Contenido:
La discriminación en la vivienda
La discriminación en el alquiler es ilegal
LAS LEYES DE NUEVA JERSEY y de los Estados Unidos prohiben la discriminación en el alquiler de una vivienda. Estas leyes se llaman leyes para la igualdad en la vivienda.
Este capítulo describe lo que se considera como discriminación ilegal y lo que usted puede hacer si cree que el propietario o una agencia inmobiliaria viola las leyes para la igualdad en la vivienda.
Conforme a las leyes estatales y las federales, es ilegal que un propietario o una agencia inmobiliaria se rehuse a alquilarle un lugar debido a su etnia, religión, color, origen nacional, ascendencia, estado civil, sexo, orientación sexual o discapacidad física o mental. Estas leyes también hacen ilícito que el propietario o agencia inmobiliaria se niegue a alquilarle porque usted está embarazada o su familia incluye a niños menores de 18 años.
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El negarse a alquilarle a una persona que recibe ayuda de la Sección 8 y a personas con otro tipo de ingreso
Las leyes de Nueva Jersey también hacen que se constituya ilícito el que un propietario rechace alquilarle a una persona porque ésta tiene un vale de la Sección 8 o recibe otro tipo de ayuda para la vivienda. Cite: N.J.S.A. 10:5-12(g). Esto se aplica en los casos donde ya el arrendatario reside en una casa o apartamento y luego obtiene asistencia de la Sección 8 , y en los casos de arrendatarios que procuran alquilar por primera vez. Un propietario no puede rehusarse a aceptar como pago la ayuda para el alquiler que un arrendatario reciba y luego ir y demandar para desalojar a dicho arrendatario por la falta de pago del alquiler. Cite: Franklin Tower One, L.L.C. v. N.M., 157 N.J. 602 (1999).
Si usted tiene un vale de la Sección 8 u otro subsidio y el propietario no quiere alquilarle un lugar, inmediatamente debe ponerse en contacto con un abogado o la División de Derechos Civiles. (La ley de Nueva Jersey igualmente dictamina que es ilícito que un propietario se rehúse a alquilarle a una persona que pagará el alquiler con una fuente de ingreso como el bienestar público, pensión alimentaria o manutención infantil. Cite: N.J.S.A. 10:5-12 [g]).
La División de los Derechos Civiles tiene cinco oficinas en Nueva Jersey. Usted debe llamar a la oficina local que maneja casos en el condado donde reside. Más información.
Asimismo véase la información bajo la sección: Lo que puede no ser discriminación.
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La discriminación contra las familias con niños
Las leyes estatales y federales también hacen ilícito que el propietario o agencia inmobiliaria se niegue a alquilarle a una familia con niños. Cite: N.J.S.A. 10:5-12 (g) (5). Sin embargo, existen algunas excepciones. El propietario puede rehusarse a alquilarle a una familia con niños si el edificio fue construido sólo para personas de la tercera edad. Pero cada apartamento en tal edificio debe ser ocupado por personas mayores de 62 años de edad. Las comunidades para personas jubiladas, mayores de 55 años de edad, pueden negarse a alquilarle a una familia con niños, pero sólo si reúnen ciertas exigencias.
Bajo la ley estatal, es ilegal que un propietario se rehuse a alquilarle a una pareja porque no están casados. Cite: Kurman v. Fairmount Realty Corp., 8 N.J. Admin. Reports 110 (1985). Del mismo modo, un tribunal ha dictaminado que es ilegal que un propietario se niegue a alquilarle a una persona homosexual debido a que el propietario tenga miedo que dicha persona pueda tener o contraer el SIDA. Cite: Poff v. Caro, 228 N.J. Super. 370 (Law Div. 1987).
Igualmente, véase más adelante información bajo la sección: Lo que puede no ser discriminación.
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Protección especial para la persona discapacitada
Si usted es discapacitado, las leyes estatales y federales contienen protecciones adicionales contra la discriminación. Es ilegal que un propietario se niegue a alquilarle debido solamente a su deficiencia o discapacidad. El propietario tampoco puede negarse a hacer cambios sensatos a su apartamento, los cuales le harían a usted más fácil vivir en el lugar. Esto significa que el propietario le debe proporcionar barandillas, rampas o cualquier otro equipo especial que usted necesite. Usted tendrá que pagar por estos cambios. (Atención: Si vive en una vivienda subvencionada, el propietario podría tener que pagar por estos cambios). Para hacer que el propietario haga estas mejoras, usted debe pagar el costo módico para que quiten las rampas o barandillas u otro cambio necesario cuando se vaya del apartamento. La ley también dice que el propietario debe cambiar las reglas y normas para permitirle vivir y disfrutar del apartamento, siempre y cuando los cambios que pida sean legales. Cite: 42 U.S.C. § 3604 y N.J.S.A. 10:5-4.1
Cada mes, el propietario puede hacerle depositar en una cuenta bancaria especial el dinero para cubrir el costo para quitar las rampas u otro equipo cuando usted se vaya del apartamento. Sólo puede hacerle depositar dicho dinero si él puede demostrar que los cambios que usted necesita son muy caros. Sin embargo, los pagos deben ser lo bastante bajos como para que usted los pueda costear y deben parar después de que la cantidad necesaria para hacer los cambios haya sido depositada. El propietario debe darle el interés que dicha cuenta especial gane.
La ley estatal también permite que un arrendatario discapacitado anule el contrato porque el apartamento o casa no es de “acceso a discapacitados”. Usted sólo puede romper el contrato si le pidió al propietario que hiciera el lugar de fácil acceso y él no está dispuesto o no puede hacer tal cosa. Cite: N.J.S.A. 46:8-9.2.
Igualmente, véase la próxima sección: Lo que puede no ser discriminación.
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Lo que puede no ser discriminación
Hay ciertos motivos por los que el propietario puede negarse a alquilarle que no son considerados como discriminación. El propietario no tiene que alquilarle si su ingreso no es lo bastante alto para pagar el alquiler o si una verificación de sus antecedentes financieros muestra que en el pasado no ha podido pagar el alquiler de algún apartamento o no ha podido pagar otras deudas. Pero es posible que estas razones no son buenas razones si usted tiene un vale de la Sección 8 u otro tipo de ayuda para pagar la vivienda. Véase T.K. v. Landmark West, 353 N.J. Super. 223 (2002). Sin embargo, en Pasquince v. Brighton Arms Apartments, 378 N.J. Super. 588 (App. Div. 2005), el tribunal dictaminó que a una persona que tiene un vale de la Sección 8 se le puede negar el alquiler de un apartamento debido a su mal historial de crédito. Esto depende de los pormenores del caso. Si tiene un vale de la Sección 8 u otro subsidio y el propietario no le alquila debido a su historial de crédito o la cantidad de su ingreso, usted debe ponerse en contacto con un abogado o la División de Derechos Civiles. Véase El negarse a alquilarle a una persona que recibe ayuda de la Sección 8 y a personas con otro tipo de ingreso.
Un propietario puede negarse a alquilarle si su familia es demasiado grande para el tamaño del apartamento. El que su familia de verdad sea demasiado grande por lo general depende de qué tan grande sea todo el apartamento, y no solamente de cuántos dormitorios tenga.
Es importante que le pida al propietario ser específico sobre por qué se rehúsa a alquilarle. Si usted sospecha que está siendo discriminado, consiga la ayuda de un grupo para la búsqueda de una vivienda adecuada, los Servicios Legales, un abogado particular o la División de Derechos Civiles.
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Como presentar una queja por discriminación
En Nueva Jersey la discriminación en la vivienda ocurre con frecuencia. Hay un grupo de agencias del gobierno destinadas a investigar las quejas de discriminación en la vivienda.
Si cree que el propietario no le alquila un apartamento debido a su etnia, religión, color, origen nacional, ascendencia, estado civil, sexo, orientación sexual o discapacidad física o mental, la fuente de ingreso que utilizará para pagar el alquiler o porque tiene niños, usted puede hacer varias cosas.
Usted puede presentar una queja por discriminación directamente a una de las tres agencias del gobierno. Estas agencias tienen que investigar su queja y tomar medidas para ayudarle, si concluyen que usted ha sido víctima de discriminación. Pueden hacer que los propietarios que discriminan paguen por daños y perjuicios y hasta pueden conseguirle el apartamento que usted quería y le fue negado. Los propietarios de vivienda que por primera vez violen la ley contra la discriminación están sujetos a pagar multas en la cantidad de hasta $10.000. Cite: N.J.S.A. 10-5-14.1(a).
Es importante llamar o escribir inmediatamente a estas agencias si cree ser víctima de discriminación en la vivienda. Usted querrá que estas agencias investiguen con prontitud su queja.
Hay dos agencias principales, una federal y una estatal, que manejan las quejas de discriminación en la vivienda:
The U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)
Fair Housing and Equal Opportunity Division
1 Newark Center, 13th Floor
Newark, NJ 07102
1-800-496-4294 (quejas de discriminacion)
(973) 622-7900 (quejas sobre HUD)
NEW JERSEY DEPARTMENT OF LAW AND PUBLIC SAFETY DIVISION ON CIVIL RIGHTS
La oficina en Atlantic City
26 S. Pennsylvania Avenue, 3rd Floor
Atlantic City, NJ 08401
(609) 441-3100
Sirve los condados de Atlantic, Cape May, Cumberland, Ocean y Salem
La oficina en Camden
1 Port Center, 4th Floor
2 Riverside Drive, Suite 402
Camden, NJ 08103
(856) 614-2550
Sirve los condados de Burllington, Camden y Gloucester
La oficina en Newark
31 Clinton Street, 3rd Floor
P.O. Box 46001
Newark, NJ 07102
(973) 648-2700
Sirve los condados de Essex, Hudson, Union y Middlesex
La oficina en Paterson
100 Hamilton Plaza, 8th Floor
Room 800
Paterson, NJ 07505
(973) 977-4508
Sirve los condados de Bergen, Morris, Passaic, Sussex y Warren
La oficina en Trenton
140 East Front Street, 6th Floor
P.O. Box 090
Trenton, NJ 08625-0090
(609) 292-4605
Sirve los condados de Burlington, Mercer, Hunterdon, Somerset, Monmouth y Middlesex
Usted puede averiguar más sobre la División de Derechos Civiles, y obtener información sobre cómo presentar una queja, en el sitio Web de la División.
Ambas agencias reciben con quejas sobre las varias formas de discriminación descritas anteriormente. Sólo la agencia estatal, la División de Derechos Civiles, maneja quejas sobre discriminación basada en la orientación sexual del afectado.
Si tiene una queja contra un corredor o agente inmobiliario, la Comisión de Bienes Raíces de Nueva Jersey puede investigar y castigar a cualquier corredor o agente inmobiliario que dicha agencia compruebe ha discriminado contra usted. La Comisión no puede concederle dinero por daños ni obligar al agente a alquilarle. Puede ponerse en contacto con la Comisión en:
New Jersey Real Estate Comisión
240 West State Street
P.O.Box 328
Trenton, NJ 08625-0328
(609) 292-8280
De la misma manera puede ir directamente al tribunal y sin recurrir a estas agencias, demandar al propietario o agente que usted crea, ha discriminado en su contra. Sin embargo, esto significa que usted podría necesitar su propio abogado y tendrá que hacer su propia investigación. Si tiene éxito en el tribunal, podría conseguir dinero por daños y perjuicios, el apartamento que injustamente le fue negado y los honorarios del abogado.
Si su queja es con respecto a una vivienda para dos familias ocupada por el propietario, la División de Derechos Civiles, HUD, ni la Comisión de Bienes Raíces podrán ayudarle. Su única opción en tal caso es la de acudir al tribunal.
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Los grupos locales para la igualdad en la vivienda. Algunos condados tienen organizaciones trabajando para la búsqueda de la igualdad en la vivienda que pueden ayudarle con su queja por discriminación. Dichos grupos pueden investigar gratis su queja y ayudarle a conseguir la vivienda que quiere. Igualmente pueden ayudarle a presentar cargos contra el propietario, corredor o agente inmobiliario, buscarle un abogado o ayudarle a presentar una queja ante la agencia HUD o la División de Derechos Civiles.
Los siguientes condados tienen organizaciones que pueden ayudarle con su queja por la igualdad en la vivienda:
El Condado de Bergen
Fair Housing Council of Northern New Jersey
131 Main Street, Suite 140
Hackensack, NJ 07601
(201) 489-3552
El Condado de Middlesex
Puerto Rican Housing Coalition
90 Jersey Avenue
New Brunswick, NJ 08901
(732) 828-4510
El Condado de Monmouth
Monmouth County Fair Housing Board Community Development
Hall of Records Annex
1 East Main Street, 2nd floor
Freehold, NJ 07728
(732) 431-7490
El Condado de Morris
Urban League of Morris County Fair Housing and Assistance Program
300 Madison Avenue, Suite A
Morristown, NJ 07960-6116
(973) 539-2121
(973) 998-6520 (Fax)
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La necesidad de tener asistencia jurídica. Probar que hubo discriminación en la obtención de la vivienda puede ser difícil y complicado. Usted podría necesitar ayuda de uno de los grupos locales para la igualdad en la vivienda mencionados en la lista anterior. De igual forma necesitará un abogado. Tales grupos pueden recomendarle un abogado. También puede llamar al programa de Servicios Legales en su localidad para obtener ayuda o ser enviado a un abogado particular que se especializa en casos de discriminación en la vivienda.
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