Contenido:
Conozca sus derechos como arrendatario
EN NUEVA JERSEY, LOS ARRENDATARIOS tienen derechos y responsabilidades legales. Estos derechos y responsabilidades están basadas en diferentes leyes. Este manual le explica las leyes, derechos y responsabilidades que tiene como arrendatario.
Lea cuidadosamente este manual. ¡El conocimiento es la clave de sus derechos! Si no conoce sus derechos, no se puede proteger.
Este capítulo habla de las veces en que usted podría necesitar un abogado, cómo encontrar uno, y si tiene que representarse a sí mismo, cómo buscar las leyes pertinentes. También explica las ventajas que tiene el hacerse miembro de una asociación de arrendatarios.
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¿Necesito un abogado?
Este manual le da información sobre las leyes que rigen al arrendatario y al propietario. No le puede contestar toda pregunta que tenga, no le proporciona un consejo específico a su problema legal en particular, ni sustituye a un abogado.
La información en este manual le ayudará a que usted mismo proteja sus derechos de inquilino. Al conocer sus derechos y responsabilidades, podrá evitar problemas legales. También estará mejor preparado para hacer valer por sí mismo sus derechos ante el propietario, y si fuera necesario defenderse ante el tribunal.
El conocimiento de sus derechos también le preparará si tiene que consultar a un abogado. De todas formas, si no está seguro si necesita a un abogado, consulte a uno.
Si tiene que acudir al tribunal, trate de conseguir un abogado para que le represente. Se le podrá hacer difícil entender las leyes o negociar con el propietario, sobre todo si éste tiene un abogado. Igualmente descubrirá que preparar su caso, siguiendo las leyes apropiadamente, puede ser difícil. Si pierde el caso y quiere apelar, necesitará la asistencia de un abogado.
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¿Qué hago para encontrar un abogado?
Si necesita la ayuda de un abogado, pero no puede costearse uno, puede ser que llene los requisitos para recibir ayuda de los servicios legales. Póngase en contacto con el programa de servicios legales de su condado. Vea la lista de los programas de los Servicios Legales en Nueva Jersey.
Los Servicios Legales de Nueva Jersey, LSNJ, coordinan un sistema de agencias que brindan asistencia jurídica gratuita en todo el estado a personas de bajos ingresos que enfrentan casos civiles. Estos casos incluyen las disputas entre propietarios y arrendatarios. Parte de la misión de dicha agencia es hacer que la gente esté más consciente de sus derechos. El conocer los derechos le permite a toda persona resolver por sí misma algunos problemas, sin tener que recurrir a un abogado. De igual manera, una persona informada se puede beneficiar más de un abogado en caso de necesitarlo.
También puede ponerse en contacto, libre de costo, con la línea directa de asesoramiento jurídico de LSNJ-LAW™ para todo el estado, marcando el 1-888- LSNJ-LAW (1-888-576-5529). Esta línea telefónica le proporciona información, consejos y le brinda recomendaciones a todo habitante de Nueva Jersey de bajos ingresos que encare algún asunto jurídico civil. El servicio es gratuito y se suministra a todo aquel que llene los requisitos.
Si no llena los requisitos para recibir la asistencia de LSNJ, póngase en contacto con la oficina encargada de brindar referencias sobre los abogados locales. Puede obtener el número telefónico poniéndose en contacto con el colegio de abogados de su condado.
Incluso, es posible que haya una asociación de arrendatarios u otro grupo similar en el edificio, la ciudad o el pueblo donde usted reside. Tales grupos pueden ayudarle a buscar un abogado y tal vez sepan de algún abogado que a un costo reducido representa a los arrendatarios. Más adelante en este capítulo encontrará información sobre estas asociaciones.
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Cómo representarse uno mismo ante el tribunal
Si no puede encontrar o costearse un abogado, se puede representar a sí mismo. En términos jurídicos esto se llama comparecer Pro Se. Si lo lee con cuidado, este manual le ayudará a preparar su caso si tiene que representarse por sí mismo ante el tribunal. Antes de presentarse ante el tribunal, haga apuntes y repase sus notas. ¡Esté preparado!
La Corte Suprema de Justicia de Nueva Jersey tiene interés en que todo arrendatario que se represente a sí mismo sea tratado de una manera justa. La Corte ha puesto en práctica procedimientos para tratar de asegurar que esto ocurra y que los arrendatarios entiendan sus derechos. Cite: Community Realty Management v. Harris, 155 N.J. 212 (1998). En el capítulo 12, encontrará descripciones más detalladas de dichos procedimientos.
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Dónde buscar una biblioteca jurídica
Es posible que para entender las leyes o para preparar su caso ante el tribunal usted quiera leer sobre alguna ley mencionada en este manual. Si tiene que hacer tal cosa, existen varios lugares a los que puede ir para encontrar libros sobre derecho.
Primero, pregunte en la biblioteca pública local. Tal vez allí pueda encontrar todo lo que necesita. Algunas universidades y tribunales del condado tienen bibliotecas jurídicas. La biblioteca del estado y las de las dos facultades de derecho de Nueva Jersey están abiertas al público. La biblioteca del estado está localizada en:
185 West State Street
P.O. Box 520
Trenton, NJ 08625-0520
Teléfono (609) 292-6220
La facultad de derecho de Rutgers en Newark está localizada en:
123 Washington Street
Newark, NJ 07102
Teléfono (973) 353-5675
La facultad de derecho de Rutgers en Camden está localizada en:
217 North Fifth Street
Camden, NJ 08102
Teléfono (856) 225-6172
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Cómo se buscan las leyes que rigen al arrendatario y al propietario
En este manual se usa la palabra Cite, seguida de números, letras y nombres para enumerar alguna ley. Estos le indicarán el libro dónde se encuentra la ley indicada. Entonces, al buscar el libro citado podrá leer la ley por sí mismo.
En Nueva Jersey, las leyes para el arrendatario y el propietario se hacen de varias formas. Los proyectos de ley o leyes propuestas, después que la Asamblea Legislativa del Estado las pasa al gobernador para que las firme, se convierten en leyes y reciben el nombre de estatutos. Algunos estatutos requieren que las agencias del gobierno estatal adopten leyes llamadas regulaciones. Igualmente, los jueces dictan leyes cuando éstos deciden casos por disputas entre algún propietario y un arrendatario.
Los estatutos aparecen en una serie de libros verdes llamados New Jersey Statutes Annotated, (N.J.S.A). Estos libros tienen títulos, son numerados y contienen muchos capítulos y numerosos artículos. Un ejemplo de estas leyes lo es: N.J.S.A. 2A:18-53 (N.J.S.A. título 2A, capítulo 18, artículo 53).
Las leyes pertinentes a los inquilinos se encuentran en varios de los libros de N.J.S.A. Para averiguar cuál libro y capítulo contiene la ley que usted busca, indague primero en el índice de N.J.S.A. El índice general que abarca de la G a la M contiene, bajo el título “Landlord and Tenant” varias de las leyes que rigen a los arrendatarios. Esta lista presenta la cita o el número del libro donde usted puede encontrar la ley que quiere leer.
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Cómo se buscan las leyes nuevas o recientes. Las leyes que han sido dictadas recientemente o son nuevas se pueden encontrar en “el bolsillo interior” del libro de N.J.S.A. Este bolsillo se encuentra en la contra portada de cada libro. Incluso si la ley que usted quiere ver está en el libro de N.J.S.A., usted debería buscar en el bolsillo para ver si algún cambio ha sido hecho. El contenido del bolsillo es actualizado cada año.
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Dónde se buscan las reglas. Algunas de las leyes pertinentes al arrendatario y al propietario requieren que la Oficina de Nueva Jersey para los Asuntos Comunitarios, DCA, dicte reglas para hacer cumplir las leyes. Las reglas de DCA y de otras agencias estatales están localizadas en una serie de carpetas de color azul marino conocidas con el nombre de Código Administrativo de Nueva Jersey, (N.J.A.C).
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Cómo se busca la jurisprudencia. Los jueces dictan leyes cuando deciden casos por disputas entre algún propietario y un arrendatario. Estas leyes, o la jurisprudencia, se pueden encontrar en dos grupos de libros llamados informe de casos. Dichos informes contienen las decisiones de la corte dónde se explica por qué el juez decidió a favor o en contra de algún arrendatario. Las decisiones del tribunal o de los tribunales de primera instancia que escuchan por primera vez las disputas entre propietarios y arrendatarios, y las decisiones del tribunal de apelación están localizadas en un grupo de libros verde claro llamados Informes del Tribunal Superior de Nueva Jersey. Las decisiones de la Corte Suprema de Nueva Jersey, el más alto tribunal del estado, están localizadas en unos libros color crema llamados Informes de Nueva Jersey. La mención de alguna decisión en cualquiera de los informes comienza con los nombres de las personas o de las empresas que han sido demandadas. Después de los nombres se encuentra el número del libro dónde se explica la decisión de tribunal.
Por ejemplo el caso Marini v. Ireland, 56 N.J. 130 (1970), se refiere a una decisión de la Corte Suprema donde el propietario, Marini demandó a su arrendatario, Ireland. La decisión se encuentra en el volumen 56 de los Informes de Nueva Jersey y comienza en la página 130. El año de la decisión fue 1970. La mención de las decisiones del tribunal de primera instancia o de apelaciones en los informes del Tribunal Superior de Nueva Jersey es abreviada como N.J. Super. Un ejemplo de una cita del Tribunal Superior es Drew v. Pullen, 172 N.J. Super. 570 (App. Div.1980).
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Dónde se encuentran las leyes locales. El gobierno de la ciudad, la municipalidad o el municipio también dicta leyes que rigen al inquilino y al propietario tales como la ley para el control del alquiler y las normas para el mantenimiento del predio, o la propiedad. Las leyes dictadas por los organismos gubernamentales locales se llaman ordenanzas. Por ejemplo, la ley de New Brunswick para el control del alquiler está asentada en un libro llamado las Ordenanzas de la Ciudad de New Brunswick. Puede llamar al ayuntamiento de la ciudad o municipalidad donde reside para averiguar si se ha dictado alguna ley pertinente al arrendatario y al propietario. Es posible que la biblioteca pública de su vecindario y las bibliotecas jurídicas antes mencionadas tengan copias de las ordenanzas.
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Las leyes federales. En Nueva Jersey, las leyes federales y las decisiones de los tribunales federales afectan a las personas que viven en alojamientos públicos o subvencionados por el gobierno federal. Las leyes federales rigen a todo arrendatario que reciba ayuda del programa federal conocido como la Sección 8. De igual manera, tales leyes prohíben ciertos tipos de discriminación en el alquiler de la vivienda.
Este manual cita algunos estatutos federales y decisiones del tribunal. Las citas mencionadas le permitirán encontrar en la biblioteca jurídica los estatutos federales, los reglamentos, y las decisiones del tribunal.
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Cómo obtener la ayuda de un bibliotecario jurídico
Los bibliotecarios jurídicos son de mucha ayuda porque le pueden indicar dónde se encuentran los libros y los estatutos. Además, si usted tiene alguna dificultad, le ayudarán a encontrar los estatutos y los casos que esté buscando.
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Las asociaciones de arrendatarios
Estas asociaciones son grupos de arrendatarios que luchan para mejorar las condiciones de vivienda en un sólo edificio o en toda una población. Además, tales asociaciones se ocupan de proteger y mejorar los derechos de los arrendatarios. La Organización de Arrendatarios de Nueva Jersey, (NJTO) se afana por mejorar las leyes estatales que afectan los derechos de los arrendatarios. Más aún, la mayoría de las leyes del estado de Nueva Jersey que protegen a los arrendatarios fueron creadas como resultado de los esfuerzos de la NJTO y de otras organizaciones de arrendatarios.
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La importancia de las asociaciones locales de arrendatarios
Estas asociaciones son muy importantes porque cada año la ciudad crea muchas leyes que afectan a los arrendatarios. Estas importantes leyes incluyen el control del alquiler, el mantenimiento de la propiedad y la inspección de la vivienda.
Es esencial que los arrendatarios trabajen en grupo para atender dichos asuntos, así sea sólo en un edificio, una manzana o cuadra, un barrio o toda la ciudad. También pueden luchar juntos para acabar con la existencia de drogas ilícitas en complejos habitacionales o encontrar modos de interacción con los propietarios que no siguen las leyes. Averigüe qué tipo de agrupaciones de arrendatarios existen en su área, y únase a ellas. Para averiguar si en el pueblo o la ciudad dónde reside existe una asociación de arrendatarios, póngase en contacto con:
New Jersey Tenants Organization
389 Main Street
Hackensack, NJ 07601
Se puede poner en contacto con ellos vía telefónica en el (201) 342-3775, por fax en el (201) 342-3776, o por correo electrónico en:
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