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Las reglas del tribunal para la ayuda del arrendatario
Las reglas del tribunal ayudan a los arrendatarios a entender sus derechos y les brinda asistencia para que aboguen por sí mismos
LA CORTE SUPREMA DE Nueva Jersey en el caso de Community Realty Management, Inc. v. Harris, 155 N.J. 212 (1998), ordenó que se establecieran medios de asistencia para que los arrendatarios que se representen a sí mismos entiendan sus derechos y lo que sucede en el tribunal. Algunos de estos procedimientos han sido mencionados anteriormente, pero debido a su importancia los repetiremos a continuación.
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Las instrucciones del tribunal
La Corte Suprema ha adoptado instrucciones que deben ser leídas al principio de cada sesión del tribunal para los inquilinos y propietarios. Estas son sumamente importantes porque le ayudarán a entender los procedimientos jurídicos y algunos de los derechos del arrendatario. Cite: Rule 6:5-2(b).
Temas importantes contenidos en las instrucciones incluyen:
- La lista de causas;
- Los acuerdos;
- La espera del juicio—qué pasa si su caso tiene que ser aplazado para otro día;
- Los casos por falta de pago (cómo hacer que su proceso sea desestimado si paga el alquiler en cierto tiempo);
- Los procedimientos de desalojo (la orden de desalojo); y
- La suspensión del desalojo después de un fallo de posesión.
El juez mismo debe leer las instrucciones, las cuales deben también ser dadas en español, esto puede ser por medio de un video.
Una copia de las instrucciones debe ser presentada con la notificación de la demanda.
Una copia de las instrucciones por escrito debe estar disponible en el tribunal. Igualmente estarán disponibles en español. Si no las puede encontrar, pregúntele al secretario del tribunal.
Para las personas que lleguen tarde, debe haber una segunda lectura, la cual puede ser por medio de un video.
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El fallo por falta de comparecencia
Si el día del juicio, usted no comparece ante el tribunal, el secretario del tribunal dictará un fallo de posesión en su contra por no comparecer. Esto quiere decir que el propietario, una vez tome ciertas medidas, podrá desalojarle. El dueño tiene que presentar una declaración jurada que reúna las siguientes condiciones:
- La declaración debe explicar por qué lo está desalojando y exponer, según el estatuto, “la debida causa” que se requiere.
- La declaración debe explicar que según el contrato y la ley federal, estatal, y local, se permite cobrar como alquiler todos los honorarios adicionales incluidos en la demanda por falta de pago del alquiler (tales como los pagos tardíos y los honorarios del abogado). Atención: Si el dueño es representado por un abogado, dicha declaración debe ser firmada por el representante.
- Si el desalojo requiere una notificación judicial como la notificación para que desocupe o para que cese, la declaración del propietario debe tener adjuntos todas las notificaciones antes mencionadas. También debe declarar que el propietario le entregó al arrendatario estos avisos y que los hechos descritos en estos son verídicos.
El secretario del tribunal no puede dictar un fallo por falta de comparecencia contra un arrendatario que sea menor de edad o mentalmente discapacitado. Un juez puede dictar un fallo contra una persona mentalmente discapacitada, pero sólo después de que le haya dado, con cinco días de anticipación, una notificación escrita al tutor del inquilino.
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Los fallos de posesión por consentimiento y las estipulaciones del acuerdo
Si usted llega a un arreglo con el propietario, el acuerdo puede exigir que se dicte un fallo de posesión. Esto quiere decir que por medio de dicho convenio usted le da al propietario el derecho para que le desaloje.
El arreglo debe:
- Ser por escrito;
- Ser firmado por todas las partes;
- Contener todas las declaraciones juradas requeridas para dictar algún fallo por falta de comparecencia (Véase sección sobre fallos por falta de comparecencia); y
- Ser presentado al juez para que lo apruebe.
Si el acuerdo requiere que el arrendatario pague el alquiler y que además se salga de la vivienda, éste debe ser revisado personalmente por un juez en una audiencia pública. Tal cosa le dará al arrendatario la oportunidad de hacer preguntas sobre el convenio.
Todos los demás tipos de arreglos, pueden ser revisados posteriormente por un juez—un ejemplo puede ser los casos donde el arrendatario sigue pagando el alquiler y se queda en el apartamento.
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El acatamiento de un fallo por consentimiento y de las estipulaciones del arreglo. Si llegó a un acuerdo de conformidad o recibió un fallo por consentimiento, usted debe cumplir con las cláusulas. Si no cumple con ellas, el propietario puede pedir que lo desalojen alegando que usted ha incumplido con el acuerdo.
Si no puede cumplir con el convenio, el propietario debe presentar una certificación indicando exactamente por qué él alega que usted violó el acuerdo y debe también enumerar los puntos que apoyan dicha posición. Usted debe recibir dicha certificación por correo o debe ser pegada en la puerta de su vivienda. Si recibe este documento, usted debe ponerse en contacto con un abogado.
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Los nuevos formularios del tribunal
La Corte Suprema ha adoptado ciertos formularios que pueden ser usados en casos entre arrendatarios y propietarios ante un tribunal. Algunos son sólo para que el propietario firme. Otros son para los acuerdos o convenios que aseguren un fallo por consentimiento. Si un acuerdo como tal existe, éste debe ser por escrito y firmado por ambas partes. No tiene que usar estos formularios, puede usar otros. Puede añadir al formulario del tribunal las cláusulas adicionales que haya acordado.
Antes de acudir al tribunal, debería familiarizarse y entender los formularios. Los formularios son:
- La certificación presentada por el propietario, y
- La certificación presentada por el abogado del propietario.
Hay formularios para dos tipos de acuerdos: (1) dónde el inquilino paga el alquiler y acuerda que se muda; y (2) dónde el inquilino paga el alquiler y se concuerda que puede permanecer en la vivienda. Los formularios son:
- El consentimiento para el asentamiento de un fallo, (el arrendatario permanece). En este caso, las partes convienen que el arrendatario se quedará en el domicilio.
- El consentimiento para el asentamiento de un fallo, (el arrendatario desocupa). En este caso, el arrendatario está de acuerdo en que se marcha.
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