¿Qué es un proceso para la disminución del alquiler?
El tribunal usa el proceso para la disminución del alquiler para determinar si se debe reducir el alquiler debido a que existen condiciones en su vivienda que la hacen inhabitable (en el cual no se puede vivir).
Por lo general, la cuestión de la disminución del alquiler surge cuando un inquilino no lo paga y por esa misma razón, el propietario presenta una demanda para el desalojo. Para defenderse de la demanda que presentó el propietario, el inquilino puede presentar una queja explicando que la vivienda era inhabitable, por lo cual tiene el derecho a que se le reduzca el alquiler.
Cómo puede probar que tiene el derecho que le hagan una disminución en el alquiler
Con el fin de probarle con éxito al juez que se le debería permitir una disminución en el alquiler de los meses en los que su apartamento estaba inhabitable o mientras estaba en condiciones defectuosas, usted tiene que asistir a una audiencia para la disminución del alquiler o una audiencia Marini y allí demostrar sus argumentos. (Marini era el apellido de una de las partes de una causa que estableció inicialmente el derecho a una disminución en el alquiler).
Para comprobar su caso, tiene que presentar diferentes tipos de pruebas, desde las declaraciones de testigos, documentos y, a veces, hasta fotos o videos. Si logra convencer al juez que tiene derecho a una disminución, éste expedirá una orden para que pague una suma reducida de alquiler debido a las condiciones que hicieron que la vivienda fuera insegura o difícil de vivir en ella.
Atención: Aún si un juez determina que tiene el derecho a una disminución, es posible que se le pida depositar el dinero adeudado antes de que se programe la audiencia para determinar dicha disminución.
El procedimiento en una audiencia para determinar la disminución en el alquiler
La presentación del caso de parte del inquilino
Durante esta audiencia, usted (el inquilino) presentará su caso primero. Puede dar declaraciones y presentar a los testigos que puedan declarar a su favor.
La declaración del inquilino
La declaración del inquilino debe describir en detalle las condiciones defectuosas que existen en la vivienda, como por ejemplo, si hay algún inodoro que no funciona, si no hay calefacción, si hay cucarachas u otros problemas graves que hace imposible poder vivir de una manera segura o cómoda en la vivienda. De igual manera, debe darle al tribunal la siguiente información:
- Que usted (el inquilino) le notificó al propietario de las condiciones en la vivienda que necesitaban arreglos.
- Le dio al propietario un plazo razonable para hacer estos arreglos.
- Las condiciones defectuosas le impidieron vivir en el apartamento.
- El propietario no reparó las condiciones defectuosas.
Las declaraciones de otros testigos
Antes de presentarse ante el tribunal, es importante que hable con todos los testigos que darán declaraciones a su favor para determinar lo que dirán y si tales declaraciones le ayudarán o no. También, al iniciar la audiencia y antes de empezar con sus declaraciones tiene que informarle al juez cuántos testigos presentará. Si hay testigos, además de usted, es posible que el juez les pida que esperen afuera de la sala cuando esté declarando para que no repitan lo que usted diga.
Cuando se llama a un testigo para que declare sobre los mismos hechos que indicó el testigo principal, sus declaraciones se llaman declaraciones corroborantes. Éstas apoyan lo que ya se dijo y le dan más credibilidad. La persona que da declaraciones corroborantes se conoce como un testigo corroborante.
Documentos por escrito
También puede comprobar su caso al presentar copias de informes, cartas u otros tipos de documentos escritos por las autoridades encargadas de hacer cumplir los códigos, de los inspectores de salud o de los fumigadores. Muchas veces, estos documentos contienen descripciones de las condiciones que existen en la vivienda.
El tribunal no tomará en cuenta el informe, carta u otro documento escrito como prueba a no ser que el inspector, fumigador o persona que lo escribió este presente para declarar sobre el mismo. El propósito de este requisito es para establecer que los informes son fidedignos. Para certificar que el informe es lo suficientemente fidedigno y para que el juez lo acepte como prueba, usted tiene que hacerle preguntas al testigo para demostrar que:
- El informe es pertinente a las cuestiones del caso. (Describe las condiciones existentes en la vivienda).
- El informe lo escribió una persona que tiene conocimiento sobre los hechos contenidos en el mismo.
- El informe se completo durante la inspección o poco después.
- El informe se escribió como parte de una práctica comercial de las autoridades encargadas de hacer cumplir los códigos, del departamento de salud o de la empresa fumigadora.
- El informe es un tipo de expediente que guardan las autoridades encargadas de hacer cumplir los códigos, el departamento de salud o el fumigador como parte del negocio que conducen con regularidad.
Atención: Si el inspector de la vivienda u otro oficinal no quiere venir al tribunal voluntariamente, tendrá que enviarle una orden a la persona encargada del departamento de inspección de vivienda para que comparezca. Hay normas especiales que dictaminan cómo enviarle la citación judicial de comparecencia al testigo.
Fotos o videos
Si es que tiene fotos disponibles de las malas o defectuosas condicione, es posible que también las quiera presentar. Para que el juez pueda aceptar las fotos o el vídeo como pruebas, usted (u otro testigo, si hay otra persona que sepa de las fotos) tiene que explicarle al juez:
- Cuándo se tomó la foto.
- Quién la tomó, y
- Que la(s) foto(s) es/son una representación adecuada y verídica de la condiciones que existen en la vivienda en el momento que se tomaron.
El contra interrogatorio de los testigos hecho por el propietario
Después de que usted y los testigos hayan declarado, el propietario tendrá el derecho de someterles a un contra interrogatorio sobre lo que se dijo. El propósito de su contra interrogatorio es el hacerles preguntas para tratar de señalar los puntos débiles en su declaración y en la de los demás testigos. Es importante que escuche con cuidado, responda sólo a la pregunta que se le haga y no ofrezca ninguna información adicional.
La presentación del caso del propietario
Una vez que usted, el inquilino, haya presentado su caso, el juez le preguntará si tiene algún otro testigo o prueba que desee presentar. Si todavía no ha pedido que los artículos que presentó consten en el acta como elementos de prueba, lo debe hacer en ese momento.
Cuando haya “terminado” (con la presentación de su caso), el propietario presentará el suyo. El propietario declarará y presentará a cualquier testigo que pueda declarar a su favor. Después de las declaraciones, usted tiene el derecho de someterles al propietario y a los demás testigos a un contra interrogatorio sobre lo que dijeron. Es importante que escuche con cuidado las respuestas de los testigos para que pueda formular sus preguntas durante el contra interrogatorio. con el propósito de señalar los puntos débiles en las declaraciones del propietario y de sus testigos.
El propietario también puede presentar pruebas como, por ejemplo, documentos o cartas, para tratar de comprobar su caso. Usted tiene el derecho de revisar los documentos para confirmar que son lo que el propietario dice que son. El propietario tiene que cumplir con las mismas normas que usted tuvo que seguir para convencer al juez que acepte los documentos o cartas como evidencia. Le puede preguntar al testigo quién escribió o cómo se preparó el documento o la carta.
La decisión del juez
Una vez que se termine la audiencia, el juez puede otorgar una disminución de alquiler durante los meses que usted lo retuvo. La orden para la disminución del alquiler puede brindarle ayuda que incluye, pero no se limita, a lo siguiente:
- La instrucción de que se debe reducir el pago del alquiler durante los meses en los que lo retuvo,
- La instrucción que tendrá que pagar menos en alquiler hasta que se cumpla con la lista, que se le otorgue, de todas las reparaciones que el propietario tiene que hacer.
- La instrucción que no tendrá que pagar hasta que el propietario haya resuelto los problemas.
Atención: el juez determinará cuánto será la reducción de alquiler, dependiendo de que tan malas determine que son las condiciones en la vivienda. Esté consciente que es posible que el juez pueda decidir que las condiciones no son lo suficientemente graves para justificar que se retenga todo el alquiler y puede ser que ordene que se le pague al propietario todo el dinero que depositó ante el tribunal.
Como resolver el caso sin asistir a una audiencia
A veces, se puede resolver el caso aun antes de presentarse en el tribunal. Aun si lo hace, es importante que se presente el día de la audiencia. Debe presentarse en el tribunal para confirmar que el propietario le diga al juez que el caso ya se ha resuelto y que él pide que se desestime el caso.
Si resuelve el caso con el propietario sin que se lleve a cabo una audiencia, tiene que firmar un acuerdo. El acuerdo debe:
- Hacerse por escrito,
- Tener las firmas de todas las partes; (ambos usted y el propietario) y
- Presentarse ante el juez para que éste lo apruebe.
Atención: Si el acuerdo tiene como requisito que usted, el inquilino, se tiene que salir de la vivienda, el juez tendrá que revisarlo en persona durante una audiencia.
Todo acuerdo en el que se permita que el inquilino se quede en la vivienda, será revisado por el juez en otro momento.
Como hacer cumplir la orden para la disminución del alquiler
Si el propietario no hace los reparos que se le ordenó (o si él pactó hacerlos y firmó un acuerdo) usted lo puede demandar para hacer cumplir el acuerdo. Sin la ayuda de un abogado esto puede ser difícil. Por esa razón, debe comunicarse con la línea directa de los Servicios Legales para todo el estado para recibir asesoramiento e información y es posible que le recomienden a un abogado quien le pueda ayudar con este problema. (1-888-576-5529). |
