Contenido:
El aumento en el alquiler
Sus derechos con respecto a un aumento en el alquiler
A MENUDO, CUANDO EL propietario impone un aumento en el alquiler, los arrendatarios preguntan si tienen algún derecho, sobre todo si en el pasado el alquiler ha sido aumentado y el inquilino ha llegado a un punto donde no puede pagar más. La respuesta a esta pregunta es sí. Como se le explicará en este capítulo, el propietario sólo puede aumentar el alquiler si sigue un procedimiento adecuado para terminar el contrato con la cantidad antigua y crear uno nuevo que incluya el aumento. Además, el propietario no puede hacer un aumento exagerado. Conforme a la ordenanza para el control del alquiler, si el arrendatario vive en una comunidad donde el alquiler es controlado, el aumento no puede exceder la cantidad permitida.
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La forma correcta de hacer un aumento en el alquiler
La ley requiere que el propietario siga ciertos pasos antes de hacerle un aumento en el alquiler. Primero, el contrato existente con el precio actual tiene que ser concluido. Esto quiere decir que el propietario no puede hacerle un aumento durante la vigencia de su contrato. Por ejemplo, si usted tiene un contrato por un período de un año, no puede haber un incremento durante el período de dicho contrato. Para subirle el precio del alquiler, el dueño de la vivienda tiene que esperar hasta que su contrato esté a punto de vencerse y luego tomar medidas para terminarlo.
Segundo, el propietario tiene que ofrecerle la opción de firmar un nuevo contrato después que el viejo expire. El nuevo acuerdo puede ser con un alquiler más alto. La próxima sección describe lo que el propietario debe hacer para terminar el contrato y ofrecerle uno nuevo con un alquiler más alto.
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El aviso de que el contrato se termina y el aviso de que se hará un incremento en el precio del alquiler. La ley requiere que, para que el propietario le pueda aumentar el alquiler, le tiene que dar el debido aviso por escrito. Un aviso debe informarle al arrendatario que el presente contrato escrito u oral ha terminado y que el arrendatario puede quedarse en el lugar si firma un nuevo contrato con un alquiler más alto. (Véase en la sección anterior: La forma correcta de hacer un aumento en el alquiler).
Si su contrato es mensual, un aviso apropiado debe explicarle que su contrato existente terminará o será concluido cuando se complete un mes. Usted debe recibir este aviso al menos un mes antes del final del contrato. El período de aviso puede ser mayor, según lo que el convenio actual indique. Si el acuerdo es por un año, el aviso debe explicar que el contrato terminará en la fecha de expiración, y usted debe recibir tal aviso al menos un mes antes de la fecha convenida. La notificación puede ser por un período más largo, tal como 90 días antes de que el contrato se termine, si éste lo requiere.
Además de concluir el contrato, la comunicación también debe decir que, al final de su contrato actual, usted tiene la opción de aceptar uno nuevo con un alquiler más alto. Si decide firmarlo y quedarse como arrendatario, usted debe pagar el aumento. Cite: Harry’s Village, Inc. v. Egg Harbor Tp., 89 N.J. 576 (1982).
Cualquier aviso de aumento en el alquiler que no sea por escrito y no esté dividido en dos partes—(1) el final del contrato antiguo y (2) el principio de uno nuevo con un alquiler más alto—no es legal, y usted no tiene que pagar el aumento.
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Si usted no paga el aumento
Si el propietario le aumenta el alquiler y usted decide quedarse sin pagar el aumento, tal acción quiere decir que usted no está de acuerdo con el aumento. Debe tener en cuenta que, conforme a la ley contra el desalojo, si usted hace esto, el propietario puede tratar de desalojarle ante el tribunal. La ley le permite al propietario desalojar al inquilino por no pagar un aumento en el alquiler. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.1 (f). Véa el capítulo 9, Las causas para el desalojo.
En el tribunal, le puede argumentar al juez que el propietario no le dio el aviso apropiado y por lo tanto usted no tiene que pagar el aumento hasta que se le haya dado el aviso de la forma correcta.
Si con este argumento, tiene éxito, el juez desestimará la demanda. El juez también podría decir que el propietario le dio el aviso apropiado para hacer el aumento. Esto quiere decir que, a no ser que el aumento sea “exagerado” o superior a la cantidad permitida por el control de alquileres, usted será desalojado a no ser que pague el aumento. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.1 (f). (Véase más adelante la sección, Los aumentos desmedidos en el alquiler).
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Los aumentos desmedidos en el alquiler
Conforme a la ley contra el desalojo, el propietario no puede hacerle pagar un aumento tan alto que no sea razonable; lo que quiere decir que es tan riguroso o poco razonable que es espantoso. El hecho de que sea desmedido no es de importancia para el arrendatario si el apartamento, casa, o casa móvil está protegida por una ordenanza para el control del alquiler adoptada por la ciudad o municipio. En una situación como ésta, la ordenanza limita la cantidad del aumento que se le pueda hacer al alquiler. También, si usted reside en una vivienda subvencionada, o recibe ayuda de la Sección 8, la ley federal determinará la cantidad que se puede aumentar. Para todos los otros casos, la única protección que usted tiene es que el estatuto declara que el aumento no puede ser irracional. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.1 (f).
El que un aumento sea desmedido o no, depende de los hechos de cada caso. La ley no describe que constituye un aumento exagerado. Para decidir las disputas entre el arrendatario y el propietario con respecto al aumento en el alquiler, los jueces no han definido que tan grande en dólares o porcentaje debe ser un aumento para que sea desmedido. Es claro que algunos aumentos son exagerados porque el aumento en comparación con el alquiler previo es muy grande, o porque el propietario ha pedido varios pequeños aumentos en un corto período de tiempo, los que sumados llegan a ser un gran aumento. Por ejemplo, un aumento de más del 20 por ciento, hecho sin una buena razón, podría ser desmedido. Incluso un aumento del cinco por ciento podría ser exagerado si las condiciones en el edificio son muy malas y el propietario no ha hecho las reparaciones necesarias.
Si cree que el aumento que le han hecho podría ser demasiado, usted puede rehusarse a pagar dicho aumento. El propietario de la vivienda puede entonces intentar llevarlo ante un juez para tratar de desalojarlo por no pagar el incremento hecho al alquiler. Si el aviso de la culminación de su contrato y del aumento del alquiler es adecuado, entonces en el tribunal usted se puede defender argumentando que dicho aumento es absurdo.
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El peso de la prueba. Si el propietario le demanda, dependerá del juez decidir si el aumento es desmedido y si usted tiene que pagarlo o si le desalojan. El peso de la prueba recae en el propietario quien tiene que demostrar que el aumento es razonable y no es exagerado. Cite: Fromet Properties, Inc. v. Buel, 294 N.J. Super. 601 (App. Div. 1996). Si cuando el asunto es citado a juicio, el propietario no está preparado para demostrar que el aumento es justo, el tribunal puede conceder un aplazamiento para que se haga justicia.
En casos que buscan el desalojo, no se les permite a los arrendatarios examinar los libros o documentos del propietario antes del juicio. Surgirán problemas si el propietario se presenta ante el tribunal con documentos detallados que el arrendatario nunca ha visto y quiera cuestionar. Si esto pasa, el arrendatario debe pedir un aplazamiento para tener el tiempo de revisar tales documentos. En un caso complicado, el inquilino también puede pedirle el tribunal transferir el asunto a otro juzgado como el Tribunal Superior para así revisar los documentos y cuestionarlos por medio de procedimientos legales como el proceso de descubrimiento.
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¿Qué tiene que demostrar el propietario? El juez debe pedirle al propietario que demuestre que el aumento buscado es justificado porque sus gastos son más que el ingreso del alquiler o que le representa una ganancia insuficiente. Otros factores en los que el tribunal se puede basar para tomar la decisión de si el aumento del alquiler es justo y no desmedido son:
- La cantidad del aumento propuesto.
- Cómo se comparan el alquiler existente y el propuesto, con los que se cobran en propiedades similares en la misma área geográfica.
- La posición ventajosa de las partes—quién tiene más poder en la determinación de cual sería un alquiler justo.
- Basado en el conocimiento general del tribunal, si realmente el aumento propuesto “asusta a cualquier persona sensata” o no. Cite: Fromet Properties, Inc. v. Buel, 294 N.J. Super. 601 (App. Div. 1996). Puede haber otros factores que los tribunales examinarán.
Por ejemplo, si un propietario dice que ha tenido altos gastos debido a reparaciones, se le debe exigir que demuestre que las mejoras fueron hechas y que éstas le ofrecerán mejores condiciones de vida a los arrendatarios. También, si el propietario gasta mucho dinero haciendo una reparación grande que servirá por muchos años—como el cambio de todo el techo del edificio o la compra de nuevos refrigeradores—los arrendatarios no deberían pagar el costo entero de la reparación en un sólo aumento al alquiler. El aumento debe ser repartido por el tiempo de existencia de la reparación. (Por ejemplo, si el propietario gasta $15.000 reemplazando el techo y éste durará 15 años, el aumento del alquiler impuesto a todos los arrendatarios sólo debe ser por un total de $1.000, ya que los arrendatarios pagarán dicha cantidad cada año por los próximos 15).
No se le debería permitir al propietario cobrarles a los arrendatarios por mejoras que él tiene que hacer para que la edificación cumpla con los códigos de salud y la vivienda. Los inquilinos tienen derecho a una vivienda apropiada y segura y no deberían ser castigados simplemente porque el propietario actual o anterior no le hizo arreglos al edificio. Cite: Orange Taxpayers Council. Inc. v. Orange, 83 N.J. 246 (1980).
Sin embargo, algunos jueces no toman en consideración estos factores para dictar un fallo de que un aumento al alquiler es desmedido o no. En cambio, hay jueces que creen que los propietarios pueden doblar o triplicar el alquiler simplemente con mostrar que otros apartamentos en el área alquilan por una cantidad similar.
Cuando el propietario intente demostrar que el aumento es justo y no desmedido, el arrendatario puede disputar la exactitud de las declaraciones del propietario e intentar demostrar que el aumento simplemente no es justo.
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Los aumentos de acuerdo al control del alquiler
Los aumentos que se le hagan al alquiler también se limitan a las cantidades permitidas por una ordenanza local para el control del alquiler, si la comunidad ha adoptado un control y la vivienda está cubierta por dicho control. En Nueva Jersey más de 100 ciudades y municipios han pasado ordenanzas para el control del alquiler. Debe llamar al ayuntamiento de la ciudad o del municipio para averiguar si donde usted vive hay un control del alquiler y si éste cubre su residencia. Si hay un control, dicha oficina le pondrá en contacto con la persona responsable de los casos involucrando el control del alquiler. Usted puede entonces pedir información sobre su situación y una copia de la ordenanza para el control del alquiler. Esta indicará cuánto y qué tan a menudo se puede aumentar el alquiler.
Según la mayoría de ordenanzas para el control del alquiler, hay dos tipos de aumentos que son permitidos. Primero, las ordenanzas automáticamente le permiten al propietario subir el alquiler cierto porcentaje cada año. Esto se llama el aumento anual. Segundo, las ordenanzas le permiten al dueño solicitarle a la oficina para el control del alquiler un aumento por encima de la cantidad anual. Esto se llama un aumento por dificultad económica.
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Un aumento debido a una dificultad económica. Las ordenanzas para el control del alquiler le permiten al propietario solicitar ante la oficina encargada un aumento por dificultad. Este es un aumento adicional, mayor al que se hace cada año, si el dueño no está recibiendo “una tarifa justa de ganancia” o “una ganancia razonable”. Sin embargo, los tribunales han dicho que la ciudad puede limitar la ganancia a una cantidad que sea moderada, incluso si es menos de lo que el propietario quiere, o menos de lo que podría recibir al invertir su dinero en otra parte.
La mayoría de ordenanzas para el control del alquiler usan una fórmula para determinar lo que es una ganancia justa. Estas fórmulas varían. Algunas fórmulas son más fáciles de entender que otras, y otras son más justas con el inquilino. Verifique la formula utilizada en su comunidad para determinar lo que es una ganancia razonable.
Si el propietario solicita un aumento por dificultad, los residentes de la propiedad deben ser notificados. Entonces, la oficina que se encarga de dicho control, a petición del propietario, sostendrá una audiencia pública y, después de dicha audiencia, tomará una decisión con respecto a la petición. La audiencia para el control del alquiler le da a los arrendatarios una posibilidad de disputar el aumento que busca el propietario.
Existen varias medidas que puede tomar si le informan que el propietario de la vivienda en la que usted reside está solicitando un aumento por dificultad. Debe ponerse inmediatamente en contacto con la oficina para el control del alquiler y pedir (1) una copia de la ordenanza, (2) una copia de la solicitud del aumento por dificultad, y (3) la información de cuándo será que la oficina llevará a cabo la audiencia para determinar el aumento por dificultad. De igual manera muchas ordenanzas le dan al arrendatario el derecho de revisar todos los libros y archivos del propietario . Así mismo, querrá buscar el asesoramiento de un abogado y obtener cualquier ayuda disponible de la organización de arrendatarios en su edificio, complejo habitacional o comunidad.
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La oposición a la solicitud de un aumento por dificultad económica. En la audiencia de la solicitud para un aumento por dificultad, el propietario intentará demostrar por qué debería obtener el aumento y usted tiene la posibilidad de oponerse a tal aumento. Para que le aprueben la solicitud por dificultad, usted tiene que demostrar que el propietario no debe recuperar los gastos que está cobrando. Esto significa que tiene que examinar cuidadosamente la solicitud y cada detalle para asegurarse que es justificado y fundado. También debe asegurarse que el propietario presente correctamente todo sus ingresos. Por ejemplo, debe oponerse a cualquier costo al que, de acuerdo a la ordenanza, el propietario no tenga derecho a cobrar o cualquier costo que parezca exagerado o falso o cualquier costo que no sea módico o sea demasiado alto, tales como el costo de la financiación bancaria.
Su objetivo es convencer a la oficina para el control de que el propietario no sufre una dificultad económica y que no debería obtener el aumento solicitado. Puede apelar la decisión de tal oficina ante la División de Derecho del Tribunal Superior.
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Los alquileres ilícitos bajo el control del alquiler. Si descubre que su alquiler es más alto que el alquiler determinado por la ordenanza para el control del alquiler, usted debe ponerse en contacto con la oficina para el control del alquiler en su localidad. Puede entablar una demanda ante dicha oficina para hacer que se le reduzca el alquiler a la cantidad correcta y recuperar la cantidad que usted pagó ilegalmente. Para obtener ayuda, póngase en contacto con el programa local de Servicios Legales, con un abogado particular o la organización local de arrendatarios. De igual manera, puede recuperar el sobre pago restándoselo a los pagos de alquiler futuros. Cite: Chau v. Cardillo, 250 N.J. Super. 378 (App. Div. 1990).
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Los aumentos debido a que el inmueble ha sido convertido en un edificio de condominios o una cooperativa. Es posible que no se le permita al propietario incluir en la solicitud de aumento por dificultad ningún gasto que sea el resultado de una conversión del inmueble a un edificio de condominios o cooperativa. Por ejemplo, un tribunal dictaminó que aúnque a un edificio se le duplicaron los impuestos a la propiedad cuando fue convertido en una cooperativa, la oficina para el control del alquiler estuvo justificada en no permitir que se hiciera un aumento al alquiler. El tribunal también decretó que la ley contra el desalojo requiera que los arrendatarios que decidan no comprar la propiedad en un condominio o cooperativa sean protegidos contra cualquier aumento relacionado con la conversión. Cite: Litt v. Rutherford Rent Board, 196 N.J. Super. 456 (Law Div. 1984).
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Los aumentos como represalias o como venganza
La ley no le permite al propietario de su vivienda aumentarle el alquiler para “vengarse” porque usted ejerce sus derechos legales como arrendatario, o porque usted le ha informado a los inspectores de la existencia de violaciones a los códigos de salud y vivienda, o porque usted pertenece a una organización de arrendatarios. Cite: N.J.S.A. 2A:42-10.10. (Véa el capítulo 10, La defensa contra el desalojo).
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