Contenido:
El desalojo, la suspensión y la anulación de un fallo de desalojo
Después que el juicio ha concluido: Qué puede esperar si el juez ordena que usted sea desalojado
EL PROCEDIMIENTO PARA EL desalojo NO termina al concluir el juicio. Inclusive si el juez dictamina a favor del propietario y dicta una orden o un fallo que desaloja al arrendatario, el propietario debe aún seguir ciertas medidas para lograr que el ocupante salga del apartamento o casa. Este procedimiento tarda un tiempo. También, durante este período, el inquilino tiene la oportunidad de evitar ser desalojado o de obtener más tiempo para mudarse. Si usted ha acudido al tribunal, ha perdido el caso y el juez ha dictado una orden para su desalojo, lea cuidadosamente este capítulo. Los cambios recientes a la ley explican exactamente qué pasos se tienen que seguir para que un desalojo sea legal. Vea en el capítulo 8, En la actualidad, el desalojo ilegal es un delito al orden público.
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La orden judicial de desalojo
La orden de desalojo es un dictamen del juez que le dice al alguacil que desaloje al inquilino. El alguacil es un funcionario del tribunal. El propietario le envía al secretario del tribunal una declaración de prueba, y éste le envía al alguacil una orden judicial para que desaloje al inquilino. La ley no permite que dicha orden sea emitida por el secretario del tribunal hasta que no hayan pasado por lo menos tres días a partir del momento en que el juez dictó el fallo de posesión o la orden de desalojo. El período de tres días es la cantidad de tiempo legal que un propietario debe esperar para comenzar el proceso para sacarlo del lugar después de que el juez ordenó el desalojo.
El secretario le da al alguacil la autorización de desalojo, éste después de que la recibe, le presenta una copia al arrendatario. La autorización declara que el arrendatario tiene tres opciones:
- Mudarse antes de que se cumplan los tres días para evitar ser desalojado por las autoridades. El curso de los tres días no incluye el fin de semana o días feriados. Cite: N.J.S.A. 2A:42-10.16.
- Oponerse a la autorización. Esto quiere decir que debe pedirle al tribunal una nueva audiencia para poder demostrar por qué no debe ser desalojado y la autorización sea suspendida. Para poder hacer tal cosa, usted no puede deberle al propietario ningún alquiler.
- Ser desalojado por el alguacil. Lo que quiere decir que dicho agente del orden público vendrá a su apartamento o casa y le sacará de la vivienda.
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El tiempo transcurrido entre la autorización y el desalojo. Después que usted recibe la orden judicial para ser desalojado tiene tres días para mudarse. Si no se muda, no se opone a la decisión, ni consigue que el juez ordene una suspensión, el alguacil puede desalojarle al final de los tres días. Este período excluye el día que le dieron la copia de la autorización, el fin de semana, y todo día feriado.
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Si el alguacil lo desaloja. Si no se sale de la vivienda voluntariamente o no refuta la orden judicial de desalojo, el alguacil vendrá a su apartamento o casa y le desalojará. Si usted está en el lugar, entonces, el agente le sacará y le pondrá un candado a la puerta. También antes de cerrar la puerta con candado, él puede sacar todas sus cosas de la vivienda y hacer que las pongan en la calle.
La autorización le da a dicho agente el poder de usar la fuerza o arrestarle si usted intenta obstruir el desalojo. En Nueva Jersey este acto es legal. Es importante que usted salga de la vivienda de una forma pacífica. Bajo ninguna circunstancia discuta ni pelee con el alguacil.
Atención! Incluso si las autoridades le cierran la puerta con candado, es ilegal que el propietario le decomise o se lleve su ropa o muebles para obligarle a pagar el alquiler que debe. Este acto es ilícito, incluso si usted debe el alquiler. Cite: N.J.S.A. 2A:33-1.
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La suspensión de la orden judicial de desalojo para obtener más tiempo para poder mudarse
En acuerdo con el propietario. Después de que un fallo dando la posesión ha sido dictado, y aun después de que una orden de desalojo ha sido presentada, el arrendatario puede intentar llegar a un acuerdo con el propietario. Si el dueño en verdad está de acuerdo, asegúrese que el arreglo sea por escrito y que se le entregue una copia al juzgado.
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Acudir al tribunal. Cuándo acuda al tribunal para pedir que se le dé más tiempo para mudarse o pedir la suspensión de la orden de desalojo, es importante que pida una cantidad de tiempo determinada. Es posible que el juez no quiera darle una cantidad de tiempo si no la específica.
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La orden para que el desalojo se lleve a cabo de una forma organizada y cómo parar el cierre y conseguir más tiempo para mudarse. Cuándo reciba la orden jurídica para el desalojo, ésta le dirá que lo sacarán al cumplirse tres días, sin incluir el fin de semana y días festivos. Si usted no puede salir del lugar en tres días, necesita más tiempo para mudarse y tiene una buena razón, le puede pedir al juez que le dé más tiempo. La manera en que ésto se hace es pedirle al tribunal una orden para que el desalojo se lleve a cabo de una forma organizada. Esto quiere decir que el juez le puede dar siete días adicionales para que se mude voluntariamente. El juez puede hacerlo sin llevar a cabo una audiencia. El juez le puede dar este tiempo sin hacer que pague la renta.
Para conseguir dicha orden, debe ir a la oficina del secretario del tribunal. Lleve una copia de la orden de desalojo. Los formularios para solicitar la orden están disponibles en la oficina del secretario. Debe informarle al propietario que usted ha solicitado una orden para que se le permita mudarse organizadamente. Si el tribunal se la concede, el propietario puede pedir que se anule, pero debe darle aviso. Cite: Rule 6:6-6.
Si tiene que aplazar el cierre por más de siete días para poder mudarse voluntariamente, tendrá que conseguir la fecha para una audiencia. Lo que puede hacer es presentar una orden para demostrar la causa. Para ayudarle, los formularios para este procedimiento deben estar disponibles en la oficina del secretario del juez.
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La suspensión por adversidad hasta por seis meses. Las leyes le permiten al juez darle permiso al inquilino para que se quede en la vivienda alquilada hasta seis meses, si se reúnen ciertas condiciones. Esta forma de tregua del desalojo se llama suspensión del desalojo por adversidad, Para obtener una, usted debe demostrar que no ha podido encontrar ningún otro lugar para vivir. También debe probar que ha pagado todo el alquiler o que lo puede pagar. Debe pactar que pagará el alquiler por el tiempo que el juez le permita quedarse en la vivienda. Lo que quiere decir que no podrá obtener una suspensión del desalojo por adversidad si está siendo desalojado por no pagar el alquiler, a no ser que antes del día en que comparezca ante el tribunal para oponerse a la orden para ser desalojado, pueda pagar el monto total del alquiler que debe y puede pagar el arriendo en el futuro. En otros casos, dónde el inquilino es desalojado y no debe ninguna renta, una suspensión por adversidad le puede dar hasta seis meses más para buscar otra vivienda. Cite: N.J.S.A. 2A:42-10.6.
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La suspensión de la orden que desaloja a un arrendatario que tiene una enfermedad terminal
La ley le permite al juez conceder la suspensión de una orden de desalojo por un período de hasta un año, si el arrendatario sufre de una enfermedad terminal. Para poder recibir este tipo de suspensión, el arrendatario debe reunir todas las siguientes condiciones:
- No deber ningún alquiler,
- Tener una enfermedad terminal y haber sido certificado por un doctor como tal,
- Haber alquilado la propiedad por lo menos dos años antes de que la suspensión de la orden de desalojo sea concedida, y
- Demostrar que existe una gran posibilidad de que el arrendatario no podrá encontrar otro lugar y mudarse a éste sin sufrir un daño físico.
Esta ley se aplica a todo edificio, incluyendo los inmuebles ocupados por el dueño. Cite: N.J.S.A. 2A:18-59.1.
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Cómo revocar una orden de desalojo o anular un fallo para prevenir la perdida de la vivienda
En ciertos casos, podría evitar ser desalojado aun después de que el juez haya ordenado su desalojo y el alguacil le haya dado la orden que autoriza su desalojo. También, podría regresar a su apartamento después que se le haya cerrado la entrada al lugar. Por ejemplo, usted puede suspender dichas órdenes si:
- No recibió la citación y demanda, y la orden que autoriza su desalojo es el primer documento del tribunal que recibe indicándole que hay un proceso jurídico en su contra; o
- Tiene una nueva prueba que demuestra que usted debería haber ganado el caso; o
- El propietario le dijo que el caso había sido resuelto y que usted no tenía que comparecer ante el tribunal, pero él después compareció ante el juez y obtuvo un fallo de posesión.
Conforme a las reglas del tribunal, un juez tiene el poder de revocar una decisión o anular un fallo o una orden. La Corte Suprema ha dictaminado que cualquier juez puede parar un desalojo por falta de pago si el arrendatario puede pagar el alquiler atrasado y los costos del tribunal. Tal acción es necesaria para impedir que el arrendatario se quede sin hogar. El juez puede aplazar un fallo “por ser de interés a la justicia”. Incluso después de que una persona ha sido desalojada, un tribunal puede ordenarle al propietario que deje al inquilino ingresar de nuevo a la vivienda. Cite: Community Realty Management, Inc. v. Harris, 155 N.J. 212 (1998); Morristown Housing Authority v. Little, 135 N.J. 274 (1994).
Un documento oficial, llamado orden para demostrar el derecho de iniciar un litigio, debe ser presentado ante el tribunal para pedirle al juez que cancele el fallo de desalojo. De acuerdo con este procedimiento, para cancelar un fallo, usted debe tener todo el alquiler que deba, más los costos jurídicos incurridos por el propietario. Si usted no puede obtener la ayuda de un abogado, debe pedirle al secretario del tribunal que le ayude a presentar una orden judicial para demostrar causa o una moción. Después de que ésta haya sido asentada en el tribunal, el juez llevará a cabo una audiencia.
Existen muchos programas como el de ayuda de urgencia, (EA) y el Programa para evitar la perdida de la vivienda, (HPP) los cuales les proporcionan fondos a algunas personas de bajos ingresos para que paguen el alquiler que deben y así prevenir el desalojo. (Véase el capítulo 13, Los programas especiales de ayuda a los arrendatarios). A menudo, para cuando el arrendatario se da cuenta de estos programas, solicita la ayuda y se la dan para que pague la renta atrasada, ya se ha dictado un fallo para el desalojo y la autorización para el desalojo puede haber sido emitida y presentada al mismo. Si, a esta altura, usted ofrece pagar toda la cantidad atrasada pero el propietario insiste en desalojarlo, usted le puede pedir al tribunal anular el fallo en su contra y ordenarle al propietario que acepte el alquiler. Usted aun puede solicitar asistencia; pida que el fallo en su contra sea cancelado.
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¿Qué pasa con las pertenencias del arrendatario que se quedan olvidadas en la vivienda?—La ley con respecto a la propiedad abandonada (N.J.S.A. 2A:18-72)
A veces, al ser desalojado o al salir voluntariamente, el ocupante deja sus pertenencias en el apartamento. Si usted quiere regresar para recoger las cosas que dejó olvidas, debe notificarle por escrito al propietario. Asegúrese de darle al dueño su dirección actual. También debe informarle por qué dejó las pertenencias y cuándo piensa regresar a recogerlas.
El propietario puede deshacerse de las cosas de un arrendatario sólo si cree que el inquilino no intentará por medios jurídicos regresar al apartamento y que ha abandonado dichos artículos.
Además, el propietario debe darle al inquilino un aviso por escrito diciéndole que tiene la intención de deshacerse de los artículos. El mensaje debe darle un período de tiempo en el cual pueda reclamar sus cosas. Esto es:
- 30 días después de la entrega de la notificación por escrito; o
- 33 días después de la fecha en que la notificación fue enviada por correo, la que suceda primero.
Si se trata de una casa prefabricada o móvil, el aviso se le debe dar al arrendatario:
- 75 días después de la entrega de la notificación por escrito; o
- 78 días después de la fecha en que la notificación fue enviada por correo, la que suceda primero.
Después de notificarle al inquilino que tiene la intención de vender las cosas que dejó, el propietario debe almacenarlas en un lugar seguro. A su vez, el inquilino tiene que pagar el costo razonable del almacenaje y el de la mudanza de los objetos al lugar de almacenaje.
Si quiere recuperar sus pertenencias, usted debe llevárselas cuánto antes. El dueño puede deshacerse de las cosas si el arrendatario no las reclama a tiempo. Por lo tanto, si usted recibe tal notificación, debe informarle inmediatamente al propietario que tiene la intención de reclamar sus pertenencias. Debe responder por escrito porque ésto le dará los 15 días suplementarios descritos anteriormente para recuperar sus artefactos. Si no notifica por escrito, usted deberá sacarlas en el tiempo definido en la notificación del propietario (como se ha descrito anteriormente).
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