. Además, asegúrese que el contrato tenga escrito que usted ha pagado el depósito e incluye la cantidad.
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Información con respecto al depósito de garantía
La ley con respecto al depósito requiere que el propietario ponga su depósito en una cuenta bancaria que pague interés. El propietario debe informarle por escrito el nombre y la dirección del banco donde ha guardado el depósito, la cantidad, el tipo y tasa de interés actual de la cuenta.
La ley dice que el arrendatario tiene que recibir este aviso por escrito antes de que se cumplan los 30 días de haberle dado el depósito al propietario. Los nuevos cambios a la ley dicen que el propietario debe informarle, no solamente dentro de 30 días de haber recibido el depósito, sino que también cada año en la fecha en que el propietario le paga el interés al arrendatario. (Véase Intereses al depósito de garantía). Así mismo, todo nuevo propietario debe dar el aviso dentro de 30 días de haber comprado la propiedad. Dichos cambios dicen además que el arrendatario debe recibir el aviso dentro de 30 días después de que el propietario ha transferido el depósito de un banco a otro, o de una cuenta bancaria a otra (a no ser que el cambio de banco o de cuenta ocurra en un plazo de menos de dos meses antes del pago del interés anual). Finalmente, la nueva ley dice que antes del final de enero de 2004, todo propietario tiene que darles a todos sus arrendatarios un nuevo aviso, informándoles dónde está el depósito, cuánto es y cuánto interés gana. Cite: N.J.S.A. 46:8-19(c).
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Su derecho a usar el depósito como pago del alquiler
La ley dice además que si el propietario no pone el dinero del depósito en una cuenta bancaria apropiada, o no le da al arrendatario un aviso escrito apropiado cada vez que la ley lo requiera, entonces el arrendatario puede informarle por escrito al propietario para que utilice el depósito completo (más el interés del 7% anual) como pago del alquiler. (Pero asegúrese de leer el siguiente párrafo, donde se habla de una situación especial). Este aviso deberá ser enviado al propietario por correo certificado, con acuse de recibo y usted debe quedarse con una copia. El dinero puede ser usado para pagar el alquiler futuro o cualquier alquiler atrasado que deba. Una vez que el arrendatario legalmente le informe al propietario para que utilice el depósito de garantía como alquiler, el propietario no podrá pedirle ningún otro depósito mientras el arrendatario viva en el apartamento o la casa. Cite: N.J.S.A. 46:8-19(c); Delmat v. Kahn, 147 N.J. Super. 293 (App. Div. 1977).
Nota: Los derechos descritos en el párrafo anterior tienen dos excepciones.
- Si el propietario no obedece la ley que dice que cada año debe pagar el interés sobre el depósito de garantía (o si el propietario no usa el interés como pago parcial de la renta), o
- Si el propietario no le da información anualmente al arrendatario sobre el depósito,
el arrendatario puede usar el depósito para pagar algún alquiler futuro o que no haya pagado aún. Pero antes de que pueda hacer esto, el arrendatario debe enviarle o darle una carta al propietario dándole 30 días para que le pague el interés o le dé el aviso anual. (Este aviso también debería ser enviado por correo certificado, con acuse de recibo, y debería guardar una copia). Cite: N.J.S.A. 46:8-19 (c).
Hay dos puntos importantes sobre la información del depósito de garantía:
- Si usted tiene un contrato por escrito, léalo cuidadosamente. A menudo, algunos propietarios escriben directamente en el contrato, el nombre y la dirección del banco donde se hizo el depósito. Conforme a la ley, esto es suficiente aviso.
- El propietario está desacatando la ley, incluso si envía el aviso antes de que se cumplan 30 días, pero la información no es verídica. Si recibe dicha información, llame al banco y averigüe si el dinero ha sido depositado. Si el dinero no fue depositado, le puede informar al propietario por escrito de que use el depósito como pago del alquiler de igual manera que si el propietario no le hubiera enviado ninguna información. Cite: Princeton Hill Associates v. Lynch, 241 N.J. Super. 363 (App. Div. 1990).
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Los intereses al depósito de garantía
La ley con respecto al depósito de garantía requiere que todo propietario que alquile 10 o más apartamentos tiene que poner los depósitos de los arrendatarios en un fondo asegurado de inversión en activos monetarios o en una cuenta bancaria federalmente asegurada. La cuenta debe pagar, por lo menos cada trimestre, una tasa de interés igual a la tarifa promedio del interés pagado por el banco a las cuentas de inversión en activos monetarios.
Estas cuentas con alto interés deben estar en instituciones ubicadas en Nueva Jersey. Cite: N.J.S.A. 46:8-19(a).
La ley requiere que todo propietario que alquile menos de 10 apartamentos tiene que poner los depósitos de garantía en cuentas bancarias que paguen al menos una tarifa de interés fija. Cite: N.J.S.A. 46:8-19b.
Cualquiera que sea el tipo de cuenta en la que esté su depósito, todo el interés que gane es suyo. En la actualidad, la ley no le permite al propietario quedarse con ninguna cantidad para cubrir sus gastos administrativos. Cite: N.J.S.A. 46:8-19(a).
Ahora, dicha ley requiere que el interés ganado por el depósito se le pague anualmente a usted en efectivo o se le reste a la cantidad del alquiler que deba en la fecha de la renovación o el aniversario del contrato. Esto se debe hacer ya sea cuando su contrato tenga que ser renovado, o el 31 de enero de cada año. (Pero el propietario debe darle una notificación por escrito diciéndole que le pagará el 31 de enero de cada año en vez de la fecha en que su contrato es renovado). Cite: N.J.S.A. 46:8-19 (c).
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Cómo obtener la devolución de su depósito de garantía
La ley para el depósito de garantía establece lo que el propietario debe hacer con su depósito cuando usted se muda del lugar, incluso si se sale antes de que se termine el contrato. Antes de que se cumplan 30 días de la fecha en la que se mudó del lugar, el propietario tiene que devolverle el depósito y el interés, menos cualquier alquiler que le deba o cualquier gasto por el arreglo de algún daño a la propiedad. Si el propietario substrae cualquier cantidad por daños o alquiler, tiene que darle una lista detallada de los daños que éste dice que usted hizo a la propiedad y el costo de la reparación. El propietario debe enviarle la lista de los daños por correo certificado y debe devolverle cualquier cantidad sobrante de su depósito. Cite: N.J.S.A. 46:8-21.1.
El propietario sólo puede cobrarle por daños a la propiedad que no hayan sido causados por el “Desgaste normal debido al uso”. Desgaste normal se refiere al daño que ocurre por el uso cuidadoso y normal de la propiedad. Algunos ejemplos de desgaste son la decoloración de la pintura en las paredes, azulejos en el baño sueltos, grietas en las ventanas causadas por el clima durante el invierno, grifos o radiadores goteando. Ejemplos de los daños que no serían considerados como desgaste normal debido al uso son agujeros grandes en las paredes causados por clavos al poner decoraciones, quemaduras de cigarrillo en el piso, o un espejo roto en el gabinete del cuarto de baño.
El propietario no les puede cobrar por el costo de la limpieza a los arrendatarios que dejen el apartamento limpio. A menudo, los propietarios intentan deducir tales costos, así como los costos por pintar el lugar.
Hay pasos que usted puede tomar para impedirle al propietario de que le cobre por el desgaste debido al uso, la limpieza o la labor de pintura. Antes de que usted se mude del lugar, pídale al propietario o superintendente que personalmente inspeccione el apartamento. Entonces pídale a dicha persona que firme una nota declarando que usted dejó el apartamento limpio y sin ningún daño. Si no puede conseguir que el propietario o superintendente inspeccione el lugar, pídale a algún amigo que lo haga. Dígale al amigo que tome fotografías, las firme y feche. Si su amigo lo hace, asegúrese de que podrá ir con usted al tribunal si es necesario. Si usted tiene que ir al tribunal, el juez no aceptará una carta de su amigo como prueba.
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Acudir al tribunal para recuperar su depósito de garantía
Si después de 30 días, el propietario no le ha devuelto su depósito, usted puede presentar una demanda contra el propietario ante el tribunal de reclamaciones de menor cuantia. La ley para el depósito de garantía declara que si el tribunal dictamina que el propietario injustamente se negó a devolverle al arrendatario todo o parte del depósito, el juez debe ordenar que el propietario le pague al arrendatario el doble de la cantidad del depósito si no ha sido devuelto, o el doble de la cantidad que el propietario injustamente restó del depósito. Cuando presente una demanda ante el tribunal de reclamaciones de menor cuantia, asegúrese de pedir el doble de la cantidad del depósito. (Nota: Aún si cuando presenta la demanda, se le olvida pedir el doble de la cantidad, el tribunal tiene que darle el doble porque la ley así lo requiere). Cite: N.J.S.A. 46:8-21.1; Gibson v. 1013 North Broad Assoc., 172 N.J. Super. 191 (App. Div. 1980); Hale v. Farrakhan, 390 N.J. Super. 335 (App. Div. 2007). Si una parte del depósito ha sido devuelta, asegúrese de pedir el doble de la cantidad que usted cree el propietario no debería haberle deducido de su depósito. Cite: Cottle v. Butler, 257 N.J. Super. 401 (Law Div. 1992). Si usted va al tribunal de reclamaciones de menor cuantra, escriba además en la demanda las palabras “junto con el interés y los gastos del juicio” en inglés “together with interest and costs of the suit”. Esto quiere decir que obtendrá el interés y el dinero que pague para entablar la demanda ($20, más el millaje). El tribunal también debe concederle los honorarios del abogado, si usted contrató uno.
Nota: Usted puede presentar una demanda ante el tribunal para reclamos menores por una suma de menos de $5.000 ($10.000 en el Condado de Unión, que no tiene un tribunal de reclamaciones de menor cuantra), de igual manera puede demandar en la Parte Especial Civil donde rigen diferentes reglas. Si el propietario le debe más de $5.000, usted aún puede entablar una demanda ante el tribunal de reclamaciones de menor cuantia si está dispuesto a perder la cantidad que pasa de los $5.000. Cite: P.L. 2003, c.188 (section 6).
También tenga en cuenta: Si la oficina para la asistencia pública o alguna otra agencia gubernamental proporcionó el depósito de garantía por usted y el propietario trata indebidamente de quedárselo, la ley dice que el propietario no solamente tiene que devolverlo, sino que también él o ella tal vez tenga que pagarle a la agencia una sanción de entre 500 y 2.000 dólares. La ley dice que el Fiscal General, el Departamento para los Asuntos de la Comunidad o cualquier otra agencia estatal puede demandar para ayudarle a que recupere su depósito y cobre la sanción. Cite: N.J.S.A. 46:8-21.1; P.L. 2007, c. 9.
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Cuando la edificación donde usted vive es vendida
Si el apartamento o la casa que usted alquila es vendida, la ley es muy clara al decir que el nuevo propietario debe reclamar del dueño anterior el depósito de garantía, más el interés, de todos los arrendatarios. Dicha ley claramente dice que el nuevo dueño es responsable por la cantidad completa del depósito, más el interés, de todos los arrendatarios, le haya o no pedido los depósitos al dueño anterior. Cite: N.J.S.A. 46:8-20 y 21.
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¿Qué sucede si usted es desplazado?
Si le obligan a mudarse debido a un incendio, inundación, clausura, o evacuación, el propietario debe, dentro de cinco días, devolverle su depósito de garantía más su parte del interés ganado. Conforme al contrato de arrendamiento, antes de devolverle su dinero, el propietario puede restar cualquier cantidad que usted le deba. Esto incluye cualquier alquiler que usted debía cuando fue desplazado. El depósito se le debe hacer disponible en la ciudad en la que la propiedad esté localizada durante horas regulares de oficina por 30 días. El propietario debe darle, junto con el dinero, una declaración detallada del interés ganado por el depósito y una lista de cualquier deducción. Si el secretario municipal está de acuerdo, el propietario puede entregarle su dinero al secretario. El secretario entonces tiene que hacérselo llegar a usted.
Antes de que pasen tres días laborables después de que el propietario es notificado del desplazamiento, el propietario debe enviarle un aviso por escrito, entregado personalmente o por correo, a la última dirección que se conozca de usted, declarando dónde y cuándo estará disponible su depósito. El propietario debe enviar una copia del aviso al agente para la reubicación, si la ciudad tiene uno, o al secretario de la ciudad. Cuando su última dirección conocida es la de donde usted fue desplazado y el buzón en aquella dirección ya no se puede utilizar, el propietario debe fijar tal aviso en cada una de las entradas de dicha edificación. Si dentro de 30 días, usted no pide el dinero, el propietario debe depositarlo de nuevo en una cuenta que gane interés en el mismo banco del que fue retirado.
Si más tarde, se muda de nuevo a la misma edificación, usted debe devolverle inmediatamente al propietario una tercera parte del depósito. Pasados 30 días, usted debe devolverle otro tercio y la última tercera parte dentro de 60 días de la fecha en la que usted se mudo de nuevo. Si usted no reembolsa el depósito, el propietario puede presentar una acción de desalojo contra usted por no pagar el alquiler. Cite: N.J.S.A. 46:8-21.1.
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